“去库存”，是2016年房地产行业的关键词。不少人认为，一年来的中国经济增长持续下行，就在于房地产投资的持续萎缩，而房地产投资持续萎缩的一个主要原因就在于房地产市场的库存过高。

　　2015年中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存政策作了较多的规定，并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中，提出了一套中国房地产“去库存”的组合拳。

　　要搞清楚什么是“库存”

　　事实上，当前中国房地产市场已经被严重过高的库存压得喘不过气来，中央针对房地产市场的实际情况，提出具体化解当前住房严重库存的政策，对当前正在调整中的房地产来说是好事，也能为中国房地产市场未来得以持续发展创造条件。不过，这个“库存”是什么应该充分弄清楚，这样才能了解这次中央提出的房地产去库存政策的核心与实质所在，并且能够有针对性地落实。

　　根据国家统计局的定义，商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。也就是说，房地产什么是“库存”，其含义十分清楚，是指已经竣工可供销售及可供出租的住房。至多包括已经获得了住房预售证、正在建筑中可供销售和可供出租的住房，而不是泛化为“十三五”期间规划中的住房，也不是泛化为房地产开发商已经获得土地但没有开发的住房，更不包括没有进入商品房市场的保障性住房及棚户区改造的“还房”。

　　如果住房市场“库存”按照这样的界定，那么当前中国一线城市及人口流进增长较多的部分二线城市，根本就不存在房地产市场去库存的问题。因为，这些城市的房地产市场不仅从2015年7月份就开始回暖，房地产市场的库存去化率已经回到市场正常水平，而且这些城市的住房市场价格又开始上升。比如深圳，2015年住房价格就上涨了40%以上，住房销售量增长58%以上。可以说，当前中国这个以投资投机为主导的房地产市场，只要房价在上升，投资投机者又会涌入市场。

　　并非只是“卖房”那么简单

　　对于这些有“假性库存”的城市的房地产市场，政府不要对房地产去库存采取各种一般性的优惠政策（如降息减税）再来鼓励住房投资者（这些城市房地产市场房价过高，农民及住房消费者根本就没有支付能力进入）进入市场。如果不是这样，那么这些城市的房地产市场库存真的要增加及要真的去库存了。因为这些城市仍然有许多土地基本持有在房地产开发商手上，由于房地产开发商看不到当前市场前景而多数都没有开发。只要房价上升，房地产暴利再次出现，这些土地会立马开发，那么这些城市的住房供应立马会增加甚至于涌现。

　　在这些城市房价过高而导致严重超支未来需求的市场，当大量的供给涌现时，这些城市房地产的库存就成真的了。所以，对于一线城市及部分二线城市来说，房地产市场的去库存的实质就是不要再推出各种一般性优惠政策激励让大量的投机投资者再涌入市场，而是让这些城市按市场法则自行调整与恢复。如果这些城市如目前一些房地产开发商声称的那样，2016年房价还会大涨，那么这些城市的房地产库存就很可能会大增。

　　目前房地产市场库存严重过剩的是三四线城市及部分二线城市，当前中国房地产市场的去库存主要是针对这些城市。对于这些城市的住房市场严重过剩，采取让农民进城购买、让房地产开发商降价、让投资者购买出租等优惠政策，可能会起到一定作用，但不会太大。

　　因为这些城市多数都没有产业支撑、就业机会少，想让农民自愿迁移到这些城市购买住房并非易事，除非免费送住房给他们。但是，这些地方政府本来就由于房地产市场严重库存财政压得喘不过气来，岂有能力出钱购买住房免费给农民？

　　而对于这些地方的投资者来说，这些城市的房价已经持续下跌近两年了，只要房价在下跌，房地产的投资者就没有意愿再进入这些城市的市场。这些城市的房地产市场根本无法通过不同优惠政策吸引这些投资者进入市场。因为，房价在下跌，再好的优惠政策都是没有投资意义的。还有，在这些城市，如果想让房地产开发商降价促销同样是件不容易的事情，因为这些城市多数地方的房价本来就不高（如贵阳每平方米只有3000元左右）。房价降低不了多少，但是同样是促销不了，原因就是投资者不愿意进入市场。

　　切断住房市场再快速扩张的根源

　　更为重要的是，这些城市房地产市场严重过剩问题，不仅在于如何来消化当前已经存在的可供销售和可供出租的存量房的问题，还有两大问题需要解决。一是这些城市的不少新城早就成了“空城”和“死城”，房地产开发商是已经把房子卖出了，但这些地方整个住房市场的风险完全砸在住房投机投资者手，既卖不出去也租不出去，空置率相当惊人。如果这些地方住房库存不解决，随时都可能蔓延到金融市场。二是这些城市的住房市场去库存，不仅在于如何把目前过多的住房销售出去，更在于如何能够切断再增加这些城市住房库存的根源。

　　因为，就目前的情况来看，尽管不少城市的住房价格不高，但建筑住房仍然有利润。比如说，在贵州的一些地方，住房的价格已经卖到每平方米2400元了，但其成本则在1800元。建筑住房仍然有利润。所以，尽管这些城市的楼房林立，住房库存大，但是房地产开发商的住房建设并没有停止。

　　也就是说，如果不能够切断这些城市住房库存过高的根源，那么这些城市现在的住房库存是去掉了，但新的住房库存又会涌现。

　　目前全国各地城市过度规划是比较普遍的现象，只要有利润，已经规划过的住房建设又会快速扩张。如果不切断当前这些城市房地产市场严重库存的根源，这些城市的住房市场去库存会没完没了。

　　所以，当前三四线城市及部分二线城市的房地产市场去库存的核心就是要切断住房市场再快速扩张的根源。而这些根源既包括了不少地方政策的土地财政、对GDP业绩追求的偏好，也包括地方政府官员寻租与设租等。所以，这些城市的房地产去库存并非仅是把现有的住房卖出去那样简单，而是需求一系列的重要制度改革。这就是当前这些城市房地产去库存的实质与核心。

　　所以当前楼市去库存，一线城市及部分二线城市，就得采取全面遏制住房投资政策而不是利率和税收一般性下降松动鼓励住房投资者进入住房市场，要让一线城市及部分二线城市住房价格逐渐回归理性。对于三四线城市来说，则是要切断住房建设再次快速扩张的根源，不要为了GDP增长，而鼓励这些城市加大住房投资。这才是当前房地产去库存的核心与实质。

　　（作者系青岛大学经济学院教授，原任中国社会科学院金融研究所研究员）