中国房地产业特别是这两年，宏观调控的当下，应该说从业界包括政府，包括市场的购房者，包括传媒都有一些不同的意见和看法。整体的市场来讲，大家都在观望。在这个时候我们要静下心在对中国房地产业做一个回顾，对中国未来房地产业做一个分析，对中国房地产业做一个展望。房地产业企业集团化发展趋势，品牌化效应更显作用。除了产品的竞争，营销的竞争，真正的房地产竞争已经上升到品牌的竞争，更高的竞争是产业化的竞争。所以在目前国内越来越多的开发商，以及他们开发的项目非常重视他们品牌的建设。这是一个不争的事实。

　　第二房地产行业发展一定会趋向于专业化的分工，这在国外来讲也是一个非常明显的方向。开发商作为从土地的取得，开发手续的办理，资金的筹措等等以及各个方向所谓合作配套服务商的监控、协调和组织，这个是他们应该做的工作。这个大概的模式应该说越来越不适应越来越竞争化的房地产的环境。因此从房地产分工来讲，商业地产的开发，专业做小户型的开发，专业做大型社区的开发，甚至是都市综合体的开发的开发商，越来越细化他的角色。

　　另外，像商贸流通领域的经营一样，开发商的连锁加盟开发这种模式也会越来越有生气。在上次地交会论坛，奥林匹克花园在99年广州奥林匹克花园是我操作的，那个项目奠定整个奥林匹克花园运营的模式，在此之后奥林匹克花园逐步在这些年的发展当中，在全国遍地开花。他内在的模式、规律以及它的一些产品的开发，以及它走的路线基本上是在广州奥林匹克花园奠定下来的。我们也有幸看到这样的模式在国内有越来越好的发展，这也是我们看到的比较好的发展方向。

　　第四点更多的会借鉴国外房地产的成熟开发模式。因为这一点我觉得也是必然的一个结果。毕竟来讲，中国的房地产从第一个商品房开发到现在也不过仅仅是25年，因为时间上最早的商品开发就是广州的东湖小区，东湖小区的落成是在建设周期是79年80年的时候，落成的时候是85年。这也是我在此之前服务的一个开发商。整整落成的资金也就20年，在整个房地产的开发来讲不过是15年，甚至最多是10年的时间。这样的话，我们毕竟发展时间阶段还是很短暂的，在这里应该讲国外的一些成熟的开发模式越来越值得我们去借鉴，特别是中国现在处于入市的前期，包括我们第一品牌万科也是原来在参照香港的模式转到参照美国模式。

　　另外两位专家刚刚提到了融资的方面，金融工具的问题。确实在目前在中国99%以上的融资的来源都是来自于银行的贷款，应该讲这方面的金融风险是非常大的，也从侧面反映出我国目前在金融体制上面才存在改革，融资手段，金融工具应该多样化。同时由于，这两年特别是国务院七部委包括央行一系列的宏观调控政策，特别是国土资源部在全国的土地法，“813土地大限”以及新“国八条”当中都越来越严格对土地进行管理。这在方面特别是一年不开发就收费，两年不开发就收回，这样一个政策虽然不是一个新的的政策，但是它在土地法制定当初就有的，在广州收回土地在从97年开始进行了。在全国肯定是今年才正式把它放在一个更高的高度认识，这样的话确实是动真格的。包括一些国营的开发企业也在收回当中，也不要说民企了，所以我们对此之前一些开发商盲目的进行土地储备已经敲响了警钟，因为如何讲解土地的储备和开发性和连贯性这方面是非常大的课题。当然由于竞争的激烈，房地产开发模式一定会由粗放型向精细化转变，这次地交会我们有幸请到了广东虹宇集团就星河湾作为精细化品种地产的先锋角色，他们的一些经验和业界做了一些分享。应该说星河湾确实代表中国房地产精细化的一个方向。

　　第八点由于我们地方政府在资金，在投资上面确实是有所匮乏，那么一些一级开发商帮政府做土地整理逐步的浮出水面，他把土地进行集中然后在把土地寻找相关的合作伙伴或者是转让，这样一种开发的方式也是越来越各地方，各个城市开发浮出水面了。

　　第九点传统商业地产开发将回归理性，刚才提到商业地产存在非常过热的现象，那么也是非理性的开发。投资空置率，目前的开发量都会是有一个非常庞大的数字。为什么200年出现商业地产，就是因为更多的开发企业看到在住宅开发以后商业地产的巨大的开发利润的诱惑，在这个过程当中他们仅仅注意利润的回报，并没有注意到商业地产开发的这样一种高的专业门槛它的协调性，以及当中一种运营的系统当中一些经验，他们并没有注重这方面，而是简单把住宅商业模式开发到商业地产开发，这样确实造成我们开发商地产到几年基本上逐步到了开业的时候，因此由于非理性的开发将导致无须性。所以有的地产以大型的物流中心和开发将会成为热点。

　　最后也是我想很重要的一点也是我这次我们作为一个因子要提到的一点，就是消费者的细分越来越细，市场将出现更多的个性化的产品，确实在住宅开发当中，大家也看到了，有很多人大家瞄准消费者的气氛已经不是以往的粗放的和无差距市场投放的这种推广方式，越来越细化，越来越有差异化的营销来支持目前地产的推广，所以我想这个是很重要的一个趋势。

