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专访嘉宾：杭州城市规划总工程师汤海儒
主持人：汤工你好，温家宝总理在中央人民广播电台对于网友的一个互动环节，包括房地产调控上面的一些问题，他提出了非常多的疑问，他说在他的任期之内一定会把房价调到一个比较好的范围之内，您对他这些问答或者是有什么自己的看法吗？ 汤海孺：我想温总理在去年12月26号他的这个讲话，这个讲话实际上他讲了有三层意思，第一层意思的话还是非常客观承认这个现实，就是我们调控政策其实还没有完全到位，因为我们房价还是略有上升的趋势。 主持人：您从事城市规划从83年就开始了，到现在已经很长一段时间了，而且现在有非常多的学者也提出，2011年可能对于房地产上面的调控不一定是对于房价的调控，更多是对土地上面的调控。您从事城市规划，跟土地有密不可分的关系，您认为2011年调控政策下来重心抑制的是什么东西？ 汤海孺：因为我们实际上如果说我们非常客观地来分析的话，其实解决我们人类住房的问题，其实不应该完全交给市场去解决。过去我们在2000年我们开始福利分房的改革之后我们陷入了一种误区，我们以为我们可以把住房的问题完全交给市场去解决，所以从政府层面来讲，实际上它是不关注最基本的对于保障房的建设这块，他们下的工夫是少的，因为它把主要的希望寄托在市场来解决。后来经过十年的发展之后，发现不对头，我完全交给市场去解决，解决不了，而且现在房价是越来越往上走，所以在这样的情况下面，政府的思维就进行了转变，就觉得住房市场我承认它是一个市场，但是住房的市场不是一个纯市场，如果说纯市场的话，肯定最后可以从供需失衡可以走向供需平衡。但是现在因为有多种的因素掺杂在里面之后，是一个半市场，既有政府的因素在里面，又有市场的因素里面，所以这样的情况下面，我们不能把住房的问题交给市场去解决。 为什么我们说它不是一个纯市场？因为你如果说纯市场的话，我这个房价的话，受到供需条件的一种制约的，如果从现在来看，如果说我需大于供的话，按纯市场分析的话，我肯定要大量通过土地供应，来满足需求，最后肯定会达到一个平衡的状态。比如说我们生产冰箱也好，生产电视机也好，都有这个过程，最开始的时候是供不应求，供不应求之后造成了价格的提升，价格提升了以后，我企业来投入、来生产，最后把这个价格平抑，肯定会走向这么一个过程。但是土地市场不是这样的，为什么？因为从供给来讲的话，政府不可能大量的供给给它，为什么？因为从本质上来讲，土地资源跟其他资源是不太一样的，我土地资源是一个稀缺资源，而其他资源是可以无限的供给的，土地是稀缺的。然后从政府来讲的话，它也是有意识要造成处在一种稀缺状态，如果不稀缺状态我就不能维持一定的地价水平，而我们知道中国的税收制度是非常独特的，在这种独特的税收制度下，如果说地方政府要进行建设的话，不能够靠地方财政进行建设，因为地方财政只是一个吃饭财政，就没有钱拿来建设，建设的资金主要是从土地出让金里面来获得，所以从这个本质意义来讲，作为地方政府不可能让地价处于下降通道，这是不可能的，它不管怎么样，要维持，要让地价要处在一个或者说是一个稳步上升的通道，因为只有这样一个通道，它才能够获得一个稳定的土地出让金，拿这个土地出让金拿来来进行城市的发展和建设，因为这是地方政府和中央政府财税分配的体制所造成土地供给肯定是一种稀缺状态，如果说土地供给是稀缺状态，我们就不可能按照纯市场的供需理论去解决住房的问题，所以才会造成现在这种状态，房价是在不断不断的上升。所以按照我的分析主要是因为它是一个半市场，更多还有一些政府的因素在里面。 主持人：2011年国家下达的房地产上面的调控，您认为调控的重心应该是什么？ 