近年来，我国商业地产的发展突飞猛进，商业地产开发与城市商业规划的关系和科学协调的发展日益重要。
    一、我国商业地产开发、商业网点建设的现状
    1、 我国商业地产开发、商业网点建设的两个阶段。
    从我国商业地产开发、商业网点建设和商铺投资走向看，明显地分两个阶段。
    第一阶段：计划经济时期的政府行为。在商业网点资源短缺时期，国务院决定各地按住宅建设面积7%比例收取商业网点配套费，安排商业企业经营,即国务院(国发[1981]103号，1981年6月26日)。这项措施在一定程度上发挥了保障供应、满足人民群众消费需要。就全国来讲,当时的商业网点布局结构是：市级中心——北京王府井、西单、前门；区级中心——南城的菜市口、西城的三里河；社区服务——多少居民人口一个居委会，配备一个粮店、副食店、菜场、理发店、饮食店等，原则上10分钟的商圈。因此，“中商网联会”以征收、规划、用好这批资金为工作重点，并创造了“中商网联会”的辉煌。
    第二阶段：进入市场经济时期的企业行为。1999年11月6日，财政部、国家经贸委、国家计委等六部委按照国务院的要求，联合下发《关于公布第三批取消的各种基金(资金  附加  收费)项目的通知》（财综字[1999]180号）,取消了“收取商业网点配套费的规定”。现在，我国商业地产的开发，商业网点的投资，主要来自非国有部门，大部分是商业之外的投资者。
    2、对当前商业地产市场形势的总体判断。
    去年，全国各地普遍出现商铺的投资热潮，据有关资料显示,房地产是我国高收入者最青睐的投资品种。商业地产已成为2003年度全国商业十大新闻。在网上，五个关键词搜索结果，“商业地产”名列榜首。
    今年以来，商业地产开发、商业网点建设更是受到了前所未有的关注，媒体报道多了，各地商铺节、商铺展览会比比皆是，搞的热火朝天，同时各类培训班、论坛也多了。今年,我们协会就在北京、上海、天津、哈尔滨、沈阳、石家庄、杭州、西安、呼和浩特、苏州、厦门、嘉兴、东莞、浙江台州、盐城等国内近20个城市举办或与有关方面联办过论坛，同时我们也应邀出席各地举办的类似活动。应该说，这是个好现象，说明大家重视这个行业，通过广泛的研讨和交流，达成共识，可以起到规范和引导作用，从而推动商业地产健康、有序、理性的发展。
    应该承认，我国对商业地产开发与商业网点的建设情况，到目前为止，还没有一个完整、权威的统计资料。全国商业地产的数量、体量及分布情况等，从政府部门角度来讲，过去商业部门不掌握、建设部门不掌握、银行系统不掌握、统计部门也不掌握。只是最近，大家才开始进行这方面的专项调查。
    从有关部门和我们协会初步调查判断：从整体情况来看，商业网点总量不足的状况仍未改变，只是局部存在着过热的苗头，表象是同质化竞争。今年三月份，商务部在全国十个大中城市作了一个调查：2003年1到11月份，全国商业设施建设投资额约为1000亿元，竣工面积约为2000万平方米，同比都增加了40%以上。过热苗头表现在，一些地方盲目建设大型商业设施，给中小商业企业带来了很大压力。局部过度投资也埋下了引发金融风险和社会风险的隐患。部分城市，不仅存在着商业网点过于同质化竞争，而且造成环境污染，加剧城市交通紧张等问题。发达国家人均商业面积通常在1.2平米以上，而我国的北京、上海等大城市还不足1平方米，农村、城乡结合部和新建居民区的商业设施还严重不足，居民生活很不方便。
    按照国民经济翻两番的要求，2010年社会消费品零售总额将达到8万亿元，生产资料销售总额超过17万亿元。作为支撑这样巨大销售额的市场载体，我们现在的差距还很大。所以，不能笼统地、简单地做出商业地产“过热”的判断，不能搞一刀切。商务部领导在最近的讲话中强调：仍然要加快我国市场体系建设，采取有效措施，研究制定吸引投资的政策，调动各方面对市场建设投资的积极性，引导各方面资本，加大对商品市场建设的投入。同时也指出，对商业网点开发和建设要分类指导，防止重复建设和盲目投资，提高成功率。
    3，商业地产开发销售的三种类型。
