艾伦•埃伦哈尔特

温哥华在将它的市区改变成吸引人的居住区之后，它正试图找到居住和商业之间的恰当平衡。

温哥华新规划新面貌

从一定距离，特别是从空中，温哥华市区看起来像大多数城市的市区一样，数不清的现代化摩天楼镶嵌在密集而狭窄的中心城区。只有当你到达地面时，你才认识到它们之间的区别。这些摩天楼实际上全是高层共管式大厦（condominium towers）。这是一个以高层建筑为主的居住区。大约560,000人生活在加拿大的第三大城市温哥华，其中，几乎有100,000人居住在面积不到5平方英里的半岛市区的摩天楼中。

在北美，旧金山、芝加哥或甚至在纽约，完全不像这样。从市区住房密度的角度看，与温哥华最接近的比较物是里约热内卢和香港。实际上，全部的变化是在过去的15年发生的。从1991年以来，当温哥华制定它的分区规划去吸引城区居民的时候，提出了一个自以为聪明的“居住优先”（Living First）政策。这个城市的中心区的自然特征的改变是如此彻底，以致一个游客20年后回来都认不出这个地方。

当美国的一些城市努力吸引它们的居民的5个百分点到市区生活——并且达到2 个或3个百分点就感到高兴的时候，在温哥华市区的居民接近20个百分点，并且还在增加。然而，最值得注意的是，温哥华市区居民的增长不仅包括单身的家庭、双身的家庭和“空巢家庭”，而且有小孩的家庭也不少。

在温哥华半鸟南端的所为“和谐太平洋区”（Concord Pacific Place）有一所新的公共学校。在半鸟南端另一个有大量住宅大厦的高豪港区（Coal Harbour），另一所公共学校在建设之中。

本地建筑师兼温哥华城市历史《梦想城市》（Dream City）的作者兰斯•贝雷罗维茨说：“我们看到了单身家庭住房范例的第一个突破。我们发现比任何预测的更多的有孩子的家庭生活在市区。”

总之，温哥华有这些天每一个城市场想要的东西：一个有活力的安全的富有魅力的市区，这里的居民随时都有钱来消费和享受生活。一个最新的住宅工程正在建设之中，它的广告是“生活没有折衷”（life without compromise）。

然而，实际上有折衷。温哥华开始认识到，对于城市公寓居住者来说，它的市区是那样一种磁铁。它带有停止市区传统服务的风险。这些服务内容包括（作为）商业中心、公司雇用、安排工作位置和总的经济生活。企业并没有逃离温哥华中心区。这个市区半鸟在城市区域内，仍然是排在首位的雇用中心，它提供了77,000个工作位置。

但这个百分比继续下降，在这个世纪，实际上没有重要的办公楼开工，可以用于新的商业开发的土地几乎不存在。并且，对高层城市住宅的需求仍在不断增长。在10年或20年内，不可能设想温哥华会有多大变化。这个地方住着大量的人，但没有许多工作。

本地的建筑批评家特雷弗•博迪说：“这座城市正在目前的繁荣中成形。它与一个城市应有概念完全不同——它比传统市区更多的是作为一个旅游胜地。”

温哥华的计划者和当选官员对“生活优先”，并且对由之引起的复兴非常自豪，并且极力不赞成上述说法。资深计划官员迈克尔•库珀说：“这不是夏威夷的一个旅游区。这里仍然是整个省的经济的金融中心和银行管理中心。”但他补充说：“不过我们应当小心，我们可能很容易看到整个城区成为住宅区。”

美国城市的市区人口也在增加

在美国，这种情况对城市怎样才恰当呢？它们几乎全都希望处在温哥华现有的位置，并且担心以后的结果。但实际上，有几个美国城市即将面对它们同样的问题：市区对居民的吸引力越来越大，而发展商业的问题也在不断增加。

2000的人口普查进一步证实，在经历几个十年的稳步下降之后，在上个世纪九十年代，美国主要城市的市区人口增加了10个百分点。统计最近5年的确切数据有困难，但现在的数据表明市区人口的增长在加快。