汤海孺：从现在来讲，我们有一个困境，就是作为中央政府它的一个导向跟地方政府的导向是有差异的，方向不是完全一致的，可能大方向是一致的，但是小方向上还是有差别的。因为从地方政府来讲当然也要解决民生、关注民生，这个是毫无疑问的，但是它在关注民生的过程当中，还得要考虑我的建设资金从哪里来的问题，既然建设资金只能是从土地出让金作为它的主要来源的话，所以它不可能让通过地价下降的措施来使得房价下降，这是不可能的。但是作为中央政府来讲不一样，因为中央政府土地出让金的话，不是交给中央政府的，是交给地方政府，中央政府来讲没有这个关联，就是说我把它打压下去的话，跟我的税收是没有关联的，所以说它会从更关注老百姓利益的角度去关注，这样的话在小的方向上面，中央政府跟地方政府就是有一个博弈或者说有一个博弈的过程。所以我们可以看到中央领导也讲了，他是下了很大的狠心，包括总理这些讲话当中态度是非常坚决的，但是对地方政府可能他的表态就是非常敏感，或者有时候就不太来表态。 主持人：反正是上有政策，下有对策的状态。 汤海孺：因为有这个差异，可能这是个非常大的矛盾。从解决房价上升的问题来讲，我个人觉得可能我们不要太关注于房价高还是低的问题，因为现在这个问题比较复杂了，为什么比较复杂了？就是因为现在这个房产品已经不是一个消费品，如果它是个消费品，我们非常好解决，消费品你不够了，不够我们就增加供应就行了，但是房价除了消费品以外，还是一个投资品，如果说是我这个产品不仅是一个消费品，又是一个投资品的话，那它的性质就完全的变化了，你就不能够按照一般的消费品去对待它了，所以在这样情况下，要控制高房价的问题来讲，还是要抓住重点，高房价对那些人影响最大，肯定是对刚需的人影响最大，所以中央政府为什么说现在要加大保障房的建设，说要把这个市场分开来，我把保障性人群管住了，还有一部分改善型的人群暂时放一边，那块我由市场去解决他的问题去，这块我政府来解决掉，现在思路是调整过来，关注是这块领域。 然后对于改善型的那块，就是那块是商品房，商品房的这块我觉得我们现在也完全交给市场也是不行，为什么说完全交给市场不行呢，因为现在也是处在既是消费品，又是投资品的这样一个阶段，而我们一定要把投资的成分剥离开来，甚至要减少，否则的话我们是不可能满足它的需求，所以在这种情况下面，中央政府要采取措施的话，估计是从三个方面去采取： 第一个就是从政府层面来采取。从政府层面来采取的话，中央政府给地方政府下死命令，你必须要保证你的保障房的建设，开工量、竣工量包括要保证落实，如果这个不保证的话，势必会影响到商品房这块的价格，因为这还是一个关联性的问题，而且政府层面比较好做，因为这个是考核，你如果没有完成任务，就考核你，一般来说是比较好做的，这是一个层面。 第二个层面就是说对政府来讲，要加强对开发商这个层面的控制。从开发商这个层面控制，实际上 应该说从去年以来已经下了有很多的一些规定，进一步规范包括对开发商的资金的问题，它的土地出让金的交付更加严格了，而且交付比例都提高了，这块也是要尽可能加大开发商你的成本，本来你可以有各方面的空间的，把你这些活动的空间消除掉，更加的规范。包括对预售款，预售款也要给你单独列户，也是加强管理控制，通过这些手段实际上就是进一步来规范你，而且要保证让你能够按照原来合同的要求、时间的要求进行建设，而不是再进一步的腾地，从这个方面从政府角度也可能会再进一步的有些新的举措，这是第二个层面的事情。 第三个层面我想就是主要对购房者这个层面。对购房者这个层面来讲，我觉得它应该是把刚需跟投资区分开来，我想对刚需这块我觉得你还得要继续原来的一些优惠政策，比如说贷款的打折问题，像这些你还是要给，因为主要应该是满足刚需的人群，这块应该是继续的，然后对还有一块或者是有些出于投资的需要购买的，这块的话，在去年来讲主要是采取的三个方面，一个是限购，限制你的数量，第二个是限贷，就是我把你去杠杆化，杠杆效率降低，第三个主要是限地方。