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来源：中国经济网综合
主持人：各位网友大家好，欢迎收看中国经济网高端访谈之两会特别策划，今天我们将要讨论一下房地产的问题。我们请到的嘉宾是中国经济名家讲坛副理事长、中国管理科学研究院研究员李开发老师。李老师，您好！李：各位网友大家好！ 主持人：那眼下这个楼市拐点的争论是异常的激烈，那么请问李老师，对于房地产市场我们怎样判断这个拐点是否已经到来呢？
李：拐点这个理论其实已经从去年6、7月份的时候开始了。那么2007年的6月份房地产的龙头老大王石先生在“海螺”房地产行动这次会议上讲，中国的房地产已经存在了比较多的泡沫，那么泡沫最终是要破灭的，那么作为万科，他已经做好了面对房地产泡沫破灭的准备。也就是说万科是有备而来的。那么到了去年的十月份，王石在一次会议上讲，就是中国的房地产已经进了拐点。后来嘛，有一部分的媒体进一步追问，他说这个媒体仅仅是在珠三角。然后呢，前不久，大概就是半个月前王石在一次内部会议上，人家问究竟有没有拐点，他说这不是秃子头上虱子——明摆着的。因为王石是这个产业的龙头老大，所以他谈拐点引起了举国上下的房地产开发商和广大买房人的高度关注。那么关于拐点的问题，我是想得这么来认识，在我们经济学界来研究一个产业的拐点，我们认为它是连续三个月表示出同一种状况，也就是说它的价格是在回落，它不是在继续上升，那么我们就认为它到了拐点。那么为了把这个数字更加确切的表达，很多学者同意这么个观点：就是连续三个月房价没有上升，在下跌的过程当中，它的总的下跌的分量超过5%，我们就称它为拐点，这个拐点偏离了原来的发展方向，在向另一个方向，也就是现在向下发展。那么对照这个标准，我们认为全国的房地产市场从总体来讲已经进了拐点，好多地方已经过了拐点。就是说到目前为止，在深圳的市场上，就是房地产市场的价格已经下降了25%，最多的部分已经下跌了30%，那么少的部分也有下跌了15%的。但是在深圳，总体上已经接近下跌20%。那么广州的市场，从目前的数据看下目前下跌了10%—15%，那么最近两个月北京市场房地产的价格，销售的楼盘最近打出来的最新价格，有的一次性付款优惠20%，也就是八折价。实际上，从总体上来衡量远远超过了5%。所以说中国的房地产，目前涨价的龙头城市，一线城市，基本上都已经过了拐点。
主持人：那就是说房地产现在已经在回归理性了？
李：对
主持人：那有房地产商，比如说华远董事长任志强，他就曾经提出，房价，抑制后必然会反弹，您认为这种说法有没有道理呢？
李：理论上讲是正确的，但是，拿他这个观点来指导现实却是有很大误差的。因为我们知道这个随着几十年时间的发展，其实房价它总体上来讲，是随着GDP提高。那么人们的收入是在增长的。如果你把它放到一个五年、十年乃至二十年的历史长河当中来看，那么房价是必然上涨的，所以从这一点上来讲，任志强先生说的话是正确的。但是我们所要看到的是我们现在的房地产市场，就我个人看，在最近的两到三年中，房地产市场房价的大幅度反弹是不可能的。因为主要原因是近几年它的涨幅太快了，它的价格和它的总价已经远远超出了80%的乃至90%的城市普通老百姓的消费能力，所以购买力不能承受房价，它必然无法抬升房价。
主持人：去年物价的涨幅也很明显，有一种观点是：物价上涨推动了房价上涨。你觉得是这样吗?
