Jessica住房正面

Jessica住房背面

□图/文 刘植荣

　　购占地2500平方米房子

　　花28万美元

　　我的一个朋友Jessica住在美国明尼苏达州布莱恩市，她和丈夫开了一家牙医诊所，有两个孩子，一个是12岁的女儿，另一个是7岁的儿子。

　　2009年夏天，Jessica花28万美元买了一处2000年建的三层独立住房，室内使用面积500平方米，2厅、5卧、4卫、2车库（其中一个是2车位）；房屋周围是绿地，这所房子占地面积2500平方米。

　　房子买下后，Jessica花4万美元对房子进行了修整粉刷，并更换了中央空调。

　　美国出售的住房几乎都是精装修，并配置空调、冰箱、暖气、洗衣机、烘干机等基本生活电器。美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积是有供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没有供暖都不算面积，均属赠送。独立住房均附带花园，有的还有游泳池赠送。车库一般都可停放2-3辆汽车。

　　Jessica对这所房子很满意，一个是价格便宜，再有就是社区环境好，是布莱恩市的富人区，房子坐落在一个高尔夫球场内，风景秀丽，环境幽静，世界头号球手伍兹也曾来此打球。

　　这处房产每年交纳的房产税为8000美元，约是购房价的2.86%。房产税可以半年一交，也可一年一交。除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。Jessica家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。

　　美国拥有房产的开支主要是房产税，房产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高。这大概是政府通过房产税税率影响公民住房偏好，防止人们过度拥挤在一个地区。

　　一般来讲，美国的房产税税率是住房价值的1%-2%，房产税约占家庭收入的3%。Jessica交纳了购房价格2.86%的房产税，那是因为她的房子购买后升值的缘故。

　　Jessica在明尼苏达州奥克达尔还有一所房子，这所房子也是2000年建的，是5年前房价最高时花28.5 万美元买下的。这所住房的室内使用面积为300平方米，2厅、3卧、2卫、2车库，前后花园，现在以每月1400美元的租金租了出去。

　　4个房间的住房占美国住房

　　总数的90%

　　美国有三种形式的住房：独立住房，相当于中国的别墅，有前后花园，四周不与任何其他建筑相连；连排房，一侧或两侧与其他建筑相连，有较小面积的独立花园；单元住房，和中国的楼房一样，没有属于自己的绿地。

　　美国4个房间以上的住房占住房总数的90%，室内使用面积中间值为177平方米，地产面积中间值为1416平方米。

　　拥有住房是美国梦的核心。在美国，购买住房不仅是为了栖息，也是对生活方式的选择与投资。如果想过安逸的田园式生活，就要买有前后花园的独立住房，周末可以修剪花草树木。如果为了上班方便，那就住市内的单元房，周末开车去海滩享受阳光与海风。

　　美国普通家庭通过抵押贷款购买住房的人不在少数，特别是由于经济危机，第一套住房的贷款利率降低，吸引了不少人通过房贷购房。

　　2010年5月12日，美国首套住房15年期房贷固定利率为4.3%，30年期房贷固定利率为5.03%，大大低于购车等其他用途的贷款利率。房贷低利率也吸引了不少高收入群体加入到房贷行列，把省下的钱投资到其他领域。

　　首付额一般是房价的10%，实际上也有超过20%的，退伍军人则是零首付。首付比例多大，是由政府各项优惠政策及个人经济状况决定。

　　房产交易时，除支付房款或首付外，还需交纳房屋检查费(200美元左右)、贷款申请费、测量费、过户登记费、律师费、交易税、取暖燃油税、房产税等等费用，所有这些税费加在一起，大约是房价的3%-8%。如果自己聘请房地产经纪人购买住房（房地产经纪人通常由卖方聘请），还需支付经纪人一笔费用，这笔费用是房价的5%-7%。

　　前年底开始每个季度房价

　　下跌近20%

　　进入21世纪，由于美国政府疏于对房地产市场的监控，导致炒房过热，房地产泡沫形成，最终于2008年爆发金融危机，大量房地产开发商破产，失业率增加，房贷无法偿还，银行相继倒闭，一些被收回的抵押住房二次流入市场，供大于求，造成房价急剧下跌，标价10000-50000美元的住房随处可见。

　　在2009年9月8日—11日举办的第十三届中国国际投资贸易洽会上（厦门），展出了姚明打球所在地美国休斯敦市区58套酒店式别墅，每套居住面积130平方米，1厅、4室、2卫、1厨，售价仅为120690美元。

