中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱。

　　“中国房地产黄金十年已经结束，未来将是地产的理性发展时期，三四线城市将成为许多大企业发展新动力。 ”

　　前日下午，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在北京就“2011中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告”进行解读时，作出如是表述。

　　“新限购”城市或不超十个

　　当前，在经济增速放缓，通胀压力较大的背景下，楼市调控效果初显，部分一二线城市成交量下滑，但房价上涨压力仍较大。 7月12日，国务院提出除巩固和加强原有调控政策外，对房价上涨过快的二三线城市也采取限购。

　　研究报告认为，这是对三四线市场的一种警示，从一个侧面反映了经济发展水平差异决定了不同城市经济波动周期的差异，进而在房地产进程上表现出差异。由于调控政策持续发力，相对于一二线城市，三四线城市会受到更多的关注。

　　对于何时是介入机会，丁祖昱表示可以参考标杆企业进入一个三四线城市，最好是知道其拿地时开始跟进。通过典型企业进入三四线城市策略分析未来竞争格局，如果没有标杆企业进入的三四线城市，新进入的确有必要注意风险。

　　不过，丁祖昱认为此次“新限购”无论规模和力度都不会及第一次限购，预计限购的城市不超过十个。

　　三四线城市机遇风险并存

　　研究报告指出，近年来随着城市化进程的不断深入，三四线城市的整体实力大幅提升，经济持续增长、基础设施硬件快速完善、居民住房需求上升、增值保值预期，都使三四线城市房地产市场发展潜力凸现。

　　丁祖昱举例说，万科用7年时间销售额翻20倍，他们这些大企业最近几年都从三四线城市受益良多，最大的特征便是布局三四线城市，其中恒大更为彻底，北京、上海这样的城市都没有想。

　　而2011年上半年销售排名前20的房地产企业，他们三四线城市的比例份额，占整个企业的份额正在不断攀升。一中字号房企，三四线城市份额占比去年上半年为14%，今年上半年便达到20%。

　　丁祖昱说，由于三四线城市购买力相对弱，最高房价和平均房价倍差不大，只有三倍左右，而部分一线城市达到10倍，利润空间小，所以港资和外资房企普遍不愿进三四线城市。但如果一个三四线城市，最高房价和平均房价倍差达到六七倍，这里的市场便已存在风险。

　　不少房企今年日子难过

　　丁祖昱认为，今年一月份便推出调控政策，使不少房地产企业“逃过死劫”，如果调控发生在年中，不少房企因将上一年的利润在年初投入在土地收购上，会死得很惨。因为调控得早，恰恰控制了大家投资的步伐。

　　他说：“在一年以前，房地产行业的风险主要还是在市场层面，之前调控过多次，但每一次调控带来的是市场的进一步或者说报复性反弹，所以我们当时认为整个的风险在于市场，市场的供求关系搞清楚，这个市场就清楚了。但是今天整个行业的风险进入到三个层面，既有市场供求的问题，也有经济、社会的问题。 ”

　　对于一二线城市调控持续多久，丁祖昱认为至少要三年，十大重点城市的销售面积占全国比例，由2007年的25%降到去年年底的16%，预计今年还会继续下降至10%左右。商品住宅的黄金十年过去了，“未来保障房和商品住房同时发展，保障房一定拉住整个商品房的发展，这个是绝对的”。(记者 胡海林)