    我在这里特别指出的是，商铺投资已经吸引了众多的中小投资者。据我们调查，其吸引力主要体现在：一是中国人的“一铺养三代”传统思想和传统投资；二是大城市情结和城市化进程；三是商铺投资转化为教育投资。大城市与中小城市及农村的差别，造成小孩在就学、就业差别等，在户籍制度改革的大背景下，促使中小城市及农村先富起来的家长,通过在大城市购买商铺使自己的孩子取得城里的户口，进而取得与城里孩子同等待遇；四是在银行利率和股市债市变化较大，加上银行对投资商铺可享受贷款政策和商业地产开发商让利优惠和诱人的承诺，投资人便更加看好商铺投资，也就出现了异地买商铺现象,有了买方市场。
    从开发销售角度，我们分析大致上可分为以下三种类型：
    一是，出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”。现在的商业地产商绝大多数是从住宅地产商转变过来，商业地产项目封顶后，这部分商业地产商遵循的是住宅地产操作手法，套现是第一位的，他们把变现的利润，除了落袋为安外，其余急于还清银行贷款、利息、施工单位工程款和供货单位的材料款等。在此条件下，销售前期的做法是一卖了之，后遗症较大；现今通行的做法是租售并举,地产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解大卖场面积消化的难题。“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，即销售卖点。
    如果地产开发商对自己的项目把握较大，各界人士又都看好这个项目，地产开发商就采取出售经营权，这部分所占比例不大，属于“牛”起来的。出售商铺经营权和产权的主要区别是资产是自己的，有利于到银行贷款再投资，营销比较成功,比较典型的是东莞富民商城和富民商业步行商业街2万多㎡沿街商铺。
    二是，出租。商业地产商把开发出的项目以出租为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态业种，形成自己经营特色。这一类档次有高有低，档次高的有上海新天地、中信泰富广场等；中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。北京服装类市场主要以出租为主，如秀水、万通、天意、西单明珠等；还有地铁商铺和为数不少的人防工事，平战结合改造成的地下商业街，如上海、广州的地铁和长春春华地下批发商城等，这一类因为有其特殊性，所以基本上采取出租形式。
    三是，商家与地产商战略联盟。现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与这些国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。如，欧倍德在充分发挥自己品牌经营管理优势的基础上，为商业地产上的拓展合作伙伴――万达集团得到的利益是：通过租金的方式获得稳定的现金流。同时也为自己节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。
    二、商业地产开发中存在的主要问题
    由于商业网点配套费政策发生了根本改变，商业网点的投资主体同时也发生了根本变化，在市场配置资源的作用下，特别是我国加入WTO以来，中国巨大的市场和快速发展的经济，吸引各国商业投资集团，大大促进了我国城市商业网点建设管理，取得了可喜变化。具体表现在城市商业网点不但数量增加，档次提高，而且经营业态更趋于多样化，大大满足了老百姓的消费需求。在这些成绩面前，存在的问题也不少，事实上，商业地产领域发展中，出现的“多与少”、“热与不热”是我们关心的，我们更关注的主要问题是以下六个：
    一是，商业地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉。我国商业地产市场刚刚兴起，由于现在的商业地产商，大多数是从住宅地产商转变过来的，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，商业与地产存在着“两张皮”，因此，许多地产商，没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，商业网点建设、商业地产开发不符合当地的商业网点规划，套用比较熟悉的住宅开发模式，先设计、后销售，而商业地产的复合性，要求商业地产开发商、投资者、经营商、物业管理商四者结合起来，现实中，四方衔接很不规范，这些因素将带来巨大的投资前期风险。