李：应该说是房价上涨推动了物价上涨，这个因果关系不能搞颠倒。因为现在我们国家的经济特点是两个方面：一是出口导向政策，而出口导向在我们中国的广大企业当中，很多企业主要还是在原材料上，是以原材料工业为基础。那么卖产品，因为技术含量比较低，总体上出口导向还是带动了原材料的大部分消费，这是一个房价上涨的原因；第二个是我们近几年的房地产市场是空前的发展。这个发展实际上没有足够的消费基础的，就是没有足够的货真价实的那种市场。
在房地产开发的过程当中，要耗用的原材料，比如钢铁、水泥、木材以及塑料、电器，这快主要拉动的也是原材料。由于这两大领域的原材料需求量高速度增长，所以导致市场物价上涨。物价上涨我们称它为生产资料的上涨，PPI就是生产资料的价格指数的上升，上升的时候其实最终要反映到消费价格指数上就是CPI，就是我们老百姓看的见的八大类。
各种消费品，由原材料带动别的上涨。这是主要原因，同时我们还会看到房地产市场，实际上就是说房价是每一个正常要居住的人都必须考虑的消费品，它是一个刚性指标。也就是说当这个刚性指标的上涨起来的时候，它必然影响普通的消费水平。因为我们的老百姓他要感觉房价上涨了，手里的钱越来越不值钱了怎么办，就是要减少消费，然后投资去买房。他如果想要自己的存款增值，那他目前来讲，使存款增值有两个途径比较可靠一点：一是股市，获利比较大一点；二是，房地产；所以这样大量的资金越来越多的投入进了房地产而导致CPI上涨。所以我们说房地产价格的上涨带动了CPI的增长。
主持人：那您刚才说到的房地产投资涉及另外一个很热门的话题，那就是房地产暴利。这就是有些开发商，就是高到都不好意思说了，有些开发商就说就百分之十几啊！那到底房地产市场有没有暴利呢？
李：房地产市场暴利这个话题争执了几年。那我们想大家之所以有不同意见，其实，第一，我们现在言论自由，每个利益主体都可以充分的发表自己的看法。那么在我们涉及到房地产行业的，我分析它有十个利益主体，那么十个利益主体当中，除了我们普通购房者，就是真正的消费者之外，其他的利益主体都是强势主体。那么，这些强势主体都是希望房价上涨的，然后从中分得自己的一杯羹，这样我们耳朵听到的，眼睛看到的，媒体报导的内容，那么大部分还是代表了希望房价上涨的利益主体的说法。
我们看几个事实：一是2005年9月，福州市审计局审计了当地的几十家房地产企业，最后得出来的结论是平均利润超过50%，最高的达到90%，少的也有百分之二三十，这是人民日报社报导的，当时引起了轩然大波；
二是2006年10月国家财政部组织对39家规模比较大的房地产企业进行财务和税收大检查，检查的结果是平均的利润率是26.79%，高的是超过了50%。就这个情况而言，我们看到的是检查的数据，但是就我们调研来讲，他的利润率远远超过这个。
为什么这样说呢？因为房地产这方面的投资有两种算法，一种计算方法就是我实际投入的资本最后的回报率，还有一种就是我全部资产的回报率。举个简单的例子，我是房地产老板，我口袋里面有5千万，实际上我拿了价值5个亿的土地。但是，以前和政府有关部门商议好了就可以给你，付一部分钱，就是说我付了两千万就先把地拿出来向银行抵押贷款，贷款出来那房子在实际生活中已经开始卖了，在卖的过程中，普通老百姓已经按揭或已经交钱来支持他的房地产开发。这个帐算下来，他开发的总价值可能是10个亿的销售额，但是其实他真正投入进去的可能就是5千万。
那么我们有两种算法，一种就是5千万投入，最后获得了多少利润，那么他可能获得的就是两个亿的利润了；一种就是算整个成本，就是动用银行的整个都算起来，可能总产值是18个亿，最后利润是5个亿，如果按那个比例来算，就是大概30%的利润。由于我们在测算一个投资的回报率的时候，实际上要算的是他实际投入以后获得的回报。因为假如他开发失败的话，他拿这块土地去抵押的，他最后两手一举，说我没钱还债了，那这个是由谁承担了？也是银行了。那么实际上这个房屋开发，最后销售也失败了，还是银行在承担，还是社会上的广大消费者在承担。对他来讲，有限责任公司，我没有能力承担责任，我最多就失掉五千万。那实际上这个概念，社会上市面上说的往往是总投资获得的回报，而我们要看的是实际投入获得的回报，如果从实际投入获得的回报的话可能是200%、300%的利润。
