“青山碧海红瓦绿树”是康有为眼中的青岛，也是德国城市规划下老青岛的写照。100多年来，青岛以“山海”为题的别墅一直在国内拥有很高的知名度。如今，凭借青岛独有的“山海”资源，青岛别墅市场出现了长足的发展。

　　在当前限购限贷等调控大环境下，别墅市场受到一定的冲击，但与普通住宅相比，别墅凭借其资源的稀缺性，以及良好的保值增值能力，整体市场并未受到太大的冲击。更值得注意的是，今年以来，青岛别墅市场可谓是“百花齐放”，从传统即墨温泉板块的一枝独秀，再到城阳板块的繁荣，现在西海岸别墅板块正渐渐崛起，岛城别墅市场正在全面开花。

　　市场压力巨大

　　据锐理数据监测显示，目前全市别墅存量2253套，根据去年一年别墅成交1584套计算，目前别墅的存量足够市场消化近两年时间，去化压力较大。而2012年1-5月，青岛别墅共成交472套，比去年同期下跌36%，下跌幅度比普通商品住宅高10个点;累计成交均价11358元/平方米，与去年同期基本持平。

　　从别墅细分市场来看，2012年1-5月青岛成交的472套中，其中独栋成交31套，双拼成交23套，联排成交351套，叠拼成交67套。通过成交数据可以看出，200-300平方米的联排产品，总价在200-300万之间，既能保证产品品质、总价又容易被客户接受，成交相对活跃，后期去化压力相对略小。

　　对整体市场而言，一方面，市场已有的存量足够消化两年，另一方面，市场成交还在不断下跌，不仅如此，新的别墅项目还在源源不断地加入，目前别墅市场特别是西海岸区域包括龙湖、保利、世茂等众多项目的陆续上市，使未来别墅市场的压力空前巨大。

　　需求同样存在

　　同普通住宅市场相比，别墅市场的需求虽然没有那么旺盛，但同样一直存在。

　　“限购限贷等调控政策对别墅市场产生了较大影响，但购房客户对别墅的需求还是有的。”业内人士告诉记者，限购对别墅客户群体的影响主要分为显性和隐性两个方面，显性影响表现在限贷上，虽然购买别墅群体的客户资金相对宽裕，但别墅的总房款很高，限贷对于这部分人的影响同样存在;隐性方面则是客户对价格预期走低的影响，“别墅的市场需求肯定是存在的，许多客户看了我们的别墅后，都觉得很好，但同时又表示价格有点贵。”某别墅项目销售部负责人告诉记者，受政策影响，别墅购买群体同样也对未来价格看低，抱有降价的心理预期。因此，他们也在对别墅这个市场进行观望。“海信·温泉王朝项目五一推出精装修房之后，时间不长，便成交了两套，从前来看房的客户分析，他们对别墅产品的需求还是有的。”海信温泉王朝相关负责人告诉记者。

　　项目全面开花

　　依靠青岛独特的山海资源，目前岛城别墅市场主要沿青银高速、滨海大道交通大动脉与沿线山、海、林、泉等自然资源有机排布，根据不同的地域属性，新建商品房别墅分布均匀，无论近郊，还是远郊，都有不同类型项目分布。

　　其中，以芭东小镇、海信·温泉王朝、依泉美庐为代表的即墨温泉板块经历了约六七年的发展，成为岛城较为成熟的中央别墅区;与此同时，城阳板块也在香溪庭院、百福山庄、龙湖·滟澜海岸、青特·花溪地、祥泰·正阳东郡等别墅项目的落成后，成为继即墨板块后又一个已成气候的别墅密集区;而从去年以来，随着保利·海上罗兰、唐岛湾、湾上、康大·山语海等项目的开建，一时间，西海岸别墅项目可谓遍地开花。此外，记者了解发现，除了这三大密集区域外，别墅市场也逐步向市中心板块延伸。

　　对于拥有独特温泉资源的温泉板块而言，目前市场上的别墅已经不单独满足于温泉的概念，高尔夫同样也成为这一区域的主题。从项目上看，不仅有天泰·圣罗尼克、海信·温泉王朝、芭东小镇、依泉美庐、海尔·原乡墅、青建橄榄树等一直在售的温泉别墅、洋房，还有领海、香澜郡、卢卡多堡、香根温泉等一些陆续推出的新项目或再推楼盘，是当前岛城别墅市场比较集中的区域。

　　据了解，依托美丽的山海泉滩资源，即墨温泉镇正在打造一个规模庞大的温泉旅游度假区。随着海信、天泰、青建等多家开发商相继在此“开疆拓土”，圣罗尼克、温泉王朝、芭东小镇等别墅项目纷纷涌现，一个以“山海泉滩”著称的鳌山湾正在露出自己的靓丽容颜，青岛的中央别墅区也开始基本形成。

　　近年来，城阳别墅市场范围逐渐扩大，东、中、西遍地开花，除了大家耳熟能详的香溪庭院、百福山庄、银盛泰·德郡以外，随着外来大鳄与本土房企的发力，又落成了多个别墅项目，其中不乏像龙湖·滟澜海岸、青特·花溪地、祥泰·正阳东郡、长水山庄等特色别墅，至此，城阳板块也成为继即墨板块之后又一个别墅密集区。