在有良好的统计数据的费城，在2000 年和2005年之间，市区人口增长了11个百分点。预期这个十年增长25个百分点，使总的市区人口超过100,000人。在去年的年底，有97个市区住宅工程项目在设计之中，为18,000个新的居民提供数百万平英尺的居住空间。这股建筑热潮，很大程度上是受2000颁布的对新住宅建设的“十年税收减免计划”的刺激。同时，市区建设办公空间的数字不比上个世纪九十代高，地区办公空间市场的份额大幅下降，在15年内，这个城市的办公工作位置和职业工作位置的数量，几乎下降了10,000个。

在纽约，2001年“9.11”事件之后，这个城市的主要任务是在“世贸中心”原址生重建办公楼，恢复商业活动和办公。但几乎在五年之后，这里的办公楼才开始建设。

同时，在整个曼哈顿地区，较旧的商业空间正在快速地变为住宅——估计在五年内有800万平方英尺。在2001年，生活在“世贸中心”下面的人数是15,000人，现在超过30,000人。到明年结束，还要增加40,000以上。“伍尔沃思大厦”的30层楼，被改变为共管公寓。

在宽街和华尔街（Broad and Wall），摩根家族大楼（House of Morgan）最近重新开放了326新的公寓单位。

这种情况不只发生在沿海城市。圣路易市的官员在几个月前发现，市区办公室空置率下降到不超过15个百分点——这是许多年来最低的数据。这并不是承租办公室的人增加。这是因为大量的办公空间变成了住宅——在过去的5年内超过130万平方英尺。也许最突出的事情是空置的22层“联合太平洋”（Union Pacific）大楼。这是一个城市地标，在这家公司去年将工作转移到Omaha之前，这里雇用了1,000名工人。当重新修整之后，这幢大楼将包含一个象征数量的办公室，但它基本上是一个住宅大楼，有153个共管公寓和30个出租公寓。

这全是显著的变化，但它们是真正的问题吗？毕竟，在一段时间内，城市会重复地改变它们的功能。如果从现在起的20年内，历史性的市区大多数用于居住，有不同的娱乐选择和活跃的街头生活，并且办公室和工作位置也存在于别的地方，谁会受到真正的损失？

住宅地产排挤商业地产

这正是温哥华这些天关注的问题。有一个直接的证据。如果别的什么也没有，市政预算会长期受到影响。商业地产占温哥华目前的税收基数的40个百分点，它们比住宅资产以更高的比率纳税，同时服务成本较低。由于平衡向公寓住宅倾斜，商业的负担甚至增加更多。潜在地，使商业承租人退出城市中心区，并且引起一个危险的财政螺旋。

一个对这种情况公开表示担心的是温哥华的市长萨姆•苏利文。他认为商业地产提供了大部分的税收，应当受到重视。

研究这个问题的大多数专家认为这是一个严重的问题。地理学家汤姆•赫顿说：“如果我们完全经营住宅地产，将会出现非常重大的税收后果。你不能面对一个纯粹的住宅消费基础的城市经济。”

关于市区的混合使用和过去一个世纪对城区人的定义，赫顿也有很大的疑问。所谓城区人是指日间办公室工人、零售购物者、外来的旅游者和在某些地方适当数量的居民。这些人以变化的比例结合，创造了好的城区的活力感受。如果温哥华的办公室和商业元素消失，或甚至由于重要的影响缩小，这里的经济还有活力吗？赫顿表示怀疑。

他说：“如果这里是纯粹的居民，这将是个奇异的地方。你将有一种人的不可思议的混合，这些人不以任何方式依靠这座城市。”实际上，温哥华已经有一种真正的“颠倒通勤者”人口。他们在早晨离开市区公寓到郊区工作。一些人口统计学家认为，到2020年，每天到城外去工作的人比进城的人更多。

不用惊奇，由于商业不动产业离开了21世纪来到温哥华的繁荣，所有这些引起了反响。加拿大最大的商业公司之一Avison Young的研究主任温迪•沃特斯说：“有一个理由是纽约或伦敦有金融力量。但你有城区的理由是商业工作一起的协同作用。”沃特斯认为，恰恰在温哥华由于规划编制成就而赢得一致赞扬的时候，她的城市正在失去它的很多的全球经济重要性。

这种情形的一个奇特之处是，根据共同的协议，并不缺乏愿意进新的市区办公空间的商业承租人。但是仍然没有多少建造办公空间的激励，并且安排建设办公空间的位置非常少。投资共管式大厦的回报，是投资办公空间的回报的5倍。此外，建设场所实际上全被买下。5年前，在市区半岛有少数场地被认为很适合建设商业项目，增加城区活力。但它们一个一个都被公寓楼占用。