我们看到很多房地产开发商，应该说他96年以前还不见经传，他现在已是几十个亿的富翁。最近的五年当中，中国的富豪榜当中，一半乃至百分之六十跟房地产有关。这就说明房地产的利润太高了，房地产的暴利已经远远超过其他产业是其他产业的十倍乃至几十倍。我不知道主持人有没有看过过去一年的相关报导。我们看到在整个我们国内服装行业的利润率是1%，家电行业的利润率是1.7%，制鞋业，我们看到最近珠三角有许多鞋厂倒闭，有的鞋厂因为成本奇高，迁移厂址，主要原因是它们的利润太低了。我们看到媒体采访制鞋业的相关领导，讲我们的利润率也就是百分之一点几，也就是说，我每年投资下去一百万，最后把所有成本用完了剩下的利润只有一点几，所以这个产业当然会在房地产业的挤压下越来越萧条。所以在这种情况之下，我们说房地产的暴利已经远远超过社会的平均利润率，高的太离谱了。
主持人：那这么高的利润它可以持续多久呢？
李：刚才说了，它的这个市场能够持续多久，取决于几个原因：第一，近几年我们为了拉动内需，应该说国家对房地产开发这块，几乎是所有的优惠政策都开了绿灯，比方说，预售，我们看中国的房地产预售和外国的是不一样的，中国的房地产预售的楼房建筑的还在地平线上，已经在卖房子。买了以后。购买的人可以把全款打过去，开发商可以用你的资金来进行开发。那在国外，比如北美或者西欧，所谓预售是什么呢？第一，你只能收百分之十的定金，这百分之十的定金不是放在开发商那里，而是放在相关政府主管部门的司法局，然后我买房子的时候是你建成以后，我再付另外的部分。然后，它的销售说明书，大概有四五百页，有十多万字，对每一个方面的质量保证，保障体系都相当健全。
所以在这块，人家的预售实际上是最终建成的销售。所谓预售，它实际上是了解市场购买力和需求的一种方式，房地产开发商并没有得到实际的好处。他没有用到预售的钱，他还是拿自己的全部资金开发的。但是中国不一样，我们现在的优惠政策就是，房地产开发商就可以全部拿消费者的全部房款来进行使用。所以当你的全部资金到了开发商那里之后，开发商没有任何风险，他可以任意地把房子的交付期限拖延，他可以任意的把房价上涨，所以他自己没风险，风险转移到消费者那边来了。
主持人：还有，去年十七大以来提出的要适度从紧的货币政策变成从紧，那这样会不会造成房价大幅下跌呢？
李：从紧和适度从紧，其实是基于我们国内最近3到4年房地产市场在中国的经济发展当中占的总量和对其他产业的影响来判定的。由于我们房地产的利润比较高，已经持续了4年之多，由于房地产业的回报率较高，我们按照经济规律来说，我们所有的投资者都是理性经济人，那么理性经济人就要求，不管我是做企业，还是房地产，还是其他企业，我手里的资金要想增值，那我最希望投向的地方就是利润率最高的产业。在前些年，我们发现，比如像服装行业可能还有5%以上的利润，在制鞋行业还有8%的利润，也有的还有百分之十几的利润，但是这所有的搞企业的人，他都有一个原则，就是为了获得更高的回报利润率。
比如当我投入一机电产业，整个投入资金是两千万，但是我一年干下来的5%的利润，那才有多少，就是说才有一百万，如果是10%的利润，那才是二百万的利润。但是他就想了，房地产，如果我炒一把房子，投入房地产，我可能获得30%乃至40%的利润，那搞企业的投资家就要算，我的总的投资当中2千万能不能拿出5百万出来炒房，假如我炒了十套房，经过一转手，赚了一百万的利润，这种现象近几年市场常常看到，那他就会很积极的把这块资金筹出来投入到房地产，这样子他原来的产业的资金不足，包括他原来产业的再投资也会受到很大压力，因为原来的产业再投资还是比较低，所以他就要把钱拿出来投入到利润率更高的地方。刚才我说了，不仅是某一个企业家会这么做，应该说全中国所有的企业家都是要算投资回报率的。
我们看到近几年有个比较典型的特征，就是国内著名企业，不管它主业做的多么好，都投入到了房地产。海尔集团现在动用了几百个亿的资金投入到了房地产。海信集团是中国家电行业的大企业，龙头之一，但是它现在的主要利润来源是海信房地产。你看美的、物美、国美和大中电器。大中电器的前任老板张大钟，拿了有35个亿人民币投房地产，就是因为利润回报率高。其实，这个就代表了一个趋势，我们就知道全中国其他企业只要能够抽出足够资金来，都进入了房地产。然后有些企业老板他感觉到自己的产业利润率不高的时候，他可能会把自己的产业关停并转，抽出资金来炒房地产，因为这是他的目标嘛！
