有这么一侧消息：万科首个商业地产销售遇冷 被迫五折"贱卖"。
    被誉为中国房地产带头大哥的万科地产，首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。万科在北京高调推出的第一个商业地产项目，被曝销售遇冷，被迫五折贱卖，随着这一消息曝光，商业地产拯救楼市的美梦也碎了一地。但更让人担心的是，美梦之下，频频跟风上马的商业地产项目，今后的命运如何？
    惨遭贱卖
    从今年4月开始，北京万科高调宣布要向多元化发展，拓展商业地产。数月后，万科推出其在北京的第一个商业地产项目万科五号公社。因项目配有中庭、花园、露台等设计，开发商最初主推低密度、花园式企业独栋总部办公概念，对外寻求整栋销售。
    然而从5月开始，开发商突然改变计划，将楼盘拆散零售。７月１１日，知情人爆料说，万科之所以要改变销售策略，跟销售冷淡有关。
    记者调查得知，万科五号公社项目，实际是万科公园五号楼盘中的8号楼公共配套设施部分，位于北京市朝阳区甜水园附近，与今年宣布东扩的北京CBD区域相隔咫尺。该项目可销售面积约为7800平方米，共分割为46套，层高达到5.7米，为目前市面流行的LOFT产品，产权年限为40年。截至6月17日，仅仅售出4套。
    这位爆料人告诉《国际金融报》，对外报价每平方米在5万元到6万元不等的万科公园五号商业部分，实际成交价最低才2万多，最高也就3万多，相当于五折贱卖。
    记者从特殊渠道拿到的数据显示，截至2010年6月中旬，万科五号公社所成交的物业，最高的一套单价为每平方米33873元，建筑面积为159.7平方米，签约日期为6月4日，物业位于8号公共服务设施的315号。
    同为万科公园五号楼盘的7号楼住宅底商部分，成交价最低的一套也只有每平方米22156元，面积为107.59平方米，签约日期为5月24日，物业位于7号住宅楼312号。这个价格，连外界所知商业部分5万均价的一半都不到。
    压力巨大
    业内人士分析认为，万科公园五号项目商业地产之所以急于贱卖出售，或许是因为市场压力所致。随着北京市政府CBD东扩的实施，CBD区域今年将新推出12块土地，规划建筑面积达到186万平方米。如无意外，这些建筑将以写字楼与商业为主，并将于2011年底集中上市。
    而根据戴德梁行统计数据显示，鉴于放缓的需求及市场大批的新增供应，北京甲级写字楼市场整体空置率在2009年第四季度上升至17.16%，且在年内第二季度录得19.17%的历史最高位。市场整体平均租金在2009年四个季度一直呈现持续下跌的状况，在第一、二、三、四季度，分别环比下跌6.97%、5.72%、1.92%和0.68%。至2009年第四季度，北京甲级写字楼市场整体平均净有效租金已同比下跌14.57%至每月每平方米人民币164.75元的水平。
    空置率高企、租金水平低位徘徊，造成CBD区域写字楼市场低迷。众多业主不得不在租金和租约中作出让步，希望维持现有租户和吸引新租户。在这样的市场条件下，低价贱卖似乎是万科的惟一选择。
    前路未测
    一直专注于住宅地产并藉此获得地产江湖老大地位的万科，今年开始高调进军商业地产领域。北京万科掌门人毛大庆，投身万科之前便操盘过北京多个知名商业地产项目，如东直门的来福士广场，以及CBD的凯德置地广场。
    6月22日，万科的首个城市综合体项目万科国际广场便在苏州举办了商业发布会。据万科披露，在今年4至5月间，万科已经开始在北京、西安、东莞和武汉，全力营造3个体量巨大的商业地产项目以及一个高端商务酒店项目，总投资额高达百亿元。
    但是到目前为止，万科在全国真正以商业地产面目上市销售的，只有北京的万科公园五号的商业部分。而从目前的销售业绩来看，无论是单独包装的万科五号公社，还是住宅底商部分，都遭遇了滑铁卢。或许万科的商业地产之路，还将面临诸多考验。