从去年来讲主要做了这些工作。 如果说下一步，如果说现在房地产市场还是控制不住，如果还是在进一步上升，我想还有两个方面，一个就是从保有环节可能会进一步来下功夫，比如说今年来讲一个上海，一个是重庆，都要出台房产税，从保有的环节要进一步施加新的政策。还有一个是交易的环节，就是房子的交易，交易环节的个人所得税上面会有一些措施，还有一个可能是在办房产证契税上面也会有一些新的动作，我想可能从这几个方面，根据市场的变化来相应的出台一些相应的政策，及时地来作出一些回应。我想可能最终的目标还是希望房价能够一个平稳的状态来进行发展。 主持人：应该说用您的一些观点，基本上如果2011年如果出出台房地产调控方面的政策的话，一开始会从三个方面，首先是对于政府的，其次是对于开发商的，最后是对于购房者这方面的一些调控政策，如果说这一系列调控都还无法抑制整个房价的话，会从保有的环节和交易的环节，总共是这五方面。汤工从市场的解读是非常的透彻，也是非常的深刻。 我特别想了解一下，很多地方大家都分区域来讨论房地产、房价，汤工在杭州这所城市生活也应该非常久了，对整个城市的规划是非常的了解的，我们杭州在非常多人的眼中是非常特殊的城市，有人说是休闲之都，应该在规模上面是属于一个二线城市，但是在房价上又是属于一线城市的水平，像这么一个特殊的城市，您是怎么定位它的？就是您眼中的杭州是怎么样一座城市？ 汤海孺：我觉得杭州确实是从我们城市定位的角度来讲，确确实实它是一个名副其实的一个“生活品质之城”，为什么说是“生活品质之城”呢，因为杭州从先天来讲就给了我们一个非常美好的环境，这种环境是由山水所组成的这样一个美好环境。自古来讲中国有两个天堂，一个是苏州，一个是杭州，杭州跟苏州来比的话，我觉得有很多的优势，虽然我们两家都是天堂，但是我这个天堂比它那个天堂从环境来讲我觉得更好，从自然条件来讲的话，苏州是有水无山，而杭州是有山有水，苏州的园林是假山假水，是一个小园林，我们是真山真水，我们是大园林的概念。 从水的形态来讲，我们水的形态要比它丰富得多。我们有江、河、湖、溪、海等5种形态的水。如果你生活在杭州，从环境资源上会达到一个非常好的氛围。杭州除了有一个非常美好的自然资源以外，我们的人文底蕴也是非常深厚的。 如果要从文化上面来说，我们甚至可以追溯到八千年以前，因为八千年以前就有跨湖桥遗址；我们的良渚文化遗址是五千年的文化历史，所以从文化上来讲我们是有非常深厚的底蕴。 而且杭州是浙江省的省会城市，所以杭州也是集聚了大量的教育文化方面的资源。所以说我们浙江省为什么有很多地方的人希望在杭州买房子,我觉得关键原因就是因为杭州的生活条件比较好，相关的配套也是比较发达，所以说有更多的人希望在杭州购买房子。 主持人：它这个景观包括在人文上面的资源可能在无形当中让杭州这个市场变得更具有竞争力，它的房价相对来说要比其他城市要高一些。 汤海儒：如果我们说广州，广州周边的人很少到广州去买房子，他都是在自己本地区买房子。但是杭州就不一样，杭州有很多温州人、台州人、包括你们那边丽水的人也是到杭州来买房子，这跟其他的地方不一样。包括像苏州的话也没有这个现象，它周边的人跑到苏州去买房子，这也很少。 主持人：像我们杭州这么特别宜居的一所城市，如果我们把生活中的元素构成一个幸福指数。比如说我们生活当中的住房、消费、再加上交通包括我们平时的健康这几方面构成幸福指数的话，你认为我们杭州的幸福指数居于全国什么样的水平？ 汤海儒：我想从你刚才讲的5种因素里面，我想最重要的还是健康。如果说是没有健康，我想很多幸福就很难来谈幸福，所以健康肯定是第一位。然后就是健康之外的话，我想你刚才讲的还剩下这4种因素当中，住房可能从当前阶段来讲可能是切切实实比较重要的。