流入房地产市场的资金越来越多，刚才说的还是企业部分，我们知道全社会的所有老百姓，每一个家庭都有一部分存款。那么这部分存款对他来讲，放在银行里面，现在的年利率只有百分之二点几，不到百分之三，而且随着我们CPI的提高和消费指数的提高，如果过了六点几，六点五，那就意味着六万块钱，实际上是放在银行里面不仅没有获得利润，而且是负利率。也就是说我的实际购买力在减少。想办法使钱继续保持增值，比较可靠的就是买套房子。
近几年来，我们市场引导了市场上所有的流动资金向房地产汇集，汇集以后导致了其他的产业的发展处在一种逐步萎缩，利润率越来越低，再投资越来越少的这么一种状态。所以这个经济状况对整个宏观经济平衡压力非常大，国家中央政府充分调研以后对房地产市场进行全面调控。而且这个调控已经不是从今明开始了，从2005年开始调控了整整三年，这个过程，我是一直参加调研的。
主持人：您觉得房地产长期的发展方向是怎么样的呢？
李：长期的发展方向上：第一，应该说房地产，特别是消费性的房地产，它是一个刚性需求，作为所有这个国家生活着的普通老百姓都有住房需求，那这块需求是要靠政府来调节的，它不是放任市场来经营的，中国是这样其他国家也是这样，包括所有的国家。所有的公民都有住房权。如果你买不起住房，那政府提供你住房；如果你买得起住房，那么政府支持你买房，给你很低的税率；如果你要买第一套、第二套、第三套，那么政府通过税收杠杆来调节，抑制你这种买房需求。
就是说，我们社会上，当我们开发出一百套房子的时候，那我们希望是那种状况呢？90%是实际消费者所居住的，可能有少量的一部分是出租，并不是希望有大量住房是闲置着，因为闲置本身也是一种资源的浪费，是一种投资的浪费。而且闲置以后它还导致社会扭曲。我们在调研新加坡的房地产市场中发现，新加坡80%以上的住房都是由政府来提供给租户，租户住进去，如果你有一定的经济能力，可以以比较便宜的价格卖给你，否则就是很低的租金。
所以保证广大老百姓的住房需求是政府宏观调控的事情的，不是可以随意放给市场的。所以近几年来，国务院每一年的政府工作报告当中都强调了，我们房地产市场是面向广大中低收入阶层，面向广大消费者。温总理在2007年的政府工作报告是这么讲的：重点开发面向广大普通百姓的住房。这是一个重点，所以调控要有两条，政府要指导和引导市场，通过税收、土地的启用等各种政策，使百分之七八十乃至80%以上的老百姓都能获得政策性住房。至于高收入阶层可以购买市场调节的商品性住房，使自己过的更舒适。但是那个比例是小的。
主持人：那么现在房地产的现状是怎么样的？像您刚才提的实际需求的购买人群应该占到90%多，投资控制在10%以内，那么现在房地产的现状是怎么样的？
李：我们看了2006年到2007年的全国房地产市场的情况，像我也去了重庆、南京广州、深圳、上海进行过房地产市场的调研。现在看，商品类住房，像北京这个地方，我们初步调研有一个大概的数据，就是至少有30%的商品住房是外地人购买了，基本上可以把这部分拉入投资的、炒房的，本地的这块，北京有一研究单位有一初步调研，北京至少有一百万个家庭有投资租房的倾向，那么假如每个家庭投资了两套房，这个量就很大的了，这些房或者是用来出租或者是用来闲置着。我们看近几年的市场行情，大量的住房是在闲置着，它为什么闲置？第一，房价上涨比较厉害，你投资一个2百万的住房，如果放出去出租，出租的时候一年也许只能出租5万块钱。但是2百万的住房闲置着，如果按照以往的涨幅的话，它一年就可能涨幅20%乃至30%，那么涨20%，它就会涨40万，他这5万根本就看不上，而且房子出租了以后，房子就是二手房，就是使用过了。所以北京在市中心，好多高档的住宅社区，我们都有印像，那晚上没有多少灯亮，说明这些住房是在闲置着，这些住房闲置这固然是投资的浪费，同时它也把宝贵的大量建设资金僵化在那了，不能充分的社会流动，不能为各个产业的均衡发展带来效益，所以这是需要严格控制的。
主持人：李老师，今天刚出来一条新闻，就是有一位全国政协委员在接收媒体采访时，指出广州的房价目前已经很稳定了，就劝买房的人快点去买，如果要降也不会降很多。那您对这种观点是怎么看的呢？
