本文转自微信公众号：老潘说地产

　　1，不要以为专家和业内人士能预测房价，逆向思维想一想，今日房价暴涨，谁能提前预测到，基本投100万赚500万，他还做专家干嘛（因为房产买卖杠杆放大），2，老潘问过很多开发商业内人士，中国楼市几轮几个波段的疯涨和去年至今深圳苏州南京等城市房价暴涨，都在他们意料之外；3，老潘深思过为何房价难预测，核心在于N个内外部因素综合作用力，变量太多了。比如本来市场要降，结果政府冷不丁放大招降低存款准备金；4，马光远说真正崩盘来了，谁也预测不到，老潘非常认同，因为凡是能够预测到的崩盘都不是真正的崩盘！

　　近日，马光远谈及房地产发展趋势时表示，2016年中国楼市崩盘绝无可能。关于投资和买房选择，他认为“在一线城市，热点城市，人口未来流入的这三类城市，必须出手买房。”

　　一、去库存与一线城市无关

　　“去库存跟一线城市没有关系，目前如果没有制度层面的创新，中国楼市去库存是不可能的。”整个房地产市场一定要尊重市场，也就是说，今天的房地产市场已经今非昔比了，以前是房子太少，供应不够，我们通过救市可以救起来，但现在如此大的供应量，在房子供应过剩的情况下，救市事实上是很难有希望的。

　　当前一线城市的热销，最多只可能会带动部分二线城市、省会城市向上反弹，这部分大概占20%。而剩余的大量的、库存压力过大的80%城市，被带起来的可能性非常小，这两个市场基本上是完全切割与分化。

　　“不是每一朵野百合都有春天”，理性的投资客，要在分化的市场中迅速抓住被救市的20%部分进行投资与自住，在余下的80%中只购买刚需住房。

　　二、投资策略：在楼市分化中寻找宝贵机会

　　信号一旦确立，就要行动！

　　马光远认为，自2014年9月30号人民银行调整对首套房的认定标准，中央政府就已经打响了本能救房地产的第一枪。“如果政府丧心病狂的救市，你们一定要丧心病狂的出来买房子”。

　　面对当时已经非常低迷的房地产市场，马光远立即做出判断，开始劝身边的投资者买房，“这是一个转折性信号，我不知道当时有多少人听了我的意见，现在你们看北京的房价，我认为我的判断没有问题。”马光远认为楼市的总体投资趋势就是在分化市场中寻找机遇。

　　“一线城市、热点城市、人口未来流入的三类城市，无论投资还是自住，都应该买。剩下80%的城市，为什么买房子，住。”马光远强调了一遍一年半以前观点。 老潘记得当初马光远有三个20%理论，即未来房地产只有20%开发商会活着，值得投资的城市也只有20%，而值得投资的楼盘也只有20%。他对剩下的80%部分作为投资都是不看好！

　　三、真正崩盘来了，谁也预测不到

　　在2016年经济增长承压、一线城市楼市调控预期趋紧的环境下，投资者还应不应该继续投资房产？马光远对此依然是肯定的回答：所有城市的人，都应该买房子。2016年，买房子居住任何城市都可以，我们暂时看不到中国房地产要崩盘的迹象。

　　“2016年所有的政策会让购房成本非常低。但是千万不要期待房价会掉，因为还没有到崩盘的时候。而针对当前市场上正在逐渐升温的资产泡沫与崩盘担忧，马光远认为不足为虑，投资者根本不用考虑崩盘问题，因为崩盘来了，谁都逃不掉。而且泡沫只有破灭时才会知道。这是一句废话，但也是一句实话！

　　老潘也认为，能够预测到的崩盘，都不叫崩盘！这也好比老潘以前特别信奉的一句话，凡是能够预料的风险都不叫风险！

　　四、沪深调控：不是打击市场而是稳定市场

　　那该如何理解当前沪深两市对房地产市场的房价调控？“房价的暴涨之后都跟随着暴跌，中央是希望整个房地产市场保持稳定的，希望今年一线城市的热销能够带动二线三线往上走，把库存消化一部分，但不希望疯涨以后，整个市场崩溃。”马光远认为当前的政策并非要打击市场，反而是在稳定市场。

　　马光远的逻辑是，“中国现在的两大风险，银行的风险，企业债的风险，大量的企业去产能，大量的企业员工分流都要靠房地产的稳定来对冲与缓解。

　　2016年的房地产市场，从政策预测、经济大局、国际国内的大环境来讲，大家都希望市场政策稳定。简而言之，就是疯涨不可持续，崩盘绝无可能。”

　　五、北京加码限购的可能性不大

　　针对北京楼市调控，马光远认为北京的限购政策已经很严格，未来可能会强化执行，但再加码的可能性就不是很大。

　　“而且，目前我不认为北京的房价存在疯涨，说5环已经到6万等等，其实是数学没学好，每个楼盘都不一样，每个区域都不一样，房地产发展到今天，并没有建立起一个基本的统计体系指标系统。”而但从价格来讲，马光远认为北京的房价还是能走一阵子。

　　而在投资选择里面，马光远认为：住房还是一个非常非常好的，也是一个非常非常重要的选择。马光远连续用了四个“非常”。

　　六、马光远楼市的三个百分百论点

　　至于2017年甚至更远的未来，马光远认为政策周期、政治周期、经济周期、房地产自身的周期到的2017年以后，都显得比较微妙。“那时市场会发生什么样的变化，我们从来不去预测，第一个根本预测不到，第二个没有意义。”马光远说道。

　　马光远用三个“百分百”来概括自己的基本观点：

　　中国房价百分百最高，如果影响高房价的因素继续存在，房价还会更高；

　　中国房地产市场迟早有一天百分百会崩盘。所有国家的房地产经过繁荣经济发展以后，最终的命运只有一个，没见过第二种死法；

　　中国房地产市场究竟什么时候崩盘，百分百没有人知道。（参考新华房产马光远讲话）