　　与即墨、城阳板块比起来，西海岸各个别墅项目从落户到入市，显得更为迅速。去年以来，随着海尔、保利、康大、湾上、龙湖、卓越等多个房企纷纷在此开疆拓土，一时间，西海岸别墅项目遍地开花。

　　仅去年一年，保利·海上罗兰、康大·山语海等多个别墅开建入市，与此同时，湾上、唐岛湾等新项目纷纷开工建设，如此密集的别墅供应量在西海岸可谓空前。更值得注意的是，这些别墅项目或是以海景特色著称，或以大型城市综合体为特色。2012年，龙湖·原山等新楼盘将陆续推出，保利海上罗兰也推出了其新品央墅，西海岸的别墅市场竞争逐渐激烈起来。

　　如果说资源是衡量别墅的价值基础，那么资源的“稀缺性”及“不可复制性”无疑是对别墅价值最高的褒奖。除了这三大密集区域外，别墅市场也逐步向市中心板块延伸。

　　与市郊板块相比，多层式的花园洋房在城市中心区就显得比较稀缺，别墅就屈指可数了。纵观这些别墅产品，大多位于李沧区，其中以万科·红郡、时代城、中海玫瑰庭院较受业界关注;此外，分别位于崂山区的石湾山庄与西部老城区和记黄埔的联排别墅，亦凭借地段、配套优势，追受到购房者热捧。

    别墅市场需求各异

　　和普遍住宅产品一样，青岛别墅日趋成熟，产品细分，不同的产品形态、不同的价格段，满足客户不同的别墅置业需求。同为别墅，却可以满足客户居住、投资、收藏、身份认同等多方面需求。

　　据同策咨询青岛公司的研究显示，青岛别墅市场大致可以分为五大品类,别墅的价值和它所在的区域、占有资源密切相关。

　　之一：200万元以下普通型别墅

　　目标客群：经济实力一般的中产人群

　　此类别墅是别墅家族的新贵，主要体现在总价的绝对经济性。在青岛别墅市场上，一般每栋总价在200万元以下，面积也以160-200平方米左右的经济空间为宜，主要分布在城市近郊区域，如城阳正阳路沿线、高新区以及即墨领海区域。从产品形态上看，经济型别墅一般以联排、叠拼等方式出现。购买客群主要来自于承付能力一般的中产人群，用途具有保值增值以及居住的双重意义。

　　之二：200-300万元经济型别墅

　　目标客群：心怀别墅梦想的置业者

　　经济型别墅一般总价每栋在200-300万元左右，此类别墅多分布在新兴别墅区域，如以中信森林湖为代表的少海板块、龙湖滟澜海岸领衔的白沙河沿线，中建尚溪地所在的即墨东部岭海区域以及以山景为主的城阳东部惜夏板块。别墅形态基本以联排、双拼等为主，主要用来满足中产人群及初步满足有别墅梦想的人群。

　　之三：400-500万元中高端别墅

　　目标客群：别墅产品的多次置业者

　　在青岛市场，价格达到400-500万元便可堪为中高端别墅，这类产品主要分布在资源价值有明显优势的区域，如以保利海上罗兰为代表的西海岸前海板块。再如，即墨温泉板块作为最传统的别墅区，区域价值已广为认同，目前这一类产品供应数量最多。中高端别墅基本以类独栋或者双拼形式出现，更加贴近别墅的土地占有的本真意义。

　　同策咨询青岛公司相关分析人士认为，购买这类产品的客群一般不是第一次购买别墅，购买的动机多是用来满足别墅生活方式的再一次升级。

　　之四：700-800万元高端别墅

　　目标客群：满足圈层内认同感的客户

　　高端别墅一般单套总价在700-800万元左右，分布在相对自然资源丰盛的高端别墅区域，如即墨温泉板块，再如青岛城市蔓延区域有少量供应，比方说龙湖滟澜海岸的合院产品。这类产品分布不多，多是别墅项目内部的点晴之笔。这一价格段之上的别墅越来越往“金字塔顶部”抬升，是别墅生活的进一步升级，购买者借此满足圈层内的认同感。

　　之五：千万元顶级别墅

　　目标客群：以收藏心态购买别墅的人

　　顶级别墅分布的区域非常明确，即同时占有城市资源和顶级自然资源的方能成为顶级别墅，如以石湾山庄为代表的崂山别墅度假区、市南东部麦岛区域、薛家岛金沙滩区域，未来在少海区域预计也会出现这类顶级产品。

　　据同策咨询青岛公司相关分析人士介绍，顶级别墅形态以纯独栋或者定制化来博得客户厚爱，单栋总价在2000万元以上。作为此类别墅的持有人一般非常神秘，往往以收藏品的心态来购买别墅。

　　欧风美雨是主流

　　据青岛一家房地产代理公司的研究显示，目前青岛别墅市场，建筑风格以泛地中海为主，占到了近64%，北美风格也占有较大比例，约为13.63%。

　　随着别墅市场成熟发展，高端别墅的建筑理念已经不在拘泥于居住层次了，而是深入的探讨人与建筑之间的关系，尊重历史沿革。东方哲学中，讲究万物和谐共生，天人合一，青岛别墅市场已经出现了如长水山庄等古典中式别墅，独领风骚。