李：我先想了解一下这位政协委员的身份，我们知道近几年来好多社会名流、社会的各界人士当中，其中也包括了一部分房地产开发商，作为代表他也是进入了政协委员的行列当中，所以根据目前的市场行情来看，我们不要说广州，就谈北京，北京2006年，北京统计局出来的统计公报，人均年收入是一万九千七百五十八元，北京每个家庭是2.7口人，算下来每个家庭年度平均收入五万五千四百多块钱，就这个示例，他要把正常消费打消掉，我认为他每年也就留个两万块钱左右。按照这个价格水平，他这已是中等阶层的平均收入，所以说80%的人是根本没有能力买那个价值一百万的住房。
因为买一百万的住房其实首付部分20%，也要20万，30%要30万，把地税等相关付掉以后可能总量你要付到35万到40万左右，你才能把前期手续办完，然后你还要付月供，如果你签到70万以上的贷款，就目前来算，每个月的月供要超过6500-7000，以刚才的家庭来讲，这个2.7口之家他的全年收入不过五万五，他的每个月全家的收入不过四千五百块钱左右，如果让他不吃不喝，拿那些钱全部用来月供，它都是不够的。所以实际上是根本没那个消费能力。广州也一样，应该说广州居民的平均收入水平还要低于北京。那么我们想这位政协委员说的话，还是要根据事实来看是否符合，而且虽然房价下跌了，但是像我在广州的调研，我们认为广州的房价目前为止也是远远超过居民平均家庭年收入的倍数是太多。我个人，根据我调研的数字来看，它至少超过12倍以上到15倍。所以房价还会继续回落，而且这个回落还不是今年就会回落到底，它是有一个平稳下滑的过程。
主持人：那对于普通的有自住性需求的购房者来说，什么时候买房比较合适呢？
李：我想，如果他经济自付能力比较强，可以购买政府提供的政策性的限价房，这个限价房是，三限两禁，限房价、限地价、限户型，有的地方甚至限制购买者的身份和资格，然后是禁地价、禁房价，谁出最高的价，我政府就把这块地给谁，但谁卖的这个销售价格是最低的，我也给谁，最后为两边平衡。那卖给开发商那实际是最高的购地价格以最便宜的销售价格中标的。
从目前来看，在北京，政府出售的限价房和商品房价格比价是要便宜25%到30%，而广州那个地方原来的初衷是要便宜20%左右，所以他自付能力比较强时可以去买这个房子。假如经济能力，目前来讲，压力比较大，可以去申请政府的廉租房，如果是要买商品住房，他可以买小户型的，作为一种过渡的投资，居住也行。我还是建议他观望一段时期，因为整个房价已经按照理性回归，这也是政府几年来房地产调控，希望得到的现象。那么大家要看到政府宏观调控以后就是要让广大消费者有购买住房的能力，有购买合适价格合适住房的能力，所以不要着急。
主持人：那您认为观望多久合适呢？像比如王石说三四年以后再买吧！你觉得这样合适吗？
李：我感觉在这个方面，王石说了句真话，确实应该观望一段时期，不要超之过急。因为不管房地产开发商怎么支撑，我们看到实际上这个市场需求是不真实的，不真实的主要是什么呢？你看我们去年8月下旬到9月初，国家仅仅出台了三个主要的房地产调控政策。一是土地出让时你必须把全款付清才能拿到土地证才能进行开发，这是一个政策；二是你购买住房，申请住房贷款，首付是从原来的20%、30%提高到了40%，仅仅这么一个差距，整个房地产市场就发生了翻天覆地的变化。原来大家都高喊市场的消费能力是巨大的，需求是巨大的，而且许多开发商说因为需求巨大，所以政府没必要调控这是市场行为，现在一个政策出台以后大家都不买住房了。
那么这个市场在那里呢？这种投资性的、虚假的需求，这种膨胀的、泡沫性的需求对国家宏观经济是一种伤害，它不是货真价实的消费的需求。正如近年来开发商拼命打广告，它的广告告诉我们大家一个原则，就是我的房子不是用来住的，它叫投资增值，保值，是产业。产业是什么概念呀，它就不用来居住嘛，居住了怎么能叫产业呢。所以大家要有耐心，要看到2008年的两会以后房地产的进一步的调控政策。最重要的还有两三条还要出台，比如说物业税的问题，增值税的问题。在美国，物业税随着各个州的不同，最少的有1.2%，最多的有3.5%，那平均也有百分之二点几。
这样说来，我如果投资一个一百万的住房放在那个地方，我每年要向政府缴纳的税收可能就是三万块钱。如果我感觉这个投资不合适，那我就不投资了。宏观调控就是要他不要买没有人居住的房子，就萎缩在这个地方。那我们看韩国在控制房地产市场的时候，他的转让以后，增值的部分政府抽掉了60%的税所得，那么再加上其他的税收和费用，大概如果你增值十万，可能有七万乃至更多一部分给政府的税收调解了，那就意味着你不要专门去投资房地产，希望约束大家不理性的投资行为。像这些政策，我们正在讨论当中。据我所知，物业税这块，今年上半年有可能有好多城市有进入实际操作。物业税对房地产地市场的调控能力应该是最大的。如果这个政策出台，房地产市场的价格还会加快回落。