所有这些结果——包括令人兴奋的和更令人不安的结果，应当追溯到温哥华政府在1991年夏天作出的一个决定，对于新的市区住宅单位，增加允许的密度。因此，土地所有者就将以前留作商业使用的场地，用于建设共管公寓楼。如果一个事件可以被说成是北美城市市区复兴开始的标志，这就是温哥华的重新规划。

这是一个无痛苦的决定。因为在上个世纪九十年代初，办公楼市场不景气，没有多少商业大厦计划建造。市政委员会和计划处认为可以放松规则，并且预期了市场的反应。结果是一场“洪水泛滥”。当时在市政委员会的戈登•普赖斯说：“几乎一夜之间，我们就得到了这些巨大的公寓楼。”在相当短的时间内，800万平方英尺的市区空间被转变为住宅使用。

拉里•比斯利要创造城市生活方式

某种程度上，这是一些本地需求因素的结果。温哥华的市区有壮观的背景，蓝色的海水和几乎在每一个方向都看得见的积雪覆盖的群山。在上个世纪九十年代初来了数千富裕的亚洲人，他们在香港和别的地方习惯于住高层住宅。他们对“居住优先”有很好的理解。

这个政策的成功甚至对它的创立者是一种启示。拉里•比斯利最近成为温哥华的规划主管。他说：“政策的作用超过了我们大胆梦想。”

在另一方面，他将告诉你，“这并不是意外发生的事情。”比斯利想要的是哪一种城市。上个世纪五十年代，比斯利在拉斯维加斯长大。后来他成为一个规划师，他的理想是创造一个与拉斯维加斯完全不同的城市空间。作为著名城市规划家简•雅各布斯（Jane Jacobs）的信徒和“新城市场规划家”（New Urbanist）文献的研究者，他确定了一个目标：创造“一种城市生活方式，将人们从他们50年的郊区浪漫生活中拉回来”。

比斯利也是一个优秀的政治家。当公寓楼在整个温哥华半岛迅速发展的时候，为一个新兴的住宅开发商群体产生了巨大的利益。他认为市政当局应当从那些继续建造住宅楼的开发商得到实质性的让步。

作为对建筑许可的交换，在加拿大政府的控制比在美国更紧——开发商可能被要求提供各种公共设施：公园、有滨水人行道的社区中心、孩子看护中心。这是“居住优先”的政治核心，这也是一个双赢的政策：给住宅不动产业带来了巨大的利润，同时给生活在市区的人带来切实的公共利益。

“居住优先”不仅改变了温哥华的外貌，它还改变了社区力量的结构。鲍勃•伦尼是一个不动产营销企业家。他成了大多数新的住宅工程的销售代理商，开始扮演类似迈克尔•米尔肯上个世纪八十年代在华尔街的角色：如果伦尼说一个工程将起飞，它就飞起来。这个建筑单位通常将在它投入使用的第一天全部售完，甚至还要很长时间才能建成的工程，也出售得很快。不列颠哥伦比亚大学城市地理学家大卫•利说：“伦尼是公寓楼市场之王。”在2005年，《温哥华杂志》选出伦尼是这座城市影响力最大的人。在那年的选举中，伦尼为两个市长候选人提供竞选资金。

2000年，比斯利开始在他发表的文章和在北美的讲话中阐述“居住优先”的原理。他描绘的市区形象是强调步行和使用自行车；有中等程度的拥挤；采用立法的方式，鼓励在新的开发中建设“绿色空间”；随同开发豪华住房，开发商将被迫提供“资助房屋”（subsidized housing）。他在另一个城市告诉听众：“你不必等待闪电打击，你能够设计舞蹈动作。”

当然，他们不是为给温哥华市区提供壮观的自然环境的高山和海洋设计舞蹈动作，但比斯利相信，像“居住优先”这种政策能够在没有他的城市优势的地方起作用。比斯利说：“住房选择的决定性不是完全不同的。家庭正在寻求同样的东西。这就是我们在美国，不会在高密度的条件下为家庭规划社区的原因。”

然而，这是一个有把握的赌注，没有美国城市会很快地看起来非常像温哥华。往南步行穿过市区半岛，感到像在一座绿色玻璃塔楼的森林中穿行，数百座塔楼是高而细的，以避免损害上层的视线。在大多数塔楼的底部，扩展到人行道，是像乐队指挥台的两排三层楼房。住宅基础必须从人行道后退12英尺。这样，如果你沿着街道走，并且避免向上看太远。你差不多感到你是在经过一排中等规模的单独家庭住房。