　　从2008年第4季度开始，美国每个季度的房价跌幅接近20%，到2009下半年已回落到2002年的价位。

　　根据美国住房监测机构2010年5月10日发布的全国54个大城市住房信息，全国54个大城市共有待售房1187733套，平均房价为每套242073美元（卖方期望价，非交易价），房价总的趋势是下跌的。

　　房价最低的5个城市是密歇根州底特律，每套109900美元，与去年同期相比下降12%；内华达州拉斯维加斯，每套135000美元，同比下降10%；俄亥俄州克利夫兰，每套139900美元，同比下降5.7%；印第安纳州印第安纳波利斯，每套145000美元，同比下降3.3%；内布拉斯加州奥马哈，每套 149900美元，同比下降6.3%。

　　房价最高的5个城市是加利福尼亚州圣何塞，每套499950美元，同比下降5.6%；加利福尼亚州旧金山，每套499900美元，同比下降6.1%；加利福尼亚州奥伦奇，每套450000美元，同比下降0.8%；夏威夷州檀香山，每套450000美元，同比下降3.2%；纽约州长岛，每套429000美元，同比下降4.5%。

　　华盛顿平均每套房子

　　28万美元

　　根据美国劳工部发布的数据，2008年美国共有135185230名从业人员，美国从业人员的平均年收入为42270美元，注意，这是全国所有从业人员的平均收入，并非只是吃皇粮的平均收入。也就是说，美国普通工人能用5年的工资在54个大城市买室内使用面积为177平方米、地产面积为1416平方米的住房，这符合联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为3-6年个人收入的标准。

　　下面看看美国首都华盛顿近4年来的房价变化情况。美国首都华盛顿2006年4月的房价为每套489528美元，2007年4月为446862美元，2008年4月为357739美元，2009年4月为320725美元，2010年4月为316173美元，房价平均每年下降10.4%。在这4年间，2006年5月房价最高，为490354美元，2010年1月房价最低，为286000美元。

　　虽然现在处于经济复苏阶段，但美国房地产市场仍是买方市场。根据MLS的数据，不少房子标价50000美元，标价10000-20000美元的房子也不少见。

　　亚利桑那州的经济在美国各州中属于较好的，在首府菲尼克斯市，经济危机爆发前50万美元的房子，现在最多能卖到30万美元。

　　佐治亚州首府亚特兰大有87000套住房待售，房价急剧下跌，许多小公寓以“跳楼价”出售。

　　根据美国住房监测机构 2010年5月10日发布的售房公告，当天全美国新挂牌的房子要价最高的10所房子也仅在501000美元到505000美元之间。

　　美国人住房自有率68.3%

　　租住率31.7%

　　根据2008年的统计，美国共有永久住房128203000套（另外还有4402000套季节性住房），其中80406000套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724，每2.37人拥有一套永久住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户有别）2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。

　　美国房价1940年平均每套为30600美元（按2000年美元计算，下同），1950年为44600美元，1960年为58600美元，1970年为65300美元，1980年为93400美元，1990年为101100美元，2000年为119600美元，平均每年上涨2.3%。

　　美国房租的中值价为，1940年为284美元/月，1950年为257美元/月，1960年为350美元/月，1970年为415美元/月，1980年为481美元/月，1990年为571美元/月，2000年为602美元/月，房租平均每年上涨1.26%，增幅是房价增幅的55%。

　　2007年，每套住房用于房贷月供、房产税、房屋维护费用和折旧等费用为972美元/月，全国住房估价中间值为191471美元/套，房屋交易价中间值为100359美元，可以看出，美国住房的实际交易价格是估价的52.4%。2007年的房屋空置率为13%。

　　房地产商年利润超过10%

　　政府就出手

　　美国1949年通过的《住房法案》提出了美国的住房目标：“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”。60年来，美国政府采取多种补贴措施保障低收入家庭的住房，如廉价住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房课税扣除、第一套住房房贷利率课税扣除等。

　　美国从1940年到2000年房价平均年增长率为2.3%，可以看出，房产税对防止过热炒房、抑制房价的过快上涨起到决定性作用。房地产开发商的年利润超过10%政府就出手，通过政策和税收机制稳定房价。

　　总体上讲，除了21世纪初的前7年，美国对房价的控制是有效的，在历史上没有出现过房价飙升的现象，切实保护了公民的利益。

　　由于房价的相对稳定，百姓能拿出更多的钱用于其他领域的投资和消费，扩大了内需，促进了经济的可持续发展。

　　刘植荣