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主持人：回到我们刚刚说到的规划。刚刚在我们论坛开始之前，刘总一直有话想说。您作为一个运营商，对于规划与运营的矛盾是否会感受得更深刻一些？ 刘炳洪：刚才邢主任、林总、徐总都讲了商业规划的问题。其实这几个规划，关键还在于一个项目；你到底想做成什么样；你定位在一个区域还是一个更宽泛的东西；你想面对的是什么样的客户。现在很多项目都感觉有或多或少的瑕疵，而且给未来的经营都造成了一些困难。这是因为前期开发商在规划的时候没有想好做什么，就直接先做了，做完再说。但是后来发现了应该做这个业态的时候，设备设施可能不够完备。 举一个鲜明的例子，以前按照商业规划，每平米12000的项目，120瓦，这个标准是90年代的标准。现在可能全不适用了。照明这块也是，虽然节能，能省电，但谁不想通过灯光将客人聚过来？通过灯光让他产生购买欲。同时，在业态组合上也是，当初可能没想到做餐饮，但是现在想做餐饮了，面积又不够。这就产生了二次追加成本。所以，在刚开始的时候你一定要想好自己想做什么。刚才徐总也讲了，百分之六七十的时间都是在做准备。 我觉得咱们从大的环境规划，到更加细致的环境规划，甚至到一个商品的规划，都需要一个专业队伍、一个专业人员来做这个事。但是现在一些开发商可能没有完全意识到规划的重要性。也是随着目前很多项目的失败，大家现在已经意识到了。希望今后这些开发企业和运营企业都走出去，看一看应该是什么样的。在你开发下一个项目的时候，能吸取到的一些教训，也是一个企业今后长期发展必须要经历的一个时间段。 主持人：刚才经过一轮的交谈，获得的信息比较多，其中最重要的一点，商业地产项目在开发的时候涉及到各种环节，大家要互相配合，形成合力才能做到一个项目的成功。我想给在座的各位嘉宾提一个问题：一个项目遵循怎样的开发流程会是比较科学的？我们怎么样避免在前期规划过程中遗留问题到运营的环节？希望能给业内的同仁一些建议。 徐宇：我还是坚持认为前期的准备工作做得越充分，项目失败的机率就越低，出现意外的可能性就越低。但是要想在前期准备工作做得很充分，还需要几个因素，比如专业团队，尤其是一个专业团队的理念。我接触过很多公司，这次我们百荣商业规划中，把国内国外比较有名气的，我们通过对8家商业顾问公司做比较，从我的角度来讲，我认为都不专业。 我发现大家有这样几个特点：第一，大家是先去摸开发商的想法。第二，当了解到开发商的想法，会附和开发商去收集一些数据。这样你的数据就是具有倾斜性和倾向性的，实际上已经不是一个平等的信息了。第三，不太善于做一些艰苦的工作，比如数据的采集。其实数据的采集是所有顾问公司有观点的一个最重要的信息。大家对这方面都比较忽视。 比如我的项目里有一个写字楼，他们觉得我们应该做一个5A级的写字楼，我就希望他们给我一个数据，比如它的员工标准是多少钱；利润是多少；什么样的公司应该进入这样一个5A级写字楼；未来三到五年有多少这样的公司会在我这个商圈里出现？如果将来没有，你为什么让我做这样一个5A级的写字楼？ 所以我觉得作为开发商来讲，聘请一个客观、务实的专业团队，能够跟这些专业团队在操作过程中心平气和地按照市场规律，按照市场客观现状去进行数据分析，进行市场空间的判断，这一点很重要，我们要先把基础的东西做好。 由于我们的企业专业程度不同，相差太大，导致我们在前期准备工作中会有各种各样的失误。今天我们操作的很多项目，都是现实中最普遍的问题。 我觉得不论欧洲人还是日本人，他们做项目的时候非常客观，完全就是看客观市场数据是什么样再进行推导。我一直在强调一个东西，任何事情都是有规律的，一旦你把握了它的规律，你就知道它未来会向什么方向走。项目是按照规律研究出来的，开了就会受到大家的欢迎。所以日本人能够成功，就是因为他们非常客观、务实。我们前一段到日本，看到他们介绍的一个项目，就是完全按照生活方式思路来布局的一个商业，也很成功。 其实对于客观务实的人来说并不难，但对于我们这些做事情不遵循客观规律、过于急功近利的人来说怎么做都很难。 主持人：说到规律，可能跟经验有关系。比如商业地产做项目，是否一定要求他做过商业地产，才有可能具备这样的条件？或者他仅仅凭自己原来在某领域的思维，他也可以做成一个好的项目？ 徐宇：我觉得经验对于一个人来说只是一个基础而已。我觉得你做事必须要务实、客观，你如果本着这样的做法，任何职业经理人都可以得出正确的结论。 主持人：徐总主张主观与客观相结合。