这些住房是为了吸引有孩子的家庭，这是比斯利的得意之作。10年前，温哥华只有6幢这样的住房，现在已超过1,000幢。比斯利说：“我们把家庭生活和都市生活结合到街道上。”他称之为“不同于高密度住宅的人道的家庭建筑物”。

“居住优先”的反思与调整

不是每一个人都喜欢温哥华市区的外观。一个当地的建筑师曾经称温哥华市区为“一排枯燥无味的玻璃塔楼沿着街道行进”。最近一个访问批评家将这些高楼描绘为“阴天挂在悬崖上的冰条”。但它的新颖性是不可否定的，吸引了全世界的参观者，并且赢得了每年的规划奖和建筑奖。在今年晚些时候，当比斯利从他的规划岗位上退休时，为了在别的地方鼓吹“居住优先”的道理，他将可论证地称他是过去半个世纪最重要的城市规划师之一。并且，由于发生这些明显的变化，这个城市的居民似乎感到更加舒适。

或者他们至少直到最近感到舒适。去年，他们开始担心，“居住优先”的祝福太好可能不真实。特别是他们开始使用“R”这个字。“R”为resort（旅游胜地）的第一个字母。没有一个人希望温哥华市区成为“R”。地理学家汤姆•赫顿说：“resort是对一个不认真的城市的暗喻。”

这个问题在五月的一个晚上再三提出来。在这个公开的听证会上，人们讨论选出高素质的公民作为比斯利和他的共同规划主任安•麦卡菲的接任者。一些人在小组辩论会上表示了对未来的担心。著名作家和社区规划学者利奥尼•桑德科克说：“我们成了我们自己的成功的牺牲品。”

这些人谈的可能是个人看法，但毫无疑问，温哥华目前不满的“催化剂”是特雷弗•博迪。他是一个反传统的建筑师、记者和批评家。

在一系列的报纸专栏、建筑刊物和公开讲话中，博迪几乎对“居住优先”概念的每一个方面都发起了挑战。他警告美国城市不要模仿温哥华。但进行直接攻击的箭头，是他于2005年8月在《温哥华太阳报》上发表的文章“愚人的天堂”（Fool’s Paradise）。博迪写道：“我们曾经有在世界大城市中取得我们的地位的梦想。但除非事情很快变化，保持和促进我们的市区作为工作的地方，否则，我们将成为夏威夷的怀基基海滩和迈阿密海滩那样的旅游点，许多年老的‘婴儿潮’一代人围着他们高价的公寓楼闲逛。

与这个城市的规划和开发有关的几乎每一个人，都认为博迪的话有点过火。但他们也开始接受博迪的某些想法。这些想法在前几年出现的时候被认为有些古怪。

博迪的观点当然引起了温哥华市政府的注意。规划部门对在市区半鸟重要地区的新的住宅建设的“延期偿付”数量进行了限制，同时对城市的未来前景和需要进行了15个月的研究。市长苏利文说：“我们在沙滩上为商业划了一条线，线内不允许建设公寓楼。”苏利文认识到，对公寓楼的一道命令不能永远起作用。但他希望在一种冷静的气氛中，这座城市可能计划激励建设更多的混合用途的住宅和办公楼。目前只有少数开发商愿意这样做。

博迪嘲笑“延期偿付”的主意是一种“马后炮”。比斯利则坚持说这是在正确的时间的正确办法。他说：“我们在形成危机以前处理这个问题。从现在起5年之内，这个问题可能是个危机。”但时间的选择暂且不谈，这个新的政策似乎标志着在涉及的大多数参与者中，一个大体一致意见的开始：温哥华的试验是成功的，但在没有造成严重损害之前，它不可能继续不受检验。

没有一个接近温哥华的美国城市在市区采用了“居住优先”的政策。但如果分析过去几年人口统计的变化，不仅纽约和费城，而且还有一些趋势不明显的大城市，不难相信“温哥华问题”将是政策和规划争论的中心。汤姆•赫顿说：“我不知道你是否在克利夫兰复制这种模式。但它可能发生。”

 

ABBS编译自“建筑新闻网站”，转载请注明