望京零乱的现状几乎让人想不起，它是北京规划中一个功能齐全，适合居住、办公、商务活动的“副都市中心”新城。望京原来规划怎样？望京的现状和初期规划差距有多远？未来的望京规划又会如何调整？城市商业规划的法约束力有多大？商业规划法规何时出台？这些是近20年来，伴随着大店建设、连锁兼并、改变经营性质等商业载体的变脸，市场的准入者、参与者、受益者、使用者都十分关心的问题。

　　商业规划的言重与言轻

　　望京居住区位于北京市东北部朝阳区酒仙桥地区，距天安门广场直线距离21千米。范围包括机场路西北侧、南湖渠路以东、四环路以北、北小河以南。规划用地总面积860公顷，建设用地510公顷，总建筑面积780万平方米，其中住宅建筑面积481万平方米，占总量的61.7%，公共建筑面积260万平方米，占总量的38.3%。总人口18.6万人，总户数7万户。

　　望京新区工程开发建设从1988年启动，至今已建成住宅面积569万平方米，超过原规划88万平方米，增加18.3%。现住宅面积已占总规划量的72.9%。而规划配套商业面积，按北京市政府“六五”规划中关于居住区商业配套724平方米/千人标准，望京居住区规划商业面积13.5万平方米。到2002年底为止，已建成7万平方米，只建成规划商业面积的51.9%。如按北京市“十五”商业配套1000平方米/千人标准，望京新区只建成规划商业总量的37.6%。在已建成的21个居住小区，每千人只拥有商业面积537平方米，其中住宅小区内最低配套现状每千人仅10平方米。

　　望京之所以出现住宅面积开发建设超出规划总量18.3%，而商业面积只占规划总量51.9%的局面，则出于众多开发商重视住宅开发，追求资金的短期回笼，滞后商业开发、躲避资金的回笼期长的运作模式。这种规划的约束力疲软加速了望京新区畸形发展。根据1994年望京新规划方案，除保留原住宅小区外，还需求建设商务区、外事区、新行政区，并同时规划了贸易、商业、金融相应比例工程项目，又增加了建设大型购物中心规划意向。而近10年的开发建设，速度最快的仍然是住宅和工业开发区，其中A4、A5、K4、绿荫芳邻、风格雅园、大西洋新城、方周园等几十个房地产项目，已建成160万平方米，而商业服务设施严重缺乏。日本从20世纪50年代就出现了专门规范大型商店建设的大店法，利用经济手段和技术手段，规划大型商业的发展规模和发展速度。因此，日本东京大型商店占商业规模总量为19.8%。而北京2000年底，大型商店占商业规模总量的比例为47.2%，比东京高出27.4%，比巴黎高出25.1%，比新加坡高出19.4%，比香港高出17.5%。

　　商业规划的变与不变

　　北京望京新城是北京市“十五”规划中的10大住宅边缘集团之一，是一个集居住、商务、办公为一体的“副都市中心”，是京城东部、北部、西北部中关村高科技园区白领阶层的大“卧城”。

　　而现实建成的望京新城是“围城”，出入望京成了居住者的难题。区域内道路走向格局不合理，建筑物与街道缺乏过渡空间和相应的功能组织，道路缺乏标志，识别性极差，很多人分不清哪条路通向哪里……

　　望京居住区的住宅建筑总体上已进入建设发展的后期，而商业开发建设都远落后于住宅建设速度。在北京市“十五”商业发展规划中，望京规划商业规模总量18.6万平方米。到2002年底，已建成7万平方米，商业面积中，营业面积在10000平方米以上的商业设施只有望京购物中心，800―3000平方米之间的商业设施有5个。小型无特色营业网点众多，而地区商业中心和社区商业中心尚未形成，现代化商业网络的基本骨架没有形成。究其原因，是原规划中商业相对集中的公建区迟迟没有开工，导致没有形成一个符合城市发展规划整体布局的商业中心区。

　　任何城市商业规划都要在相对稳定的前提下进行不间断的必要调整和修改。尤其是北京、上海这样的超大型城市，城市发展的三种共性现象已显现清晰。一是城市中心区的衰败。北京和上海均存在此种现象，即从20世纪90年代以来，城市中心区的人口在不断递减。到2010年北京市旧城区人口只保持在150万，占全市总人口的12%，因此压缩城市中心区商业规模是大势所趋。二是城市郊区住宅组团的兴起。北京市到2010年城市总体规划中在距离城市中心区30千米的地域内，规划建设10个边缘居住集团。在距市中心50千米的地域内，规划建成14个卫星城。在城市远郊边缘地域，规划建成140个小城镇。城市发展郊区化将促进商业发展郊区化的建设。三是家用轿车的热浪。人均GDP500―800＄，家庭小汽车市场销售进入消费稳定期；人均1000―1500＄时，进入高速增长期。中国目前GDP已突破800＄，1999年城市家庭汽车拥有率为7.8%，北京2002年底已达到13.2%，2003年5月底已达到14.1%。汽车进入家庭消费，从而会改变居民留恋城市中心区的概念。针对城市发展共性变化，及时调整商业规划，使商业规划具有时代性和超前性是完全必要的。北京望京购物中心拥有1.25万平方米营业面积，而同时设计建成了1.4万平方米的停车场，使之成为望京新城顾客对购物环境选择最满意的一处消费场所。

　　21世纪是个性化消费与同质性消费融合的时代，人们渴望商业环境提供休闲功能。商业规划应适应市场从计划型强迫购物模式向享受型宽松购物模式转变。中国许多城市规划缺少严肃性，即在规划的执行过程中产生大量人为因素的干扰。从1996年起，全国城市迅速兴起的超级市场连锁经营热潮，把商业规划中严格规定的内容冲击大半。进入21世纪以来的2―3年中，全国掀起了购物中心新的开发建设浪潮。于是，不管城市的性质、规模、经济发展水平、人口消费习惯的不同特点，一味追求大而全的MALL。北京商业“十五”规划中设计城市四个方面为4个大型购物中心，而实际正在运作的有8个大型项目。商业规划的严肃性未得到理想的体验。

　　商业规划的立法与监督

　　北京望京新城商业规划1988年就已经确定，1994年二次论证、修改，从而以规划方案的形式下发到有关部门和各开发商手中。而立法容易，执法却是一项长期而复杂的过程。望京新城商业开发建设的结果与规划相差甚远。2003年3月份对望京新城居民对商业设施与购物环境调查结果表明：消费者对现状商业布局满意率仅为2%，不满意率为66%，不关心率为32%。在21个居民小区开发建设中，30个开发商只安排自己开发区内的配套建设，相邻小区的社区商业中心建设无人过问，造成望京商业开发建设的布局混乱和结构错位的被动局面。

　　北京市商业“十五”规划中，明确规定了三环路以内不再重复建设大型零售商业设施。但在商业规划以市政府文件下发的半年之内，三环路以内先后开工建设并开业的大型综合类百货商场就达4家。随着国有资产退出中小型企业，大量商业设施也随法人变更而转型，失去商业规划网络中的细胞。

　　商业规划的重点是区域规划、模式规划、业态规划、类型规划、结构规划5项。区域规划是根据城市功能分区而确定，模式规划是根据区域人口规模和人口结构而制定，业态规划是根据居民消费水平和消费习惯而设计，类型规划是根据区域发展目标和购买力增长幅度而选择，结构规划是根据本地区消费观念和相邻地区消费趋势而规划。但不管是那种重点，规划的法律严肃性应是不容置疑的，建立健全商业规划实施法律文件体系是一项迫切的任务。