12月15日，2015腾讯（第四届）智慧地产高峰论坛于北京钓鱼台国宾馆隆重举行。本次盛典以“家梦想，+未来”为题旨，深入探讨“互联网+”大时代背景下房产领域的实践与未来。腾讯副总裁兼总编辑陈菊红、QQ物联总经理毛华、腾讯区域业务部副总经理葛燄、微信公众平台业务负责人何晓翔等腾讯核心团队，与来自全国800多位品牌开发企业代表、主流媒体和行业精英携手，共同见证这场“互联网+房地产”的年度盛宴。

图片（中粮置地北京公司营销总经理 夏琦）
 

中粮置地北京公司营销总经理夏琦在峰会现场接受腾讯房产记者专访时表示，今年北京楼市关键词有两个。第一个是“地王”，2015年“地王频出”，这是振奋地产市场的重要推动力。第二个关键词则是“二手房刚需化”，未来，新房市场的产品供应将基本以改善型、高端住宅为主流。所相对应着的是，刚需房逐渐退出新房市场，并被二手房市场所消化。

谈及“互联网+房地产”模式，夏琦认为，从2014年到2015年，“互联网+”基本上已深入到了社会各行各业及每个老百姓的心中。而之于地产领域，鉴于房子所承载的意义是如此深厚，所谓“互联网+”，加的实际上是一种沟通方式，是便捷和服务。

以下是文字实录：

腾讯房产：此次造访参观智慧小镇，您对互联网+房地产是如何理解的？

夏琦：从2014年到2015年，这两年来，“互联网+”作为一个标签，或者说是时代的关键词，基本上已经深入到每个老百姓的心目当中了，及至社会的各行各业，无一不在讨论“互联网+”。“互联网+”加的究竟是什么？对于地产领域而言，聚焦中国，房子承载着的更多是老百姓对家的期许，就此延伸，“互联网+”在形态上主要表现为一种沟通方式，加的是便捷和服务。

方才造访智慧小镇，总的来说，不管是硬件还是软件，均是围绕“以人为本”的理念而展开。所谓万变不离其宗，相比于过去，在互联网大数据时代，我们开始寻求以更为先进、科学的方式方法增强企业与客户之间的沟通频次与黏性。智能家居在此仅仅是一个起点，未来，市场上将会涌现更多的“互联网+”模式，甚至是出现一个崭新的媒介。然而，无论是智能家居模式，还是其他任意一种模式，都不能与“以人为本”的服务理念相背离。科技，归根结底，是为满足人的需求而出现。

从这个意义上来说，在老百姓未来置业决策过程中，产品力会变成一个基础的因素，附加值所发挥的影响力愈为深远。当然，附加值所涵盖的事项不一而足，譬如现在流行的“智能家居”，譬如中粮瑞府所引入的国家级营养健康研究院，在智能家居之外，为客户提供从食品、饮水到医疗等方方面面的一站式服务体验。长远来看，客户愿意以高价格置换硬件配套的可能性将越来越小，反而附加服务、情怀、人文等要素将成为未来高房价的关键支点。然而无论是哪一种运营模式，作为承载平台，“互联网+”的本质是“以人为本”，亦即是围绕人的衣食住行而展开。

腾讯房产：如果对2015年的楼市关键词加以提炼，您的选择是？

夏琦：第一个关键词是地王。虽然2015年成交面积仅是2012年的1/3，但成交单价却上涨了30%，地价高企，这其中，“地王频出”是振奋市场的重要推动力。

第二个关键词是二手房刚需化。房地产的定价权最早是由房屋本身的价值所决定的。但是随着黄金十年的发展，泡沫不断浮现，在尚不成熟的市场机制作用下，价格持续飞涨，定价权牢牢掌控在开发商手中。未来的十年也许是白银时代，这一阶段的特征是价格趋稳，且逐渐向理性化回归。尤其是在互联网平台之上，包括腾讯、搜房、新浪等手机终端将企业与客户之间的距离不断扁平化，最终一步步实现房屋价值与价格相平衡。与此同时，定价权流转至老百姓的手中。

举个例子，最近南三环至南四环间成交的几块地，楼面价基本全部已达五万/平以上。可以想见，在明年，八九万每平的销售价格将成为市场的主流，一间120平米的平层住房就将近小1000万。这样的价格置于南城区域的配套条件之下，存在相当的销售风险，也背离了现行的市场法则。毕竟，1000万的资金预算可以在望京和东部区域购置到相当理想的居所。但在拿地价格不断上涨的背景下，其所相匹配的房屋质量及对位客群亦随之攀升，未来，新房市场的产品供应基本以改善型、高端住宅为主流。所相对应着的是，刚需房逐渐退出新房市场，并被二手房市场所消化。