主持人：您好像有一个观点，2008年房价会降20%，您的预测是基于这个考虑吗？
李：是的。就总体市场行情而言，我们认为我们房地产市场的价格已经超过实际需求的价格的能力，也就是50%以上。就是说房价回落最终回落还会远远超过20%乃至50%，这也不是不可以。因为我有一个观点就是人随着不同的利益集团的情况，他说出来的话是不同的，那么这里面我们认为经济规律是从来不图欺骗人的，经济规律是经过多少个社会现象，经过统计，经过汇总提炼的一种规律。房地产市场的发展，如果有了泡沫，它最终是要回落的，不仅是在中国，在全世界都一样。我们看到最近的五个多月当中，美国的房地产次级债影响了整个美国经济，由于美国是世界美元的主体，又是世界上最大的经济体，所以它影响了整个世界的经济发展，这大家都已经看到了。那我们知道次级债是一种什么情况呢？就是那些没有足够偿还能力的购房人贷款开了绿灯。这种现象导致了美国经济在衰退。我们看日本，日本的房地产市场从86年到93年，它整个房价的上升的过程当中带来了长达10年的寂灭。
它房价从上涨的最高峰下跌下去的时候跌了65%。再看我们的香港特区，近十年来的房价，特别是97年以后，房价有了大幅度的波动。波动上升的时候房价也是上升了百分之百，甚至更多一点，但是它回落的时候回落到什么情况呢，整整下跌了70%多，大概有72%左右，也就是原来卖价一百万的房子，最后只剩30万了。
我看有本大都会的杂志，就介绍了香港的名人购房，购房当中有一位凤凰卫视著名记者也买了一套房，那套房子原来价值四百多万港币，当它下跌到三百万左右的时候脱手买房了，他买了以后房价又跌倒了一百六。我有一次参加凤凰卫视的夜谈，我们建设部的中国房地产开发总公司的董事长孟小舒博士，他在座谈上就跟大家讲香港的房地产市场一直到董建华特使交班的时候已经下跌了60%，然后交班以后又下跌了10%。所以香港经济一段时期是萎靡不振。那么为了使香港经济复苏。我们中央政府提供了很多很多优惠办法，比如说港粤经济圈，开放九个省市的香港游，就是让大量的游客去香港旅游来拉动香港的经济复苏问题。
那么我们知道香港是一个多大的地方，那个地盘不到一千一百平方公里，那个人口也就六千六百万，它就是这样，它的房地产市场一陷入低迷期，中央政府花这么大的动作来拉动经济复苏，可见我们很多城市远远超过香港的人口的规模，如果有几十个或几百个城市的房地产发生了问题，那对我国经济的打击是非常严峻的，所以调控也就是在所必行的。
主持人：还有一个关于小产权房的问题，最近有媒体刊出这样一条消息，后来也有辟谣，但不知是真是假，但是有一定代表性。它说有三十名博士生联合建议把小产权房立法，承认它合法，您对此有什么看法呢？就是因为现在小产权房也挺多的，该怎么处置这？
李：现在国土资源部、建设部也在认认真真研究小产权房的问题。大家知道去年九月份以后国务院出台了一份文件，小产权房不得向城市居民销售。城市居民也不得到农村购买这种小产权房。对这件事情还是要回顾一下小产权房的发展过程，小产权房最多发生在城郊的地方，就是离城市不远的地方，这些地方是农村，但在它在为了发展经济的过程当中，为了发展乡镇工业，它可能拿出一块地来开发。
乡镇工业发展起来的时候，可能要引进外来职工，要引进外来的投资者，那么就要向他们提供住房。所以它就在这种经济发展的驱动之下开发了一部分小产权房，对这些来这经营投资开店的人提供住房，后来发现销售小产权房的时候发现离城市不远，城市里又有一部分人来购买小产权房。这种情况前些年还是得到各界领导充分肯定的，因为大家都认为这是农村经济充分发展的典型，比如说大家都知道的江苏的华西村，村里有好多别墅，普通农民都住上了别墅，还开发了一批别墅面向城里人卖。城里人去这个地方居住就带动了当地的消费，同时，城里人住到了农村的小产权房里面，实际上由于城里人这些投资者对城市的经济比较熟悉，他可能会带来越来越多的投资者，包括项目投资、工业项目投资，特种农业的项目投资都是有可能的。