    二是，地产商经营思路的偏差。上面己经提到，现在银行利率和股市债市变化较大，在个人投资品种又少的情况下，加上投资住宅地产的获利事实和放大了的宣传，投资人便更加看好商铺投资，吸引了越来越多的个体投资者投资商铺，异地买商铺现象也就出现了。
    这样有了买方市场后，相迎合的是卖方市场。大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能实现对商业地产完善的规划和长期经营。对住宅开发商来说，5到8年已经是很长的等待期了。商业地产商，如果不注重后期的商业经营和后续的物业管理，有的商城和商业街出现销售火爆，地产商赚钱走人后，商业城和商业街日渐萧条。尤其是对购物中心、商业步行街，一味地采用这种操作手法是非常危险的。因为购物中心、商业街一旦被拆零卖，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功；另外，由于开发商往往不可能全部卖出去，势必造成银行的债务无法还清，同时又把风险转嫁给了接盘的小业主，引发诸多社会问题。
    去年以来，北京、长春、沈阳等地的一些商业地产项目都发生了类似的问题，有的经营户和开发商之间甚至发生了激烈冲突。我十分担心，商业地产会不会继住宅地产之后，成为又一个投诉热点。最近国家有关部门在宏观调控和信贷上又有新的政策出台，这将更有利于住宅地产和商业地产和健康发展。
    三是、在业态结构和网点布局上的不合理。一些商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展热潮，因此，抢商机争项目,论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点布局上，东部多西部少，老城市多新城市少；在业态结构上，大型百货店过剩，新型业态发育缓慢；在店址的选择和经营定位上，有的开发商和经营者缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费。特别使人担忧的是大体量的SHOPPING  MALL项目正在全国范围内上马，它们对小型商业企业杀伤力很大，现在商界议论很多。
    四是，商业地产开发过分依赖银行贷款。特别是大型商业设施投资大，动辄几亿、甚至高达几十亿，在国外大多数都是靠基金支撑运作。在我国，无论是国有还是民营，多数是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本比例普遍偏低，不少项目，银行贷款比例高达八、九成。投资回报期约8年左右，甚至更长，用银行的短期存款，用之于长期贷款，一旦出现商业经营（销售）差，利润下降，达不到赢亏平衡点，造成银行不良贷款，将引发金融风险。从去年年底开始，一些地方的金融部门，土地管理部门，按照央行和相关部委的要求,开始控制这方面的风险，严格控制土地的发放，不少银行，已经将地产开发商的自由资本金比例提高到30%以上。前段时间，在央视论坛上,商业地产专家们谈到购物中心时，认为像购物中心这样大型商业设施，自有资本金比例应达到80%是比较理想的，至少不要低于50%，这些观点我是赞同的。
    五是，商业地产开发中存在着形象工程问题。现在全国很多地方都在建大型的商业设施，如购物中心和商业步行街。不少地方政府热衷这类项目，是可以理解的。确实，购物中心、步行街等大型商业设施具有较强的市政效果，一些地方政府，就不顾当地经济发展状况，一味地积极推动。建设时又过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，建成后，会使项目陷入招商难的尴尬境地。前不久，我们参加了一条著名商业街的改造规划论证会，规划方案是由某著名大学的专家教授负责设计的，建筑风格别具一格，受到与会者的交口称赞，政府部门对此也大加赞赏。提交的规划方案忽略了一个最重要的问题，就是在这些漂亮的建筑里面，卖什么？要经营什么商品？规划竟然在没有商业定位的情况下先行，这在国外是很不可思议的事情。或许，这其中有政府对发展现代流通片面理解和对商业特性不甚了解等方面的因素。