腾讯房产：是的，这其实可以归结为房地产的一种新常态发展。在这种背景之下，中粮在北京区域所打造的产品，其定位会发生哪些改变吗？

夏琦：在这种背景下，所发生改变的不仅是地产北京公司，而是整个集团在蜕变。中粮一直致力于中国食品安全保障工作，在地产领域始终默默耕耘。相较于利润最大化，我们更加强调对社会责任的承担，这也是央企地产同其他地产公司的区别之处，不仅是利润和溢价率，更多的是对产品品质的追求，讲究精雕细琢。

我们立志打造健康、绿色、智能、人文的生态地产。健康，是关于园林的规划与建设；绿色，则是以中粮产业链为基石，借此作为未来房地产的附加配套，提供国家级的营养食品，包括新近开放的中粮智慧农场，这部分资源均将运用到客户当中，服务于我们的业主和老百姓。

而智能，基本依靠于硬件的升级，相对而言，我认为这部分最容易实现，通过优质的供应商集中采购即可解决。特别是随着科技几何式地增长，今年我们所看到的前瞻智能可能在三年以后全部演变为现实，譬如4D全息投影、全程物联网等等，技术在不断地突飞猛进。这些智能设备，也许会成为未来家居的标准配置。

当然，最重要的是人文。作为央企，中粮在人文方面更多地体现为对老百姓需求的关怀与满足，即是以客户的需求、根本利益与价值为一切出发点。未来，无论是酒店、写字楼、智慧农场、营养健康研究院，还是食品、保险、度假等等各方面，如果客户有需求，我们将打通整个产业链条、服务链条并加以资源整合，实现老百姓对房子、对家所有的期许与期待，这也是我们中粮作为大型综合央企的比较优势。

腾讯房产：作为地王项目，中粮旗下的中粮瑞府项目，无论业内外均有口皆碑。您觉得相比于孙河版块其他项目，它的核心竞争力是什么？

夏琦：在核心竞争力方面，我觉得同样可以借用几个关键词对瑞府进行概括凝练。其一是府园。府园别墅的产品形制是由中粮瑞府所始创的，所谓园中有府、府中有园。不同于传统的西方独栋、联排、洋房等建筑形式，府园别墅在设计理念上用儒家精神建府，以道家法则做园，这是对中国传统人居理念的回归，符合消费者的生活习惯。

其二则是格局。在定位上，一般而言需要以地块周边竞品实际状况为参考，比如户型设计、对位客群、总价段之间的关系等等。但就中粮瑞府本身而言，受土地成本与溢价所限，高端路线是基本的，不能有悖于房地产价值本身。在这个基础上，秉承中粮一直以来对客户的品质承诺，在项目定位之初，我们即希望在保证一定面积段的前提下追求极致的舒适体验和功能性，打造一个纯正的、具备文化底蕴的地产项目。实际上，业内外到访过中粮瑞府的人都非常感慨，它的产品，也就是府园别墅，真正造出了人文情怀，传承了大国的气质。在这个层面上，我们所给予客户的是一个非常有价值的东西，可能价格贵，但是物有所值。

腾讯房产：那么明年中粮是否会将开发南苑地块提上日程？

夏琦：我们现在已经在紧锣密鼓地研讨、排布中了。

腾讯房产：就是说明年会着手开发了？

夏琦：对。肯定要着手逐步开发，毕竟南城也是北京未来的核心区之一。就区域本身来说，我觉得存在一个悖论。你可以说一个区域什么都没有，秩序混乱，配套缺位。但是纵观中国改革开放史，你会发现一个真理，越是起点低，越是改革和区域发展的重点。譬如上海的浦东、嘉定，原先为价值洼地，现在同样价格高企。北京的南城现在也面临这种情况，北边和西边已经承载了多年的城市职能，所以在北边是学区，西边是文化汇聚处，东边是新经济发展的未来。在过去，南城一直是北京产业链条的服务中心，在未来，受益于新机场的开通，整个区域版块的发展我们还是比较看好的。所以，在项目规划上，我们希望打造出一个让老百姓能够接受的、有价值的产品。当然，相对而言，老百姓更加关注物业的价格，且这个市场上确确实实还存在很多价值与价格相背离的房子。但是对于中粮来说，我们更希望物有所值，用好的产品打动每一位消费者，这也是我们定位南苑的初衷。