    商业地产圈子里头有这么一句话大家都不会反对：“商业地产的成功赖以每个环节都必须做得精细极致，而商业地产的失败却往往在某一个环节出了纰漏”。故言，商业地产属于地产产业中高端部分，不是一般人可以玩的转，用广东人的话说，就是水太深！那么影响商业地产项目成功的几个主要环节是什么呢？我认为无外乎规划、开发、运营、管理四个层面。前文所述万科的项目出现这样的状况，不是一个偶然问题，也许正是现在许多传统房地产开发商都存在的必然问题：那就是，传统地产如何转型商业地产？
    目前能够转型成功的无可厚非的佼佼者就是大连万达，万达是在大约2001年左右毅然从传统地产进军商业地产，而且大胆的创新，提出订单式商业地产模式，经过十年的反复试错，终于摸索到一条项目开发与资金链平衡的好方法和好模式，俗称万达模式！万达模式其实很简单，就是在项目拿地立项的时候就非常重视规划问题，而他们所倡导的规划与一般的传统地产商挂在嘴边的规划确实截然不同的，一般传统地产商注重建筑规划和项目的城市生活功能规划，没有商业规划概念，往往以项目立项的建筑规划来取代商业规划，这个在我接触和了解到的项目中占了绝大多数，几乎无一幸免。（真正的商业地产规划内涵请查看我的有关文章和讲演）
    正因为万达找到了这条平衡之路，所以，现在万达没有资金链条的问题困扰，或者说至少能够掌控，干扰不大，属于可控制风险范围，因此未来万达的后续力量将是资本市场的对接！一旦实现资本市场的对接，能够为大连万达带来的恐怕就不是有钱的优势了，而是通过现有的平台放大所有生态利益链的潜藏优势了。
    传统地产商在转型处理商业地产的时候由于传统模式的根深蒂固和老板们的习惯使然，在处理商业地产项目的时候虽然也知道也认同需要引进商业地产匹配的商业规划、商业开发、商业运营和商业管理模式，也懂得去寻到聘请有经验有能力的商业从业人员来担任高管或顾问等，但是由于骨子里头没法放下过去的驾轻就熟，在决策过程中或执行过程中，不知不觉的又滑向传统地产的操盘模式，将精力和视线偏离到建筑和物业本身上头，或者为了销售而招商或为了销售而营销，不是针对项目其本身应有的商业规划和商业开发本质来制定整体的商业项目操盘战略和策略。最终还是在做传统房地产，其结果不言而喻，成功的多半靠市场青睐或好运气，失败的例子比比皆是，就连万科这种类型的老大哥也恐怕是不能幸免遇难！当然我不是说万科不行，当然万科的高管们也是经验丰富，但是往往一个项目的成功，尤其是商业地产项目因其独特的项目市场地缘个性，不是一两个高管可以一夫当关的，也不是千里走单骑和百万军中藏阿斗可以了事的，她真需要这个开发商上上下下里里外外地对商业地产进行一个深入透彻的理解和学习，尤其是主要的决策机制要引入适合或与商业地产相匹配的模式和方向。商业地产行业没有救世主！更别说一剑封喉。
    因此，我很想给那些现在正在转型的传统地产商和老板们一个建议，好好去思考一下：既然说是转型，那么就意味着采取一整套全然不同的商业模式来面对这个对于您来说是全新的行当，尽管传统地产和商业地产在名称上和表现形式上是那么的接近，以至于大家都以为他们只不过是一对孪生兄弟罢了！而事与愿违，一个很多人都不知道的秘密就是：商业地产除了名字上的接近，实际上整个也操作的流程和内涵，以至于其核心的商业模式和价值观都是与传统出宅地产存在天渊之别。甚至没有可比性。显然，如果认同这样的观点和价值，面对商业地产的时候最有效的方法就是：放弃一切与传统地产相关的思维和手法，就当商业地产是一门子完全陌生的学科去研究实践，这样虽然漫长而无奈，但是其风险确实可控的。商业地产真真容不得一丝半点的浮躁和急功近利。
    所以，我能给大家的建议，无非就是先好好的去了解和认知一下：到底什么是商业地产项目的商业规划，一切从规划做起，注意，我说的是商业规划，不是建筑规划或城市规划，当然他们有关联，却不应取代！至于后续的商业开发、商业运营和商业管理今天都暂时不说了。