腾讯财经特约自媒体“城市战争”（ID:sunbushu123）

作者：轨道

今年深圳房价为何暴涨五成多，且到处抢购？

近2年来，为何神一样暴涨五成的还有厦门岛内，南京中心城区，苏州工业园区这类传统上二线城市的特定区域？

广州作为坐镇华南的老大哥，踱着小方步慢涨小回似乎已成常态，坐视小弟深圳火箭般的窜升速度，有没有探究过背后原因？

曾几何时，杭州房价与上海比肩，甩深圳一个身位，“楼市的准一线城市”光环加身，五年来为何徘徊反复，尚未回到历史高位？

还有经济强市佛山、惠州、中山、无锡、常州、嘉兴……为何楼市长期低迷，与其黄金区位和经济实力很不相称？

房价的脉搏就是城市的发展节奏？

专家们现在都喜欢说，房价是城市竞争力的缩影。这句话虽然经典，但在轨道看来，只说对了一半。轨道的观点是：

楼市是有脉搏的，一座城市楼市的起伏，同城市的发展节奏密切相关。

从数据里找规律，先看笔者整理的数据表：

（为了更能说明问题和增强可比性，这里采用的都是市区数据，不包括代管县市的。部分城市统计范围不包括新改区的县市。）

长三角、珠三角主要城市与楼市对照数据表

（数据截止到2015年10月底）

数据由本文作者轨道先生整理，来自各类统计公报、地产咨询监测，并经认真核实与推算。
 

要读懂读透这张表，首先我们按照当前（2015年10月）的房价高低次序，列出表中长三角和珠三角的排名（万元均价以上城市）：

1、深圳（4万）；2、上海（3.6万）；3、广州（1.7万）；4、杭州（1.6万）;5、南京（1.45万）;6、珠海（1.36万）；7、苏州（1.31万）；8、宁波（1.202万）。

然后再观察五年前，也就是2010年10月的房价排位：

1、杭州（2.51万）；2、深圳（2.49万）；3、上海（2.33万）；4、广州（1.457万）；5、宁波（1.38万）； 6、南京（1.2万）；7、珠海（1.02万）。

五年一瞬，沧海桑田，排名的变化似乎很有点无厘头，你还会认为能简单说房价代表着城市竞争力吗？

事实上，如果说2010年及之前的楼市，是刚需、投资、投机一拥而上的短缺浮躁时代，那么五年后的楼市，已经是一个告别短缺、刚需主导、供求节奏为王、发展模式引领的新经济时代。楼市的脉搏有了清晰的规律可循。

简而言之，哪座城市（1）资源配置优越，产业能级高，能创造充沛的中高端就业（2）能吸引来充裕的人口和人才，导入足够的刚性需求（3）土地和住宅供应有度，不存在过量库存。

我们说满足了以上三个条件的城市，就是一个很好把握发展节奏的城市，楼市的繁荣也就如滔滔江河，无法阻挡。而某些城市正是由于上述资源、需求、供应其中一个条件存在问题，就会造成大家普遍感到困惑的“该强不强”的现象。

一句话，城市的发展节奏把握得当与否，决定着楼市的高低起伏。让我们来分析几个有代表性的城市。

深圳：小马甲束不住大肚腩，今日爆发实属必然

今年的深圳是当红炸子鸡，房价的扶摇直上只能用“爆发”来形容。仔细对照上述三个条件，深圳不但是对号入座，而且条条能打90分以上。特区优越的地理位置和政策扶持自不必说，北有青山、南凭碧海的上佳风水环境也不必说，产业升级转型方面，一众媒体已替深圳做了形象代言，事实上富士康北上迁移、众多电子加工企业自发搬迁到近邻东莞，很好地帮深圳完成了腾笼换鸟，引入了更高层次科技产业和现代服务业，实现了结构优化，带动了广泛的中高端就业。

人口是跟着就业走的，深圳官方1078万常住人口的数字很可能还嫌保守，实际上近2000万人（虽然大多数没有深圳户籍）涌入不到2000平方公里的深圳，定居的需求能不高涨吗？地窄人稠的背景下，更严酷的现实是深圳没地了，除去山岭，开发用地增长几乎已到极限，3万套的新建住宅存量仅够半年消化，僧众多而粥稀少，房价能不“爆发”吗？

长远看来，或许真的如民间智囊所言，只有并莞、惠扩城才能平衡剧烈的供求矛盾，让真正的人才乃至服务阶层的广大人口都不为安居所困。

杭州：房价一度超越沪深穗，只是游资扛不过库存如山

杭州作为素有“天堂”美誉的风景名胜城市，优质的西湖山水资源禀赋加上省会能级的综合配套优势，造就了多年来的楼市兴盛和房价高企，在2010年时甚至超过京、沪、穗、深所有一线城市，成为住房均价排名大陆第一的“准一线”明星城市。但是之后的五年来，表面看均价居然回落了1/3，排除外围萧山余杭近年来大幅度供地上市的因素，实际中心城区价格也有所回落，尚未回到历史高位。与此同时被一线城市反超，后面追兵渐近，这是为何？