请林总描述一下您认为合理的流程应该是怎样的。 林君达：刚才徐总提到商业咨询公司的问题，其实对于我们来说也同样存在着这样的问题。这种专业化和职业精神的体现，包括国内关系到产业各个环节。我觉得流程上，肯定经营规划要在前，没有这些专业的数据和专业结论，整个项目再往下推进是非常难的。 如果产生了流程倒置的问题，实际上是现在国内商业地产的一个通病。前面的数据和最终结论是否成立，直接关系到我们后面空间规划设计和建筑的合理性。拿一个人来比方，一个人长成什么样，就像谈恋爱一样，你要知道对方的想法，我们才能把形象塑造得更完美。我觉得整个流程应该是这样的，同时应该强调整个流程上的每一个专业化和这种职业精神。 主持人：邢主任，您的总结是什么。 邢和平：商业地产项目实际上是一种工程，需要整合各种社会资源。刚才林总也讲到了，设计师没有商业经验,我们有商业经验的人又不懂得建筑设计,这是一个社会问题。但我们不能让设计师经营商业去，角色换位以后,可能不会有好的效果。这样就需要我们有一个平台，来整合社会资源。 前一段时间有一个建筑设计杂志，我写的一个题目就是“商业设计的灵魂是商业经营”，因为你设计得再好，最后在里面经营的商户经营不下去，也是失败的。因为从设计师角度来讲，他是追求唯美的。但从商业经营角度，他需要有不同的空间，来营造他所展示的商品和环境。 十年前国际一线品牌进入中国，我们把它放在商品的二层、三层，他也接受了。但是发展到现在，我们整个购物中心的建设已经与世界接轨了，这些国际一线品牌的要求也提高了，他从面积上就跟你要求到1000平方米，从结构上要求你是复式的一层二层。 随着时间的发展，设计也是有变化的。这些变化落实到我们具体的规划上，你不一定走到前面就会成功，但是必须要领先一步。我们作为购物中心委员会，我们一直在关注中国购物中心的发展，我们也希望把大家的经验，包括像雷士这样的照明设计，通过设计师引进到我们购物中心来。我们希望搭建这样一个平台，以此来推动我们整个购物中心的发展。 主持人：殷总，作为一个相关行业的代表，您是怎么看的？ 殷慷：其实我们也在提供产品，商业购物中心也是一个产品。很多东西的道理都是相同的，都跟人有关。我要求我的产品经理人必须要了解你的客户在哪里，你必须了解你的竞争对手，你必须对这个社会有一定的了解，才能告诉我要开发什么样的产品。而且，我现在又给他们开会，我说你要告诉我你的数字从哪里来，是什么时候的？三个月以前的，你不要跟我说。可能三个月之后，新的对手出现了，新的价值出现了。 我相信发展，从社会来讲会越来越理性，特别是我们做的这些事情，都是拍脑袋做的，我相信以后赢的概率会越来越小。刚才徐总和林总都讲得比较好。因为我们很多产品开发出来，都做事后总结，失败的案例也很多。我们开发了很多产品全都扔在仓库里，卖不出去，因为没有做严格的定位。或者定位好，并没有按照原来的价值去实现。那些卖得好的产品都是调研得比较清楚。 主持人：每个行业都需要自我批评和自我检讨。刘总，作为运营商，对于刚才我们一再强调的规划设计应以运营为导向，您应该是有发言权的，请谈谈您的看法。 刘炳洪：我觉得现在很多项目在做之前都说请一些所谓的专业公司来做市场调研，我也看了这些调研，一些数据都是到处乱摘的，没有经过实地深入去了解。我们认为应该先做好你的市场调研，再做定位，再到运营和管理。 目前其实很多项目已经到这个时候了，我曾经说09年也是一个洗牌年，适者生存，你活不下去就要倒闭。要想把自己的商业做好，还应该踏踏实实地坐下来去想办法。现在很多这种规划都是基于老的传统，其实那已经是几十年前的经验了，尤其是一些资历很老的商业从业者。 应该多吸收目前成功的经验，在未来趋势上能够得到发展的东西，在现在来说必须要有大胆的创新。拿出这种创新意识，可能今天我不挣钱，但是这个方向，我只要坚持，在未来一年、两年或三年之后才会发挥它的商业效应。 所以我觉得这些都需要我们开发商、运营商、经营者，大家共同拿出一种心态，来渡过这样一个艰难的时刻。 主持人：谢谢刘总，也感谢今天几位嘉宾的光临！我总结了大家的观点，发现有几个共同点。首先，我们要打破原先的固有观念，在一个项目定位的时候，我们要想清楚到底要做什么，就是我们要找到它的灵魂。同时，我们也需要有专业化的团队来运作这个东西。再就是我们还要整合资源，从而打造出一个立体的、和谐的项目。希望今天的论坛能引起我们行业内的同仁们更多的思考，有更多的批评和自我批评，才会有更长足的进步。再次谢谢各位！ (责任编辑：玮锋) |