所以前些年，农村，特别是城郊农村把开发小产权房当成地方经济发展、新农村建设的一个组成部分。近几年来为什么小产权房会成为一个问题，最主要的原因就是城市里面的房价高得出奇，很多人买不起越来越高涨的商品性住房，那么没有办法又要改善自己的居住条件，怎么办？就到临近不远的郊区去购买了小产权房。因为购买的人越来越多。
我们就要分析一下这小产权房是怎么回事。第一小产权房从产权上来讲，它是农村集体所有，集体所有不是国有，国有土地的出让以后可以自己开发，叫大产权房。因为不是国有，所以它不是大产权，它也不能提供政府大产权的产权证书，到时只是给你一张证书，这个证书是村委会，或者是乡政府发的，说这套住房是你的，你拥有当地的产权。我们来看的时候，其实现在有个问题就是我们小产权房解决的是怎样的一批人群。事实上，除了少数为了有更宽敞的居住条件之外，大多数是承受不了城市商品性住房的高价而购买此类住房的。而对此类人群来讲这是一种不得已的行为。
我们看，北京这边，购买小产权房的都已经跑到燕郊了，虽说这燕郊高速大巴到国贸可能是30分钟，但是当你实际上在正常上下班的时候，做那路车可能两个小时都很难到达市中心，就是在人不多的时候，或是在晚上十点钟，你可能30分钟甚至25分钟就从市区到了燕郊。那么这样一大批人住到燕郊以后。其实，第一他们为什么要住到燕郊去，就是因为他经济收入比较低，他买不起。然后坐在这个车上每天上班两个半小时、三个小时，下班又是两个半小时、三个小时，对他来讲实在困苦不堪。
第二并不是这些城里人愿意买小产权房，而是他们买不起城里的商品房，这是从购买能力角度讲。对房地产开发商而言，小产权房是其哄抬房价，房价暴利的最大的克星。为什么呢？小产权房，同样的面积可能就是一半的价格，那么就在房价暴涨的时候受到了小产权房的抑制。所以房地产开发商以及地方政府都愿意抑制小产权房，并且不让小产权房面向城里人来进行销售。最近，小产权房确实近几年把房地产市场搞乱了。
主持人：您刚才提到解决夹心层的一个办法就是限价房，但是限价房目前也存在着一些比较乱的现象，像广州居然成了单位的自建房，而且建成了别墅，很豪华。作为限价房的第一份答卷引起了比较大的争议，您觉得这会不会使限价房的发展步伐变缓慢呢？
李：首先我们来破解一下限价房的定义，限价房是一个什么样的概念，我们一开始的时候提出来两限两禁，双限双禁，就是限房价，限地价，然后禁房价禁地价，这是一种。但在我们实际操作当中，许多地方是三限、，四限，像北京是四限两禁，限房价就是我销售出去的房价是多少，限地价，限户型，限准入资格，最后你看看上次买的时候，你愿意出最高的地价，然后你又愿意销售相比之下最低的房价，这样一个群体，最后生产出来的就是限价房。限价房是政策性的商品房，它的概念，所谓政策性，就是政府在地价上面进行让步，在市场上面又进行了调节。一开头的初衷是它又比商品性住房来得便宜，便宜多少，虽然没有准确的概念，但主观愿望是使它能比商品性住房便宜20%到30%，像北京提出来要30%，比市场价格。这就是限价房的初衷。
我们看限价房在广州上市以后出现了两种情况，一种限价房在销售的过程当中上千套套房当中就有一百多套，最后惜购，惜购的原因就是商品性住房价格降下来了。它的优惠幅度没有那么大，这是第一。第二个原因是我们的限价房有一部分套型，朝向，功能不尽如人意。而且在广州有许多房地产商开发的楼盘打出一个口号：比限价房更便宜的商品房，这样当初一个好的出发点最终还是出现了一个夹生饭，就是限价房价格的竞争优势并不是很合适。随着市场的变化，我们政策性限价房只能保持商品房的比价它才能有持续的吸引力，它才能解决夹心层，如果它不能随着市场的回归，它的价格也继续回落的话，那限价房就没有竞争力，就变成一块鸡肋，食之无味，弃之可惜。
还有就是你刚才说的有一部分限价房开发成别墅，其实这是政策所不允许的，因为政策很明确，就是在建设部在出台限价房的时候，就是限户型的。有个要求就是70%要九十平方以下，那当然没说九十平方以上有多少，那从指导思想上来讲开发别墅是违背初衷的，因为既然是政策限价房提供比较收入水平高于平均水平，但是又不是很富有的那一部分人来购房的，那么限价房只提供别墅的话，那显然政府就没必要又限地价，又限房价来让他们得到实惠，所以这种做法是非常错误的，就是开发别墅的话。
主持人：现在房地产市场还有一种现象就是地价贵过房价，面粉贵过面包。现在有些房地产商、房产中介都转而去作土地中介了，你对这种现象是怎么看的?
