城市更新目标应建立在城市整体功能结构调整综合协调的基础上。应由过去注重单纯的城市物质环境的改善转向对增强城市发展能力、实现城市现代化、提高城市生活质量、促进城市文明、推动社会全面进步的更广泛和更综合目标的关注。即是要求我们针对城市结构调整日益成为当前深圳城市更新改造的关键问题，以及由此导致的城市更新改造的日益复杂，应以社会经济发展为先导，跳出既定的城市框架，整体研究城市更新动力与经济环境关系、城市总体功能结构调整目标、新旧区发展互动关系、更新内容构成与社会综合发展的协调性、更新活动区位对城市空间结构影响、更新实践对地区社会进步的推动作用等重大问题。

    目的一：优化土地配置、促进城市产业经济发展

    对于调整用地结构，增加土地配置效益来说，旧城中心是发展商业、金融、贸易、信息、服务等第三产业的优良地段。根据级差地租原理，调整旧区用地结构，应充分发挥市场经济体制下中心区土地的区位效应。商业、服务业需要在中心区聚集，形成规模经济效益，同时，商业和服务业也有能力支付中心地高额地租。而处于市中心或繁华地段的居住区及工厂，应调整到中心区外。在住房商品化条件下，中下收入的家庭难以负担中心区昂贵的地租，会转移到市内租金较低的非中心区。工厂（尤其是污染性）应通过改、并、迁等方式空置出其用地，迁到城市外围，那里地价较低，空间回旋余地大，更适宜工厂的发展。通过调整旧城区用地结构，可以极大提高旧城区环境效益。
    因此，更新研究必须放在全市的高度，从土地资源优化配置的角度出发，明确不同更新改造地段最为适宜的城市功能，作为具体更新方案设计的功能指引。并通过一些政策，如地价调整和地区进入门槛设置等，对高价位地区的功能进行限制和引导。

    目的二：促进社会结构稳定和文化融合

    深圳的城市化过程是一个由政府推动的过程，它代表了国家力量实现社会现代化的决心和作为，是一种自上而下的城市化过程。与此同时，政府对政治资源的高度垄断，使城市中的“村落”在经济发展的同时，社会发育滞后，其社会发育过程表现为明显的非连续性特征。在深圳，社会群体的割裂比其他城市更为明显，原有的村民在地理意义上被城市包围，但在自身心理和政府话语标定中，仍然被当成传统的农民。特区内外、“村内”和“村外”的二元结构不仅仅是一个地理划分的问题，而更多体现为一种制度和体制上的断裂。很多原有的村庄，即便是长期被这个快速发展的城市物理包围，仍然顽固地保留了大量传统的农村组织、经济、文化痕迹。
    大量实际存在的外来人口、少部分的户籍人口以及极少数的原住民，组成了深圳城市的人口总体，但作为一个社会整体，不同利益群体之间缺少有机的联系。因此，城中村成为被快速发展的城市化进程中的一块“飞地”，它使“城市中的村民”保留了一块“故土”；也使那些被快速发展的城市经济隔绝的人群找到了一块暂时的“居所”。这部分居民的需要是旧区存在的社会基础，如果不能从社会改造入手，局部地区更新改造即使能够完成，也只能是将这部分人群由一个地区转移到另一个地区，新的旧区将会不断涌现。
    故而，促进社会结构稳定和文化融合将是未来深圳城市更新研究的主要课题之一。在更新规划研究中应重点考虑如何推进特区外城市化，使其发展水平逐步与特区内接近，如何促进“村”的社会管理体制转变为城市社区管理机制，如何引导村经济组织和个人参与市场竞争和社会分工，这些都是更新研究的重要内容。

    目的三：有利于将改造建设活动纳入法制轨道管理

    深圳在对城市更新进行管理和引导时，在控制违章建设活动方面是不理想的，大量的违章建设活动会导致市民对规划地位的认识转变，对政府政策的信任度遵从度下降，因此必须将城市更新建设活动纳入到法制管理轨道。
    更新规划研究需要考虑政策的完善和细化。旧区改造是城市空间置换和物质设施更新的过程，涉及利益的平衡和再分配，表现出各种矛盾和冲突，很多问题是计划经济体制下出台的政策和规划所不能解决的，因此在编制规划和出台政策时应有针对性，调整编制的思路，弥补一些政策的薄弱点，以保障城市更新的顺利进行。例如，对拆迁当事双方合法权益进行法规界定，拆迁中扯皮、漫天要价的行为将受到抑制，拆迁人不能给被拆迁户合理的补偿和安置等违法行为都将受到制裁，这样才能加快拆迁工作的速度。
    更新规划研究需要考虑多种操作手段辅助政府对城市更新的管理和干预。城市更新的研究应从政府引导管理的角度出发，明确在市场经济条件下应坚持的政策法规和需要强化的干预行为，并辅助市场经济的手段进行引导。如在加强对公共开发的千预的同时，由于公共开发没有直接的经济效益，需要政府和规划部门应对开发地段提出明确的配套要求和补偿费；通过政策手段和经济手段对开发企业实行政策扶持，包括简化手续、减免税费、实行资金倾斜、给予信贷支持等；同时，制定适当的容积率、建筑密度，既要考虑开发企业能获得正常投资利润，以鼓励投资者开发的积极性。其中，地租和税收政策是重要的调节手段。政府可通过地租、税收调节来抑制或促进某种开发倾向，如通过降低对公共事业的用地收费来促进旧城基础设施的改造等等。中国规划网深圳3月16日电