    六是，投诉将会集中在商业地产开发商和经营商对商铺投资商的承诺兑现好坏。商业地产开发和商铺投资经营是一个高投资、高回报、高风险的行业。商铺的投资回报可分为前期投资回报和后期投资回报。商铺投资风险主要集中在投资前期，即“养铺阶段”，“养铺阶段”依赖人气商气的集聚，此时的投资回报不言而喻；当市场的各方面因素发展成熟了，商铺优势才逐渐显现，这时跨入后期投资回报, 即“旺铺阶段”,这阶段才保证了投资者的收益稳定。一开盘就是“旺铺”很少见，商业地产开发商高喊的“商铺投资回报率８%～10%”，实际上是指商铺的后期投资回报。从近几年的商铺投资来看，商铺的暴利时代已经过去，特别是少数温州人，在各地炒商铺得到了抵制，投资回报将由不平衡性走向平衡。
    我国商业地产市场刚刚兴起，因为商业与地产存在着“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范，所以在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。如果“养铺”不成，成“死铺”，商业地产开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺兑现好坏是产生投诉的导火线，就会形成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的罗圈官司，成了投诉热点。由此可见，商业地产开发商和经营商对他的项目预期和对风险的有效控制水平高低，对商铺投资商的承诺兑现好坏，直接影响商业的发展，甚至于影响社会经济的发展和稳定，如何把风险有效控制在前期投资，确实是我们要研究的课题和工作的重点。
    三、商业地产开发和商业规划建设的衔接
    随着我国经济的快速发展，在今后一段时期内，市场对商业网点的需求将会保持供求两旺。政府营造的商业投资环境日趋规范，更加有利于商业地产的开发，商铺的投资者的投资。有资料显示，目前世界发达国家的人均商业面积为1.2平方米，而在中国的主要城市中接近西方发达国家水平。欧洲的商铺交易量占整个房地产交易量的一半左右，而上海还不到20%，从总量上分析，我国商业地产的开发，商业网点的投资前景是十分广阔。
    1,商务部和中央领导十分重视商业地产开发。面对住宅地产热后的商业地产热，应该讲早就引起了中央领导和国家商业行业主管部门的重视，吴仪副总理曾在一份报告上明确批示，当务之急是要抓紧制定商业网点规划。原国家经贸委组建不久（2001年8月7日）就下发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》，在2002年3月18日又下发了《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》，10月16日制发《“十五”商品流通行业结构调整规划纲要》，2003年1月24日下发了《关于加强城市商业网点规划工作的通知》， 2002年8月20日，在大连召开“大中城市商业网点规划经验交流会”。
    去年，新商务部成立不久（2003年9月18日），就在上海召开“全国城市商业网点规划座谈会”，商务部黄海部长助理在会上作了《提高认识，加快进度，进一步做好城市商业网点规划工作》的重要讲话。今年1月15日,商务部、建设部联合下发了《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》。
    历经三年多的时间里，连续下发了五个文件，召开了两次全国性会议，今年四月商务部市场体系建设司分片在南宁、武汉、青岛召开“地级城市商业网点规划工作座谈会，”对地级城市商业网点规划工作做出全面部署（我们协会作为承办单位之一），可见重视程度。
    我们在工作中体会到：制定城市商业网点规划，实行听证制度是政府机构改革和职能转变后管理商业地产开发、商业网点建设的新思路，是非常正确的。
我认为：当今，用科学发展观指导商业地产开发，就是要制定商业网点规划，实行听证制度，这样才能开创定单式商业地产新局面。
    2，做好商业网点规划工作，用规划引导商业地产投资。制定商业网点规划的重要性，商务部黄海部长助理在上海召开的“全国城市商业网点规划座谈会”上，已经作了十分详细的阐述。2003年12月18日，商务部于光洲副部长在全国商务工作会议上进一步强调：“加快制定城市商业网点规划，2004年要继续完成地级以上城市商业网点规划。尽快颁布《商业网点建设管理条例》，规范管理，避免盲目和重复建设。”今年1月15日，商务部和建设部又下发《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》以后，又在4月份，在南宁、武汉、青岛连续召开了三个“地级城市商业网点规划座谈会”，做出具体部署。