如果住房条件不能解决，很大程度上会影响到我们的幸福感。因为这个所谓的幸福实际上它是一种对比而感受出来的幸福。首先它是一个相对的，其实它不是一个绝对。因为我们在文化大革命的时候我们也觉得很幸福。因为当时我们就觉得全世界还有三分之二人还生活在水生火热当中。因为它这种比较而言的这种所谓的幸福感觉，所以我觉得从当前的情况来讲，你可能拥有一套房子可能就是社会对你的一种肯定，所以你的幸福感肯定会跟没有房子的幸福感是有分歧。所以在当前情况下，住房条件确实是幸福感构成的一个非常重要的因素。 从杭州的住房平均水平来看的话，我们前年2009年城镇居民人均住房建筑面积大概是30多一点。从这个水平来看，应该说从全国来讲，我们跟几个城市都差不多水平，跟广州、北京基本上都处在同一个水平。所以我觉得这是一个平均水平，还有一块从一个保障的角度来看，我们杭州应该是做得还是比较好的，在全国大中型城市来看，我们还是做得比较好的。我们现在就是对低保护的标准，我们已经实现了在低保标准的两倍以下的人群，我们都已经是应保尽保，廉租房的供应都已经充分供应，所以从这个意义上来讲，保障性的工作在全国来讲还是走在前列，所以这样就保证了幸福感，因为幸福感可能更多的是对穷的人来讲。 主持人：尤其是除了我们杭州，还有在全国应该说住房在幸福感上都是占有一个非常大的比例。但是国家对我们住房上面的一些政策，一直以来都存在着很多问题，包括前几年的70/90政策，大家也一直在讨论，说它遗留下来非常多的问题，你认为这些遗留下来的问题有没有变通的方法？
杭州城市规划总工程师汤海儒
汤海儒：我个人这么觉得，就是当时在2006年开始实行的70/90政策，从当时出台我觉得还是正确的。虽然很多人都在非议这个政策，但是从我的观点，我认为还是正确的。为什么呢？毕竟我们中国的国情跟其他国家的不一样，我们中国是人多地少的一个国家。而我们这个城市建设的发展，我们实际上大部分还是要靠占用耕地。所以在这样一个情况下面，我们还是要对土地要进行更加充分的一种利用，所以从土地稀缺这个角度，我觉得出台的政策是一个明智的政策。 第二点，从它规定的面积来看。它是70%的户型要在90方以下。从制定的标准来看，实际上它也是参考了国外的一些发达国家的平均标准。包括德国、日本它们的平均标准也是在90平方上下的标准。所以从标准制度也不是说给中国人一个更加严格的标准，这是第二个。 第三个，从它出台的时机来看。首先当时这个时机，当时社会市场上面大量的开发商所建设的商品房，大量都是大户型。为什么？因为从销售来讲，它比较好卖。整个市场上大量存在着大户型。大户型以后就会造成还有很多刚需他没有这么多收入，他要去买大户型，他不能够承受，他希望有小户型，但是当时市场上没有小户型。从这个角度来讲它是对市场的一种调节。因为大家都去搞大户型，没有小户型，我这部分的市场我要满足。如果我纯粹从市场上来进行调节，它也是可以调节的，但市场的调节往往是滞后的，往往是比较缓慢的，它不可能马上把它纠正过来，它需要有一段时间给它，这样的话，从政府来讲通过实行政策以后，我来强行给你校正过来。所以我觉得从它的出发点来讲，我觉得还是正确的，不是说它不对，但是我如果具体到执行过程当中，我觉得还是有点问题的。因为我们在执行过程当中，实际上我这个政策实行总量控制，总的户型比例它应该是70%的户型应该是小户型，它是从总量控制是对的。但是我在具体的实行当中，我们现在是一个比较简单化的操作。 我每个楼盘都是按照这个比例，我不管你是在哪个区位，不管你是一个什么标准的楼盘，你都得按照这个比例去套取，这样的话就会产生问题。本来我在总量上面是对的，但是在每个楼盘都有差异性。但是这种差异性，因为我们是在执行政策的时候，它是选择最简单的方式，像这种方式是最简单的。