作为中国最适合发展旅游房地产的地区之一，目前海南旅游房地产住宅化倾向带来的高空置率等问题日益凸显。旅游业和房地产业如何真正实现互动升级?在2010博鳌国际旅游论坛地产与旅游主题论坛上，专家呼吁，海南要大力发展分时度假酒店等多种形式的旅游房地产，使海南成为中国旅游房地产的样板。

　　旅游房地产住宅化倾向带来高空置率

　　中国生产力策划专业委员会副主任何红光认为，旅游房地产不是简单的旅游加地产。“从旅游房地产前期的发展过程来看，更多的是旅游拉动地产，很多旅游度假区的地产搞上去了，但旅游并没有搞上去。旅游房地产住宅化倾向必须得到彻底纠正。”

　　同样呈现住宅化倾向的海南旅游房地产使得海南房产空置率居高不下，据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常驻率大多在20%左右。

　　海南省文昌市“中南·森海湾”楼盘定位为62万平方米海湾公园人居。据该楼盘销售总监王靖南介绍，从开盘至今销售3000多户，购房者全部都是岛外人，而入住率不到10%。

　　“一次性销售的房地产发展模式将造成"三浪费一增加"，即楼房空置浪费、浪费基础设施、浪费公共服务设施、增加管理成本。”海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说，“因此，海南旅游房地产的规模和档次都亟待提高，相关配套设施也有待完善。”

　　此外，海南房地产的开发属于资源导向型开发，对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。而目前常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显的竞争，许多地区将规划的旅游用地大量改为住宅用地，在一定程度上影响了高品质的旅游房地产的开发空间，一些披着海南旅游资源“华丽外衣”的常规房地产发展势头迅猛。

　　旅游房地产最大特点在于公共属性

　　中国住房和城乡建设部总经济师李秉仁认为，房地产业和旅游业同属于现代服务业的范畴，这两个产业的发展具有明显的相互促进作用。在产业发展方面，房地产业参与旅游基础设施的开发建设，可以提高旅游接待能力;旅游业可以为房地产业注入新的理念，拓宽产业发展空间。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，与常规房地产相比，旅游房地产最大的区别在于其公共属性更强，目的是实现公共旅游资源的使用效率最大化，而常规房地产只考虑一般的商品房开发、经营、销售。“海南的旅游资源十分紧缺和宝贵，要让更多人能享受到海南的公共旅游资源，就必须大力发展旅游房地产。”朱中一说。

　　目前，海南已意识到纯居住型常规房地产比重过高带来的隐患。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求，海南要积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，发展真正的旅游房地产促进海南房地产市场持续健康发展已经成为共识。

　　海南省副省长姜斯宪表示，海南旅游房地产要丰富类型、多元开发，多建一些经营性旅游房地产项目。“各市县政府及开发企业要把目光放远点。你们所拥有的资源是最好的，不要光做商品房，一次性就把它卖光了，要把最好的资源用于持续性的经营性项目，如多建设一些度假酒店、主题公园等，既能够保证企业的长期利润，又能丰富海南国际旅游岛旅游内容。”

　　“今后海南最好的土地资源要用于与旅游业相关的旅游房地产发展。”海南省住房和城乡建设厅总规划师宋祎说，“同时，海南发展旅游房地产将走品牌化、专业化、战略化、精细化分工的路子。”

　　海南将成为中国旅游房地产的样板

　　在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营”。

　　李秉仁建议，海南在旅游房地产的发展过程中，必须高度重视保护自然资源和生态环境，从项目的选址、规划、设计、施工以及污水垃圾处理等环节都要处理好开发建设与保护环境的关系，要注重生态环境建设，加大对环境建设的投入，使项目建设和生态环境建设相协调。

　　朱中一认为，海南发展房地产必须要与开发建设国际旅游岛相结合，要从以前的常规房地产开发销售，转向以满足国内外旅游者的旅游度假休闲需求相适应。同时，抓紧制定培育和发展二手房市场和租赁市场的政策，鼓励岛外购房者将闲置的住房直接出租或者与物业公司签订协议，请物业公司代为出租。“这样既使住房持有者与物业公司都能受益，更能将闲置的住房提供给旅游者租用，实现旅游公共资源使用效率最大化。”

　　何红光认为，海南开发旅游房地产首先要为旅游服务，而不是旅游为地产服务。“从旅游房地产和在房地产价值中的地位来看，是基于住宅和酒店之间的产品，越靠近酒店价值就越最大化。”

　　何红光说，当社会经济高度发展，休闲度假成为社会必需品时，海南的优质资源非常宝贵，海南旅游房地产发展方向应该是资源共享，科学调控，和谐配置，应该走联合买房的道路，走分时共享的模式。同时，创新旅游房地产的产权模式，提倡旅游房产不卖一套，只卖一份。“让这一份份的旅游房产的使用权能够流动，所有权能够流通，形成产业化的模式。这样，国际旅游岛的旅游房地产就将成为中国的样板。”