我始终有一个观点，搞房地产投资，还有我们买的房子，都不要看一两年市场到底怎么样。凡是想着一两年市场的人，总是错过大机会，总是看不清问题的本质，我今天想谈谈这么一个话题，看看大家觉得怎么样。就是未来十年乃至二十年，中国房地产业到底有什么趋势。

    当我们放宽眼界到十年、二十年，中国房地产趋势可能就比较好把握。一两年的形势看不清楚，有些地方下跌，但是有些地方还上涨。但是如果十年、二十年看待这个市场，也就是2000年看2010年，很多情况根本想象不到。当时调控上海汤臣一品，当时他卖8万元，查到现在25万。现在怎么不说话了？我们没有放开眼界、时间，很多时候是时间才能把趋势搞清楚，我今天重点讲未来十年、二十年，中国房地产会发生的十个大趋势，全属个人观点。

    第一大趋势，商品住宅占住宅总量的百分比将从目前的90%逐步回落，目前已经是商品住宅占新建住宅百分比将近90%以上将会逐步回落至60%上下。40%是什么呢？是各种除商品住宅之外的房子，包括各类保障性住宅，及各类产权模式创新，包括小产权房等等。他们将稳定在40%到50%之间。也就是说中国房地产商品化率现在达到了历史上的峰值。所有的创新我认为最主要创新可能在农民目前的小产权房，这方面创新将在未来10-20年内突破，形成一个非常大的更广阔的一个市场。这是第一个趋势。

    第二大趋势，城市大升级。目前中国城市超过1000万人口有8个，93个城市人口超过500万，美国超过500万人口的城市只有一个，叫做纽约。未来中国城市会升级到什么程度呢？展望未来10、20年，人口超过2000-3000万这个级别的人口预计10个，超过1000万人口以上城市约20个，彻底在未来20年中国奠定城市中国的基本格局，中国完成了刚才顾会长说的千年等这一回。我们这一代人在座的策划师非常幸运，我们祖祖辈辈没有赶上，这个事就被我们这代人赶上了，而且就在我们这一代人手里把这个事干完，然后让我们后代没事可干。2020年左右将有6个省GDP突破1万亿。每个省相当于目前发达国家平均每个国家的GDP。在2020年一定会达到。这是历史大的趋势，谁也阻挡不了。除非我们跟人家打仗，那就犯混。我觉得老百姓还不干。我觉得一定会，20年后，在座诸位咱们在深圳再聚会，咱们看城市发展到什么程度。

    第三大趋势，中国立体城市将呈现多元复合和普遍的趋势，中国城市容积率从目前0.68上升到台湾、香港城市容积率平均数到1.4%，从0.68平均容积率上升到1.4左右，否则我们中国城市土地承受不了这个城市化。冯仑正在全世界宣传立体城市，这个非常重要。将来我们城市就是这样，没有办法，否则全中国承受不了这么多中国人。

    第四个大趋势，中国未来以高速接运系统彻底突破行政区域划分的工作和生活模式。这个模式将在未来十年就能实现。什么东莞人、深圳人、北京人、河北人，未来这个概念彻底突破。因为我们高速快速接运系统，使得原来行政划分完全不起作用，我们这个税收都不知道怎么算。当我们高速铁路全国形成，我们生活模式将会在未来十年发生比前三十年更加本质上的变化。

    第五个大趋势，节能与环保、循环经济成为城市和建筑必然，而不是现在的口号，在未来十年一定会发生，而且还会出乎意料的早。中国已经出现柴油荒，未来这种情况出现会越来越严重。因此新能源、环保、节能、循环，未来在我们建筑上就成为必然，没有任何出路。我们这帮策划师未来方向，我觉得这个简直太广阔，这个事干不过来。

    第六个大趋势，养老住宅、养老社区兴旺，未来20年城市群，养老住宅和养老社区的兴旺是成为中国置业一个新的重要的增长点。

    第七个大趋势，旅游目的地置业将会成为另外一支热点。而且现在已经初露端倪。这跟中国人口结构和家庭结构相关，中国人口有三次生育高峰。第一次是抗美援朝的时候，刚建国的时候，我估计顾会长就是这批人。第二批就是我们这批人，就是大饥荒、三年自然灾害后，中国人生饱了就生。第三批就是80后这批，就是我们这帮人和顾会长这帮人生育的孩子。展望20年，两波大的出生高峰进入退休，突然80后变成一个孩子的家庭。一个孩子的家庭会出现什么问题呢？会出现我们想跟人家生活在一块，人家还不干。空巢家庭最大心理需求是让孩子能来看自己。孩子怎么能来主动看你呢？你就在旅游目的地置业，孩子就会带着他的孩子来看你了。这个没有办法。

    第八大趋势，专业分工进一步细分，刚才说了那么多事，太多专业了。策划师专业分工进一步细分，物联网将在中国房地产各个领域大兴其道。现在普查一个人口多费劲，我们做一个统计费劲，现有的就是物联网，物联网你就得跟着房子走，当中国房子一张网的时候，干什么都容易。当物联网在房地产业充分发挥的时候，所有的叠加复合性功能将在未来20年使中国真正进入到完全可以数字化管理的一个国家。不用现在说不清楚。

    第九大趋势，都市更新将会打破现有所有的规划和重建的规则。在体制、标准和负荷上突破。中国容积率如果上升到台湾、香港的数，目前的规划全部破产。然后我们城市越来越不经济，上班越来越远，公司越迁越跑。我觉得在这方面深圳可能会率先要突破。就不是一个规划单元，是一个发展单元这么一个概念。因为深圳率先没地，率先要突破所有的规划模式。现在不是房地产有问题，是我们城市规划实在问题太大。按照他那个规划，我们这个城市就完蛋了，就没发展的。土地是命根子。

    第十大趋势，公众参与城市、公众参与我们家园营造的力度将会前所未有深入。这可能是中国民众突破的方式。星河湾已经做出表率了，星河湾老业主跟着星河湾走。将来不是一个星河湾的问题，是几乎我们所有跟前期业主沟通。现在什么VIP，老搞这些，政府老打压你。买地两年不开发，叫囤地。卖的慢，叫捂盘。卖的高叫哄抬，卖的低叫扰乱市场。我们不知道怎么卖楼了。我觉得一定要在体制模式突破。网络将会给中国城市带来完全全新的面貌。

    这就是我今天要谈的，在这个模式下，中国房地产将会一派兴旺，前面的道路非常广阔，既然有那么广阔的前景，咱们被人家调控就调吧，这很正常，大家一定要这样看待我们的未来。中国规划网北京8月28日电