现象：从坐地涨价到可商量

　　周末原本是看房高峰，通州不少中介门店却显得有些冷清。在链家地产新武夷花园店，几名工作人员在电脑前消磨时间。

　　“看房人比限购前少了4成。”经纪人小晁告诉记者，现在二手住宅的价格比较稳定了，和业主谈得好兴许还能降个五万八万的。

　　链家加华印象店的经纪人小侯也感觉到，刚刚过去的这一周，手里负责的几个项目，已经不再像限购前那样猛涨了。

　　由于负责的项目临近运河，又有地铁6号线穿过，小侯手里的项目此前一直火热。今年6月前，这个小区二手房均价在每平方米2.3万元，而随着通州成为“行政副中心”，这里的房价限购前已经达到2.8万元／平方米左右。不错的房子，达到了3.3万元／平方米左右。

　　在均价上涨的基础上，业主也纷纷临时涨价。“之前原本能成交的单子没谈成，多半是因为业主加价。”小侯说，限购令出台后的过去一周，坐地涨价已经变成了可以商量着降价。

　　业内普遍把通州二手房市场降温归因于通州加强版“限购令”。8月14日晚10点，市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，决定在通州实施更严格的商品住房限购政策，提高区域购房门槛。这也是北京首次针对区县实施单独的限购政策。

　　“限购令出台第二天，我们走访门市时就发现不少二手房业主有了降价意愿。”伟业我爱我家的工作人员表示，通州二手房市场正在降温，单套住宅总价的降幅甚至在10万元到20万元不等。

　　数据：二手房交易下滑两成

　　通州二手房市场降温更体现在数据上。“受限购令影响，通州区域二手住宅市场交易量出现明显回落。”伟业我爱我家市场研究院整理的数据显示：限购后一周，通州区域二手住宅交易量比限购前平均下滑了约20%。

　　“购房人陷入观望，市场明显趋冷。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一方面，着急出售的业主开始增多，限购后一周的新增房源挂牌量比限购前增加了5%左右，另一方面，新增买房客户登记量也比前一周减少了约2%。二手住宅成交均价与限购前基本持平，房价上涨势头得到遏制。

　　新房成交方面，限购后一周，通州区域新建70年产权纯商品住宅（不含保障房）成交量为244套，这个数字与限购令出台前一周（8月8日到14日）相比下跌了20.5%；但成交均价为23950元/平方米，环比限购前一周上涨了22%。

　　“这基本代表了未来通州新房趋势。”对于新房价格上涨的原因，胡景晖分析，限购之前，多家楼盘已经纷纷上调了单价，加上房源较少，即使涨价也有购房人买单，这使得新房均价限购后仍保持了惯性上涨，但未来新入市项目可能受限购影响调低售价。

　　趋势：商住项目或将继续升温

　　“预计二手房房价会出现一定程度下调。”亚豪机构市场总监郭毅表示，受限购政策影响，二手房业主心态出现一定波动，购房资格人数的减少也会导致成交周期相对拉长，业主会被迫降价，使房子尽快出手。

　　另一方面，不受限购影响的40年、50年产权商住公寓市场快速升温。据伟业我爱我家市场研究院统计，8月15日到21日，通州区域商住公寓成交量为282套，环比限购前一周大幅上涨了53%，商住公寓成交面积为2.29万平方米，环比限购前一周大幅上涨了83.2%。房价方面，限购后一周，通州区域商住公寓成交均价为27490元/平方米，环比限购前一周上涨了12.2%。

　　胡景晖表示，由于商住不限购，所以部分失去购房资格又急需购房的家庭自然会转向商住公寓。今年三四季度通州还将有十几个商住项目陆续入市，如果商住持续不限购的话，三四季度通州商住公寓市场还将持续升温。需要提醒的是，由于商住项目使用的都是价格较贵的商业用电和商业用水，后期持有使用成本较高，同时商住房交易税费较高，也不利于后期再次出手，因此购房者一定要慎重。