    最近，针对商业地产出现的问题，商业专家陈文玲同志专文，引起了商务部和温总理的高度重视，这更利于《城市商业网点建设管理条例》尽早出台。从宏观上引导商业投资，优化商业结构角度，制定商业网点规划显得格外重要。商业网点规划是投资者的重要投资依据，我们将配合商务部，今年重点把这项大事抓好。
    3，大力实施听证制度。商业网点建设，商业地产开发，必须以规划为龙头，好的规划必须有听证制度来保证，需要通过听证形式来提升并强化规划意识，保证决策的正确，这也是国际通行的做法。今后，没有制定商业网点规划的城市，商业地产项目不符合当地商业网点规划，将不予批准，这是商务部反复强调的。政府实施这项制度，我们认为是对商业地产开发商和商铺投资者的负责任的表现。我们“中商网联会”今年一是选择有代表性、示范性的西安市商业网点听证会，进行现场观摩；二是借鉴其他行业的听证经验，邀请听证研究方面的专家组织培训，并举行听证制度研讨会；三是结合国内外城市商业网点建设上实行听证制度的先进做法，在商务部的领导下，制定出适合中国国情的城市商业网点建设听证程序、规范和制度。
    4，抓订单式商业地产开发典型，促使商业与地产联盟。商业网点建设和商铺投资，如何与城市商业网点规划相衔接，特别是如何科学协调发展？我们认为规划与听证这二条是实现的手段，实现的目的是“订单式商业地产开发”，这样商业地产开发才能做到健康有序。
    今年初有关专业研究机构对2003年全国商铺市场回顾总结中指出：“我国1至11月份完成商铺市场开发投资额为1018.49亿元，比去年同期增加42.5%，完成商铺竣工面积达2097万平方米，同比增长40.9%。2003年，全国各地普遍出现商铺的投资热潮”。在如此大的商业地产市场上，有如此多的商铺项目，我们“中商网联会”决定抓“订单式商业地产开发典型，促使商业与地产联盟”。因此 ，这项工作是我们协会的三大重点工作之一。
    作为政府和行业协会角度，要求开发商开发的商业地产项目要符合当地的商业网点规划，能通过各部门和各方面的听证。我认为，规划的目的：（1）总量控制，总量发展要与城市规划和经济发展尽可能地相一致；（2）网点布局要合理，不同业态不同规模之间互伤尽可能的小，相同业态的店铺“肩并肩”或“门对门”地开设，恶性竞争必然造成互伤；（3）有利于传统商业网点向现代商业业态提升，提高老百姓的购物环境和降低购物成本。
    市场的主体是企业，作为企业，你的项目一是定好位，卖什么？吸引老百姓到你这儿来买什么，使你能赚钱。关于商业地产项目如何做到一个良好准确的商业定位，恰当选址。商业定位与物业的规模如何相对应。工程设计如何体现以人为本的服务，设计是否合理？，包括今后独特的经营和采取的促销手段等，这些是真功夫，希望大家要认真对待。投资者关心的是投资后如何获益，这是试金石，开发商一定要明确告诉投资者，一定要有前景预测与财务数据，我想，谁能达到这些要求，谁的项目就有吸引力。
    各位领导、专家、嘉宾：目前，在我国许多经济发达的城市，每年不但有大量的新增商铺上市，而且有数量可观的闲置商铺，由于国内的商用房产市场还没有得到很好的发育，缺乏像居住类房产市场那样的专业交易市场、投资市场、投资机构和金融服务机构。没有配套的评价体系和经纪服务中介机构，以及出售租赁商铺专业管理机构。缺乏较为成熟的商用地产市场理论和成熟的政策法规体系。相对居住类房地产市场而言，这是一块需要我们认真研究和引导的市场。遵照协会章程，业务传承和各方面要求，我们将致力于为商业地产开发商、经营商、代理商和商铺投资者服务，培育商业地产中介服务机构，关注和解决商业地产开发、经营等方面出现的新情况和新问题，在商务部指导下进行商业网点建设管理，为达到“订单式商业地产开发”目标而努力。
    今天参加论坛的大多数是商业地产开发商、经营商、代理商和商铺投资者，你们都是协会的服务对象，协会是你们的家，我们希望大家与我们一起，关注这方面出现的新情况和新问题，共同为我国商业地产开发和城市商业规划的健康发展做出贡献。

 
（在山东首届住交会系列论坛城市建设市长论坛上的演讲）