不管你是什么类型我按照这个就行了，所以造成后面很多的问题，本身就不行。在执行当中没有一些细则，相对来讲灵活调配的一种细则，所以造成了一些问题，应该说是历史地来看待这个过程。 主持人：现在很多人对于这个政策遗留的一些问题，您认为有没有一些变通的方法给我们一些建议？ 汤海儒：这个我个人可能讲不出它的变通方法，因为它毕竟是一个政策。但是我想可能今后我在执行这个政策的过程当中，可能要考虑到你总量的一个评判关系。因为从以后发展趋势来看，从政府层面可能更多关注保障房、公租房建设工作上。如果说你大部分都是小户型，你不可能去搞大户型，这个小户型如果搞了之后，然后你把剩下那一块要改善住房条件这一块，那一块你放到市场去。那一块来讲，它既然要改善，它肯定是不会去买小户型，小户型是一个作为一个刚需、过渡的过程使用。另外一块是希望大户型，所以在平衡的关系上面要综合来看待这个问题。不能说绝对不能把70/90完全放在这个市场上。因为市场上还有政府保障这一块也要同等地考虑进去。如果这样的话，相对来讲也是比较合理的政策在进一步地执行影响。 主持人：也就是说这个政策的出发点是好，只不过在执行过程中实行我们市场的需求及时作出一点调整。尤其是现在，2011年已经到了，很多人都说有期待就有希望。不知道您作为一个工程师，尤其在城市规划方面有非常多显著的成绩，您对您的2011年有什么方面的寄予和展望吗？ 汤海儒：2011年，对杭州的发展来讲可能也是处在一个关键时期。因为过去我们杭州的城市建设重心可能主要还是在主城三副城上发展，但是我们今后的发展，今后的重心肯定要转，肯定是以主城为主导，转到以为主要发展走形。所以在我们今年的工作过程当中，包括我们所进行的一些规划工作，大的思路上面要更加从怎么样来促进三副六主城？的发展，从这个角度上可能要做更多的工作。 因为从我们城市规划这个角度来讲，我们把空间的格局、空间的框架我们已经把大打好了。但是具体把这些组团要按照我们规划要求建设起来，现在还是有很多的障碍，包括体制上的障碍，包括用地指标的障碍等等还是有很多的障碍，像这些障碍都是要通过我们的工作，然后加以逐步逐步地加以控制。但是总的来讲，我们这个行业，包括我们规划行业，包括房地产行业，我觉得还是大有希望的。 主持人：能不能顺也便给我们展望一下，2011年您认为整个楼市的动向，因为很多网友也是非常关心我们楼市的动向。 汤海儒：从楼市动向来看，我觉得有几个基本的判断还是比较明确的。首先我觉得房价不可能有一个暴跌的过程，这是一个不可能的，为什么呢？因为我前面也已经讲了房地产不是一个纯市场，如果纯市场，它可能有一个暴涨，它也可能有一个暴涨，它是一个调控的过程。但是我地方政府给你保底，地方政府怎么按给你保底呢？它可以通过供应量来调整，供应量的多少的条件来控制你的地价，从而也控制着你的房价，所以不可能存在房价暴跌的过程，但是我们也不希望房价也有一个暴涨的过程。因为这个是中央政府来管着你的，中央政府还有很多政策时时刻刻地盯着你，如果你的房价还在不断地上涨，它有更多的政策会下来。因为这个像刚才你也讲的，温总理他已经表过态了，他必须在他的任期内要把这件事做好，所以也不可能有一个暴涨的过程。 所以我想明年这个房产市场还是一个比较平稳的过程，而且我估计还会略有上升，为什么？因为从现在的上海跟重庆相继要出台房产税政策，这个房产税政策估计可能主要是针对新购房的人群来做。所以可能会有一些人赶最后一班车，你先买了，你下次买，政策出来再买你就要收费了，会有这个因素，当然这个因素会是一个短期的因素，会使得供需的矛盾可能会更尖锐一点，所以我估计还是会略有上升。 主持人：我也代替我们广大的网友，感谢我们汤工对我们2011年各个方面的一些展望，也非常感谢汤工接受我们搜狐焦点的采访。中国规划网杭州1月28日电 |
