20世纪30年代初，美国洛克菲勒财团在纽约最繁华的曼哈顿岛中部投资建造了集办公、酒店、娱乐和购物等为一体的建筑群——洛克菲勒中心（RockefellerCenter）。这个占地22英亩，由19栋建筑围合出来的活动区域，开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后，成为纽约的第二个城市中心。这种将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行多项组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，形成一个多功能、高效率的建筑群落就是“城市综合体”。此后，法国拉德方斯(LaDefense)、德国波茨坦广场的索尼中心（SonyCenter）、日本六本木新城（RoppongiHills）等的成功开发，进一步证明了城市综合体是城市的发展方向之一。

　　近年来，随着我国城市经济的发展、城市人口的增加和城市化进程的加快，中国的一二线城市也相继开发建造了一些城市综合体项目，如北京国贸中心、上海恒隆广场、深圳华润万象城、广州天河城、成都万达广场等，其中很多项目都获得了良好的经济效益和社会效益，成为展示各自城市鼎盛的标志，并为城市带来了持续的发展动力。

　　城市综合体正在成为一种受到众多开发商青睐的商业地产模式，变成现代城市建设的资金聚集地。而正确认识其特征，对于创造出充满活力的商业地产产品，促成更好的商业利益至关重要。

　　依笔者之见，城市综合体一般具有以下七大特征：

　　——城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。便利的交通设施保证了综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公提供四通八达的交通组织。

　　——城市综合体自身可以实现完整的工作、生活、娱乐配套运营体系。它将城市的多种功能融合在一起，拥有商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费和完善的交通出行系统，就像一个缩小版的城市。因此，城市综合体也被称为“城中之城”。同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

　　——作为“城中之城”，城市综合体的规模要与城市规模相匹配，并且由于与现代城市干道相联系，因此其室外空间尺度巨大。此外，由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样复合性相匹配。

　　——由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动以及连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强，通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系，形成流动而多变的复合空间。

　　——城市综合体各个单体建筑需要相互配合、影响和联系，因此其设计通常采用整体设计。建筑立面通常采用统一的风格；综合体中的建筑群体与外部空间环境保持协调和统一。

　　——城市综合体中人流密集，不同时段对各个功能的使用频率也不同。工作日的白天，商务人流进出频繁；夜晚及周末则是居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。因此，需要将不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群中，最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。

　　——城市综合体作为大体量、多功能、高投入、涉及因素多的项目，对开发商的资金实力、人才团队都有很高要求。而在开发的过程中，又需要不断根据城市发展调整自身的定位，以求达到与城市的高度契合。因此，城市综合体开发周期很长。国外从开发到成型常常需要20多年，甚至更长。

　　城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，除了具有本身固有的七项基本特征之外，还会受到每个城市文化习俗、消费模式理念等因素的影响。可以说，每个综合体其实都有着自己独特的个性，是不可复制的。因此，房地产开发商不能过度依赖以往的经验，而应该充分了解当地的市场情况再做开发决策。 上海三益建筑设计有限公司院长  高栋