成也游资，败也游资，2007年以来浙中南民间资本对杭城楼市大举洗掠，惊人的购买力助推杭州楼价在2010年达到历史性高峰，而当时的供应量仅2万多套；2011年起，一方面是浙中南民间资本受制于自身制造加工产业的急速滑坡，资金链的频频告急乃至断裂蔚然成风，另一方面杭州城建进入大扩张时代，钱江新城、钱江世纪城、城东，下沙、桥西、良渚、未来科技城、大江东、余杭、萧山，8条地铁全面启动，西湖时代彻底转身为钱江时代，住宅存量滚滚而来，至今9.5万套傲视长三角（还不包括8万套商业/酒店库存）。游资被天量库存和高利贷资金互保链左右夹攻，纵然有心、也是无力回天。

话说回来，杭州的产业发展还是富有活力，既是国家级电商产业基地，淘宝小二和软件外包码农的就业高地，又为浙江先进制造业大本营，还有得天独厚富于创意的旅游休闲服务业，明年的G20和接下来的亚运会也都是杭城的空前利好。资源端、需求端都万事俱备，惟有供应端如泰山压顶，谁敢说浙中南游资不是在旁觊觎，一朝时机成熟，翻身解套，“卷土重来未可知“呢。反过来思考，这难道不是地方上有意与时间抢跑、吸引大批人才入杭、建设国际化都市的战略举措吗？

上海-广州：同在一线阵营，供求决定了差异

上海和广州是长三角和珠三角的各自中心城市，都具有庞大的经济、财政和建成区体量，地理位置和海陆空交通都处于枢纽地位，还都具有“十项全能“型的产业结构，从重化工、装备制造到轻工、科技、金融航运商贸，虽不够惊艳，但样样不缺，非常有助于提供充沛的中高端就业机会。

从资源和需求角度论证，沪穗大体并驾齐驱，广州人口少些，但两城楼市成交量和房价有较大差距，上海基本保持了与北京同步，广州楼市却如“温吞水”般一步三摇，呈现稳中渐进的态势。

从上表数据究其原因，还是拜广州高企的住宅存量所赐。12万套的高库存是结果和表象，其背后是广州全面撤县改区、走向全域市区的大城时代背景下、城市快速扩张的深刻动机。番禺、南沙、黄浦、花都这些存量重镇，与杭州属下的萧山、余杭、下沙何其相似！

至于广州今后的楼市走势，只需紧盯一个指标：城市化边界红线划定后，还有多少土地可开发。上海的对应数据，是全市用地红线内仅剩100多平方公里留给未来，这点土地扣除工业、公用设施、文教医疗和商业用途，大概只有不到2/3可作为住宅用地。

“大城”苏州与“小城”珠海：虽“异曲”而“同功”

苏州和珠海虽然市区面积接近，但已不是一个体量的城市，前者的经济规模和人口都要数倍于后者。把他们放在一起，是因为房价相近，连新建住宅库存量也相近。这说明，苏州和珠海所走的发展道路，是两条虽“异曲”而“同功”、虽“殊途”但“同归”的道路。

苏州作为与杭州双峰并峙、另一个享“天堂”美誉的城市，逐步脱掉上海“后花园”的帽子，借助超前理念招商引资，充分利用比较优势承接国际资源，并率先推动智能化制造的转型升级，同时较成功地培育起包括商务、金融、旅游在内的特色现代服务业，成为最富于中国古典味道同时富有大气国际范儿的城市。古色古香与新加坡式的花园城区各不干扰而又相得益彰，人口多而住宅供应偏紧，加上国家开放创新实验区域的利好，成交量与房价的稳步走高实至名归。

珠海作为珠江口西岸与深圳遥望的另一个特区，选择了一条独特的发展道路，即起步之初就摒弃“三来一补”劳动密集产业的导入，而是充分依托优美的滨海山水优势，基础设施先行，环境立市，创造了青山碧海国家级花园城市的良好口碑。

在此基础上吸引人才和投资，直接跨越到“三高一特”科技产业，近年来经济增速高居广东第一。虽然人口少，但住宅供应量也少，美丽的城市环境加上港珠澳大桥、横琴自贸区的利好，房价稳步上行看似意料之外，实在情理之中。

超大城市旁的卫星城们，过得还好吗？

经济规律表明，超大城市旁侧的地级卫星城市，会同时面临资源溢出和资源虹吸两种效应，如何趋利避害、承接资源外溢、避免资源虹吸是这些城市共同的愿望。愿望是良好的，限于主客观多种因素，结果不见得都尽如人意。

如今看来，深圳之侧的东莞承接到最大的溢出效应，受益于产业北上和交通上的同城化，无论人口、住宅成交量和均价近年来都有明显上升。

广州之侧的佛山则是最接近广州城区的城市，借助于广佛轻轨进一步拉近了两地距离，产业、人口和购买力导入也较可观，但由于两市住宅库存量都比较大，对房价的带动还不明显。

至于中山，惠州由于地理位置的相对劣势，相应楼市较弱也就可以理解了。

长三角方面，上海杭州之间的嘉兴尽管坐享黄金区位，但遭受两个大城虹吸的负效应却明显大于承接溢出的正效应，无论产业、人口的导入均呈现弱势，住宅供应量还较大，房价长期屈居浙江省末尾也就不足为怪了。

南京之侧的镇江也面临同样的境遇。今后能否突围乃至弯道超车，就看这些城市的战略视野、机遇把握能力和执行能力了。

各位读者，凭借一双慧眼，数据会告诉你真相，行文到尾声，楼市和城市之间的规律您读懂了吗？