　　之一：地中海式别墅

　　地中海风格原来是特指沿欧洲地中海北岸一线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅。

　　对小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号进行抽象化利用，如从红筒瓦到手抹灰，从弧型墙到一步阳台，都表达出地中海风格特点。而风格独特的拱圈、气孔，配合文化石与手抹灰墙面，也体现了地中海风格。

　　案例：青岛别墅项目如香溪庭院、巴东小镇、龙湖滟澜海岸都是这类风格的产品。

　　之二：英式别墅

　　英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块，线条简洁，色彩凝重。坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等充分诠释着英式建筑特有的庄重、古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英式建筑的主要特征。选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。

　　案例：青岛万科红郡、保利海上罗兰都是这类风格的别墅产品。

　　之三：美式别墅

　　美国的建筑，尤其是住宅，是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素。美式别墅的明显特点是大窗、阁楼、坡屋顶，丰富和色彩和流畅的线条，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大。美式别墅运用侧山墙、双折线屋顶以及哥特式的尖顶等比较典型的北美建建筑的视赏符号。

　　案例：青岛100福国际山庄是美式风格别墅在青岛的代表。

　　之四：古典中式别墅

　　中式古典风格常给人以历史延续和地域文脉的感受。中式古典风格主要特征，是以木材为主要建材，充分发挥木材的物理性能，创造出独特的木结构或穿斗式结构，讲究构架制的原则，建筑构件规格化，重视横向布局，利用庭院组织空间，用装修构件分合空间，注重环境与建筑的协调，善于用环境创造气氛。运用色彩装饰手段，如彩画、雕刻、书法和工艺美术、家具陈设等艺术手段来营造意境。

　　案例：中式古典别墅在国内代表有观唐，在青岛有长水山庄。

　　6月，岛城别墅战事升级

　　楼市红五月的出现，让岛城开发商开始积极备战6月。除了刚需盘继续发力外，六月份，岛城楼市的一大亮点是别墅项目扎推入市。

　　据了解，6月份，共有世茂诺沙湾、丽山国际、长水山庄、璞玉岛、万科红郡、岭海香兰郡、世茂公园美地、保利海上罗兰、城阳龙湖叠墅和西海岸龙湖原山10家开盘预计将亮相，规模之大实属罕见。

　　其中，从目前已经亮相或者即将亮相的楼盘所在区域来看，西海岸高端居住区的别墅项目现已逐渐显示出集聚效应，纷纷成为大鳄们跑马圈地争抢高端客群资源的聚集地。目前，西海岸区域已经吸引了保利海上罗兰、龙湖原山等别墅项目，面临开盘或者加推的关键时刻，客源争夺大战已经不可避免。西海岸别墅市场的竞争已经日趋激烈。

　　业内人士分析认为，之所以会出现这种别墅贴身肉搏的现象，主要原因有两个：

　　一是限购导致今年的别墅市场比较惨淡，开发商的资金压力较大，部分项目已经是准现房，必须抓紧时间抢占市场份额。二是受季节因素影响，别墅项目都非常注重景观品质，而岛城的六月刚好是鸟语花香，一片郁郁葱葱的季节，各个项目的景观也基本都是最美的，能带来不少人气，吸引客户出手购买。但是，别墅项目集体亮相，将会导致更加激烈的竞争，岛城的别墅的市场或将出现大的调整。

　　青岛别墅发展历经三个阶段

　　第一阶段

　　从德国占领青岛，到上世纪80年代，由德国人、南京国民政府、新中国政府先后建设了约近700余座别墅，主要分布在信号山、八大关、太平角一代，形成了“红瓦绿树”的青岛独特建筑风格。这批别墅经历了相当长的历史时期，虽然稍显陈旧，但其优越的自然环境和地段区位，所沉积的历史文化是其他别墅项目无法复制的，它们已经成为独一无二的城市财富。

　　第二阶段

　　上世纪90年代至2006年左右，随着青岛的城市东扩，先后建成了多个别墅区，代表项目如弄还园、绅园、银都花园、山海天等，主要分布在东海路沿海一线，从西往东逐渐延伸。这个时期的别墅发展属于野蛮增长期，项目次良莠不齐，有些项目由于规划较差，甚至拆掉重建，给别墅市场的发展带来许多不利，但这个时期的建成的别墅均占据绝佳地段优势和海景资源。

　　第三个阶段

　　2006年“禁批别墅用地”政策的颁布、青岛沿海土地的稀缺、品牌开发商进驻等契机，别墅市场有了长足发展。从发展区域来看，不再局限于沿海一线，城阳、即墨、李沧东部、高新区、少海新城等板块依次崛起;从资源利用上看，不再仅局限于海景资源，一些别墅项目便开始向山景、湖景、温泉等资源靠拢;从品质上看，规划建设理念、建筑风格、园林打造、物业管理理念等均取得了质的飞跃。

   （编辑：刘堃茹）