房地产去库存是今年的一个热词。去年底，中央为房地产行业定下去库存主基调，政府工作报告中再次对此加以强调，并提出要“因城施策”。作为房地产界的大佬，全国人大代表、建业集团董事局主席胡葆森，如何看待房地产去库存？昨日，胡葆森受访时表示，今年“两会”他专门带了一份建议，为房地产去库存支招、开药方。
 

    偏重“需求侧”的政策，只能实现短期去库存

    今年年初，中央和各地相继出台了一系列政策，促进房地产去库存。对此，胡葆森认为，目前出台的调控政策仍多偏重于“需求侧”，“例如信贷杠杆、购置税费减免、优化落户、房价补贴等”。

    胡葆森认为，把重点放在刺激住房需求上，只能实现短期内的去化效果；从长远看，房地产去库存，关键要靠供给侧改革。

    为何会出现房地产的“相对过剩”？胡葆森认为，根本原因就是房地产市场长期以来的“供需错配”。具体原因有四个：一是开发商和购房者的投资、购买行为，很大程度上依据政府价格信号进行；二是房地产催发的土地财政的驱动，使地方政府追求土地收益最大化；三是与我国资源要素市场化改革滞后相关，房地产的两大资源供给——土地和金融都来源于政府；四是与现阶段不同城市的资源、产业发展的分化及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。

    全力推进房地产供给侧改革，才能更好地去库存

    “在目前形势下，我建议国家全力推进房地产的供给侧改革，以更好更优地去库存。”胡葆森给房地产去库存和供给侧改革，开出了4张药方。

    看看老胡的4张药方都是啥？

    药方1

    房地产开发要和城市发展相“匹配”

    地方政府当前对城市发展规模、发展速度、经济承受能力缺乏科学论证，从而造就房地产去库存“边去边增”怪象。

    对此，胡葆森建议，加大城市房地产开发用地管理力度，控制增量，调整存量。各级政府应建立房地产开发跟踪监管机制，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，消除土地供应过剩现象。

    此外，他还建议，大幅减少或停止保障安置房、经济适用房建设，优化房地产供给结构；将货币化补偿和补贴作为主要方式，收购合适的商品住宅用作保障房、安置房等。

    药方2

    减税降费，降低房地产业成本

    目前，国家出台政策降低了除一线城市外其他城市的房地产契税、营业税征收比例，降低了交易成本。“但房产税、营业税、附加税、企业所得税等房地产相关税收，在整体税收收入中仍占到30%。”胡葆森认为，开发商受制于拿地成本及税费支出，造成产品价格下降空间有限。“减税降费是供给侧改革的第一要务。”胡葆森说，目前，重庆已出台政策，降低房地产企业的相关税费，市场反响良好。

    胡葆森说，建议国家加大财税体制改革力度，并结合“营改增”，科学合理分配税源，建立中央与地方政府财税与事权相匹配的财税体制，消除地方政府对土地财政过度依赖，减税降费，提升地产企业促销去库存的积极性。

    药方3

    允许多余房地产用地转换用途

    过去几年为抑制房价过快上涨，部分县市住宅用地供应量过大，而新产业、新业态用地以及养老、绿色健康、文化旅游等民生项目用地满足度不高，形成供需错配。

    胡葆森认为，一方面，建议各级政府清理处置批而未供和闲置土地，鼓励新产业、新业态利用低效存量地；另一方面，稳定、均衡供应住宅用地，允许多余房地产用地转换用途，“对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款”。

    药方4

    加大对优质企业支持力度满足市场新需求

    “一边是传统房地产市场去库存的压力，另一边则是市场需求趋于多元化、细分化，对品质地产的新兴需求缺少有效供给。”胡葆森认为，供给侧改革并非是忽视消费者的需求，而是根据真实需求创造有效供给。

    基于这一现状，“政府应加大政策倾斜、拿地优惠力度，鼓励企业探索养老、健康、文化旅游等特色地产开发模式，引导企业加大对绿色节能、智能化、住宅产业化产品的研发投入，提升供给侧的产品制造、升级能力。”胡葆森说，政府制定适宜的产业政策，鼓励房地产企业服务升级，从而在产品创新、服务升级的基础上创造、引领并满足房地产市场的新需求，高效高质去库存。