李：这是一种说法，就是说为什么面粉贵过面包。特别是去年当中，很多地方出现了地王，地王的当时的判断认为房价还会继续上涨，所以他胆敢出天价拿了这块地，然后发现按照这块地的地面价格开发出来的楼面价格，就是建筑面积的这块价格可能已经超过地价，这种现象虽然是垢弊，但是说明，部分房地产开发商对房地产市场的评估是没有头脑的，是不正确的，他势必也是被房地产市场冲昏了头脑，他可能认为政府不会出台有利的宏观调控政策，事实证明他们要为这付出一定的代价。王石先生在一个月前接受中央电视台采访的时候就说了，万科以后绝对不做地王。因为第一，地王推动了整个房地产市场暴涨，第二做地王风险也很大，就比如刚才说的情况，当价格一回落的时候发现面粉比面包来得贵，那你还挣什么钱，亏损了。哪怕都是老百姓掏的钱，但最终也是要销售出去才能实现你的经济回报。你投入比不上产出，那这个投入就是亏损了。
主持人：还有最后一个问题，现今城市规划有点乱，怎样平衡建房规模、选址与城市规划之间存在的矛盾？你有些什么建议吗？
李：我就是做城市规划的，近些年来也是做了很多城市的规划，也参与了北京市的城市规划。近几年，我们发现一个现象，由于土地供应的减少，土地增值，那个房地产开发有特别好的投资回报率。房地产开发商到政府部门去攻关，攻关以后改变原有计划上的土地性质，比如商品住房本来用于普通住房，变成了市场招标；本来用于工业的又改成了商品住房。这样子，城市规划过程当中由于房地产的利益驱动修改规划的也不在少数，比如北京有的大学门口，高密度的集中的写字楼一下子出来六七栋、十几栋应该说这些都是不正常的，不符合城市规划的。
因为那个地方开发强度过高的时候它就使大量的人流物流车流围绕这个地方，最终导致了交通堵塞，导致整个地区不平衡，还会带来许多问题。交通堵塞是其中一个问题，应急系统、消防系统各个系统都配套不上。还有一个就是在某一个地段，高密度地开发这栋写字楼，使这个地方上班、下班停留的人特别多。所以我记得我有一朋友在中关村大厦上班，他们到了晚上五点下班了，楼底下的车根本就不动了，那怎么办，只有从五点等到六点半，只有底下动了才能去乘车，白白在办公室浪费了一个多钟头。
我们现在北京近十年来这种现象还是比较特殊，北京已经到了不知道什么时候堵，不知道在什么地方堵，反正如果你迟到了，堵车成为最好的理由。我们全国各地很多地方的房地产的开发，原来的规划被修改。被用来开发房地产的地块很多，那么这是个很大的问题。就是我希望呢，我们地方政府部门要强调规划的严肃性，要按照科学的布局合理地开发，不要为了眼前的土地争执，那点商品房开发的利润导致整个城市经济发展不协调，导致城市经济发展不平衡，那么这个是得不偿失的，应该努力改变这个情况。
主持人：按照您的说法，交通拥堵一定程度上也是房价高造成的啊。
李：啊，对。
主持人：非常感谢李老师今天对我们房地产问题的精辟分析，那欢迎观众朋友继续关注我们两会的其他栏目，谢谢收看。再见！
(责任编辑：玮锋)
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