端午节小长假期间，上海、北京等多个城市商品房成交量大幅攀升，从周成交量来看，部分城市创历史新高。专家认为，在限购、限贷等调控政策没有放松的前提下，目前楼市成交的主力军仍然是刚性需求和改善型需求，市场对房价触底的预期导致成交量的阶段性回暖。 长期来看，高达12个月消化周期的高库存压力仍然制约房价反弹，开发商以价换量仍然是大势所趋，楼市将进入平稳增长阶段。

　　多个城市成交量创新高

　　端午节期间，上海部分楼盘虽然优惠力度非常有限，但仍吸引了不少看房者。佑威以及网上房地产数据显示，截至6月24日17时，今年端午节期间，上海成交714套住宅，高于今年五一期间成交453套的数据，低于去年端午节三天956套的成交量。6月以来上海商品住宅累计成交了69.79万平方米，以此计算，6月的成交量约在87万平方米，将超过5月80.63万平方米的成交量。

　　北京住建委网站公布的网签数据显示，端午节假期前两天北京商品住宅签约1155套，较今年五一假期三天网签总量多286套，较去年端午节三天总量多719套。与去年端午节假期前两日的成交量相比更是大幅上涨了289%。截至6月23日，北京6月新建住宅签约套数为8111套，二手房住宅签约9072套，相较于5月同期，分别上涨了13.9%和4.6%。

　　据数据显示，上周（6月18日－24日），监测的40个城市中，35个城市成交量同比上升，7城市同比涨幅超过100%。南京、苏州、杭州、海口、兰州同比增幅都在150%以上。据东方证券监控，上周14个重点城市单周成交量创12年新高，基本已与2009年同期相当。

　　杨红旭认为，各地成交量的上升，究其原因，一方面是积压的购房需求继续释放，加之房企促销降价，有效刺激了刚性需求的增长；另一方面由于多地政策微调，也为购房者缓解了一定的购房压力，增强了入市的信心。预计6－7月份成交量仍保持高位，成交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。

　　央行最新发布的二季度储户问卷调查报告显示，购房者的心态也发生了微妙的变化：对于三季度房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点，同时在未来3个月内准备出手购房的居民占比达15.7%，较上季提高1.6个百分点，创两年来的新高。

　　多家券商也认为，去化率、成交量双双走高说明楼市仍在持续升温。目前看，除了降价和利率优惠对购房人形成吸引之外，房价见底预期也正成为推动购房人入市的重要力量，预计未来几个月成交量仍有望保持在高位。

　　高库存仍制约房价过快反弹

　　针对近期楼市成交量明显上涨，北京市住建委近日也表示，今年北京有110多个项目降价，楼市成交量回升源自降价换量。目前90%以上的购房人都是首次置业，调控并未放松，房价的反弹回涨不具备支持因素。

　　专家认为，制约房价反弹的主要因素还有高库存。目前北京的商品房库存接近6万套，大部分企业还处于消化库存阶段。上海也是如此，目前上海全市新建商品住宅可售面积已达1013.18万平方米，为2007年以来高点。按照5月成交80万平方米的数据来推算，这些库存全部消化完要超过12个月。国泰君安证券房地产行业研究团队认为，15个典型城市一手房去化时间从2010年初7个月上升至目前12个月。因此，当前及年内楼市仍处于历史库存高峰，房价在下半年普遍上涨难以出现。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，近期楼市的成交活跃是由开发商“以价换量”促成的，但是未来全国还要面临巨大的库存消化难题，仅靠降息和利率优惠很难改变市场走势，房价快速反弹的可能性不大。

　　龙湖地产执行董事秦力洪认为，楼市调控并没有出现根本性变化。开发商仍需把去库存、高周转、谨慎投资作为2012年的主旋律。从成交量上看，目前是市场最好的时候，从预期看，房价不存在大幅反弹的基础。

　　房地产市场将进入平稳增长期

　　住建部日前强调，当前各地要按照国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，最近地方政府楼市政策层出不穷，加上央行降息和房贷利率8折优惠的再现，不少人误读为楼市松动的前奏，但是最近中央的表态楼市调控不放松，促进楼市健康发展，限购依然是政策的红线。从对购房的实际促动作用来看，无论是降息还是房贷利率优惠都不会促成楼市成交大幅上涨。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，决定房价的最主要因素是开发商的资金情况，而经过去年底至今年初的一轮以价换量，目前开发商资金链最危险的时期已经过去，开发商和买房人之间博弈平衡性开始改变，这是5月70个大中城市房价环比上涨城市增多，一线城市房价开始企稳的原因。在2012年内，各大城市的总体房价仍将维持阴跌或走平态势，不会出现报复性反弹，房价上行的可能性也不大。

　　中国房地产研究协会副会长顾云昌认为，现在谈楼市回暖还言之过早，只能说在回稳。楼市不可能出现像2009年那样的疯涨，当时暴涨是因为当时存在明显供求失衡，现在政府正在推动房地产市场调控供求关系，加快商品住宅的建设。在供大于求的背景下房价没有暴涨基础。目前需求的释放已经到了相对平稳阶段，正在恢复常态性的需求增长。

   （编辑：刘堃茹）