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主持人：各位网友大家好，欢迎收看中国经济网高端访谈之两会特别策划，今天我们将要讨论一下房地产的问题。我们请到的嘉宾是中国经济名家讲坛副理事长、中国管理科学研究院研究员李开发老师。李老师，您好！李：各位网友大家好！ 主持人：那眼下这个楼市拐点的争论是异常的激烈，那么请问李老师，对于房地产市场我们怎样判断这个拐点是否已经到来呢？
李：拐点这个理论其实已经从去年6、7月份的时候开始了。那么2007年的6月份房地产的龙头老大王石先生在“海螺”房地产行动这次会议上讲，中国的房地产已经存在了比较多的泡沫，那么泡沫最终是要破灭的，那么作为万科，他已经做好了面对房地产泡沫破灭的准备。也就是说万科是有备而来的。那么到了去年的十月份，王石在一次会议上讲，就是中国的房地产已经进了拐点。后来嘛，有一部分的媒体进一步追问，他说这个媒体仅仅是在珠三角。然后呢，前不久，大概就是半个月前王石在一次内部会议上，人家问究竟有没有拐点，他说这不是秃子头上虱子——明摆着的。因为王石是这个产业的龙头老大，所以他谈拐点引起了举国上下的房地产开发商和广大买房人的高度关注。那么关于拐点的问题，我是想得这么来认识，在我们经济学界来研究一个产业的拐点，我们认为它是连续三个月表示出同一种状况，也就是说它的价格是在回落，它不是在继续上升，那么我们就认为它到了拐点。那么为了把这个数字更加确切的表达，很多学者同意这么个观点：就是连续三个月房价没有上升，在下跌的过程当中，它的总的下跌的分量超过5%，我们就称它为拐点，这个拐点偏离了原来的发展方向，在向另一个方向，也就是现在向下发展。那么对照这个标准，我们认为全国的房地产市场从总体来讲已经进了拐点，好多地方已经过了拐点。就是说到目前为止，在深圳的市场上，就是房地产市场的价格已经下降了25%，最多的部分已经下跌了30%，那么少的部分也有下跌了15%的。但是在深圳，总体上已经接近下跌20%。那么广州的市场，从目前的数据看下目前下跌了10%—15%，那么最近两个月北京市场房地产的价格，销售的楼盘最近打出来的最新价格，有的一次性付款优惠20%，也就是八折价。实际上，从总体上来衡量远远超过了5%。所以说中国的房地产，目前涨价的龙头城市，一线城市，基本上都已经过了拐点。
主持人：那就是说房地产现在已经在回归理性了？
李：对
主持人：那有房地产商，比如说华远董事长任志强，他就曾经提出，房价，抑制后必然会反弹，您认为这种说法有没有道理呢？
李：理论上讲是正确的，但是，拿他这个观点来指导现实却是有很大误差的。因为我们知道这个随着几十年时间的发展，其实房价它总体上来讲，是随着GDP提高。那么人们的收入是在增长的。如果你把它放到一个五年、十年乃至二十年的历史长河当中来看，那么房价是必然上涨的，所以从这一点上来讲，任志强先生说的话是正确的。但是我们所要看到的是我们现在的房地产市场，就我个人看，在最近的两到三年中，房地产市场房价的大幅度反弹是不可能的。因为主要原因是近几年它的涨幅太快了，它的价格和它的总价已经远远超出了80%的乃至90%的城市普通老百姓的消费能力，所以购买力不能承受房价，它必然无法抬升房价。
主持人：去年物价的涨幅也很明显，有一种观点是：物价上涨推动了房价上涨。你觉得是这样吗?
李：应该说是房价上涨推动了物价上涨，这个因果关系不能搞颠倒。因为现在我们国家的经济特点是两个方面：一是出口导向政策，而出口导向在我们中国的广大企业当中，很多企业主要还是在原材料上，是以原材料工业为基础。那么卖产品，因为技术含量比较低，总体上出口导向还是带动了原材料的大部分消费，这是一个房价上涨的原因；第二个是我们近几年的房地产市场是空前的发展。这个发展实际上没有足够的消费基础的，就是没有足够的货真价实的那种市场。
在房地产开发的过程当中，要耗用的原材料，比如钢铁、水泥、木材以及塑料、电器，这快主要拉动的也是原材料。由于这两大领域的原材料需求量高速度增长，所以导致市场物价上涨。物价上涨我们称它为生产资料的上涨，PPI就是生产资料的价格指数的上升，上升的时候其实最终要反映到消费价格指数上就是CPI，就是我们老百姓看的见的八大类。
各种消费品，由原材料带动别的上涨。这是主要原因，同时我们还会看到房地产市场，实际上就是说房价是每一个正常要居住的人都必须考虑的消费品，它是一个刚性指标。也就是说当这个刚性指标的上涨起来的时候，它必然影响普通的消费水平。因为我们的老百姓他要感觉房价上涨了，手里的钱越来越不值钱了怎么办，就是要减少消费，然后投资去买房。他如果想要自己的存款增值，那他目前来讲，使存款增值有两个途径比较可靠一点：一是股市，获利比较大一点；二是，房地产；所以这样大量的资金越来越多的投入进了房地产而导致CPI上涨。所以我们说房地产价格的上涨带动了CPI的增长。
(责任编辑：玮锋)
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