　　这个趋势自然和我们今天的主题是切题的，房地产要越来越细分，商业地产也是要越来越细分，因此主题商业地产的开发也就是将会成为一种趋势，也就是必然的。所以当前有一个警报，我们可以看到，商业地产的开发商是并驾齐驱的，商业投资2004年是1724亿元，同比增长31.4%，大大高于其他方面的增长速度，同时，04年的空置量2610万平方米，2005年第一季度已经增长到2012万平方米，这是一个惊人的数字，这么多的这种空置商业品用房，那么商业用房的面积如何能够进行脱颖而出，主题商业地产是成为一种很重要的出路。而主题原本是音乐当中的一个术语是指交响乐当中反复出现表达一个乐章，后来成为文章和文学作品当中的一个很重要的应用。

　　因此在商业地产高速发展过程当中，主题也开始得到了一个相对广泛引用，而主题的概念也随之时间在变迁。在这里我想因为国内趋势对于主题商业地产的论述应该还是没有系统性的，我想今天我们这方面的一些理论研究和阐述应该是国内第一次真正对主题商业地产的一种相对比较细致的梳理，我认为主题商业地产当中分为两大类，一个是专业性的街区，另外一个是购物中心。专业性商业街区是指经营商品类型或相同和属性相似的商店汇集在一起形成的商业街区。在这个街区里面，商业店经营的商品的类型是非常相同的，属性也是近似的，因此商品的选购性是很强的，在某一类商品消费领域可以充分满足消费者多样化的消费需求，因此它也通常作为一般不在核心商业区里面的商业街作为一种定位的比较有效的手段。因为他这样的专业性的商业街区辐射范围会比较远，就算是在周边商业氛围不浓厚的时候，也有可能吸引辐射外围更远的人来消费，因为在这样的商品类别里面是极大了丰富的。这个是很重要的概念。

　　各位看到这是广州的状元坊。它在不到200米的小巷里面，集中了几千个几平方米的小铺，而且在广州最高的租金就是在状元坊，因为在这里边学生年轻人都喜欢在这里买什么，就是潮流的服装饰品。因此如果有一个很流行的饰品就一定要到状元坊来。 像王府井的小吃街，所有的特色小吃全部集中在这里，因此也是一个专业性的街区，只要来吃特色就到这条街里来逛。以前北京市三元里现在越来越现在去到后海，现在有很多的酒吧，基本上都是各种酒吧，不同环境的。

　　第二大类我们提到主题的购物中心，主题购物中心是指只有一个或者两个经营主题的购物中心，是同中类型或同中属性的选购性强的商品集中经营的商业场所。主题购物中心是相对于综合性的购物中心，超大型的购物中心比较的。它有两种形势，第一种是以商品类型为特征形式的主题。

　　第二种是以某一类型消费者需求为特征的主题。包括男人女人、大人小孩、外地人本地人等等是以某一类型的特定的消费者白领等等还是这种富豪阶层的，就是相对中产阶级以上的人群。他针对这些不同类型的消费者来作为定位。

　　我们看看以商品类别为特征。像广州的美居中心，它主要是经营家具类的产品，他是以家具、建材类为商业类别的主题购物中心。另外这也是我们机构在广州做的，南天国际照明中心，3万平米的面积，专门做一些中高档的灯饰的产品的主题；像上海陆家嘴美食城； 下面我们再看看商品，因为刚刚我们提到了商品类别为特征，因此可以形成一种错位经营的思路。这种思路我不展开了，大概有这五种。

　　1，经营商业环境中欠缺的商品类型或其他商业经营薄弱的商品类型。

　　2，经营与商业环境中商品档次相区别的同类型商品。

　　3，经营与商业环境中商业地产相区别的同类型商品。

　　4，经营商业环境中某大型商品细分的小类商品。

　　5，经营环境中某大类商品的规模经营。

　　接下来我想研究一下以某一类型消费者需求为特征的主题。刚才提到了年龄统计为特征，按年龄分为儿童、青年人，成人老人等，按性别可分为男人、女人等等，这些都可以在我们做主题的进行消费者定位的一些差别化的考虑。深圳的NICO当中，这个就是专门针对我们女性的主题购物中心。在广州有一个叫流行前线也是做得非常成功的，主要是针对青少年的地下主题购物中心，这下面做了很潮流的商品是很适合青少年购物闲逛享受。 广州也有一个叫丽柏广场，他专门是针对中青年高档消费者的购物中心，因为这里面全是世界顶级的一线品牌。世贸新天地基本上是针对年轻的白领，它所有的品牌商品都是专业专卖店，都是针对白领一族的。因此这样一种定位的方式也是很有效的形成了错位的经营。因为我们满足目标消费者需求为出发点，这样我们就可以很好的选定购物中心当中你要经营的商品元素的组合。同时错位经营除了刚才讲的两大类的方向，错位经营还有其他的方式，比方说是不同的经营方式，或者是营造特色的环境这也是一种错位经营的方向。也是一种出路，我们看看一些例子。这也是我们机构在国内第一个成功运营的以购物公园这样模式开发的购物中心，各位可以看到，它是由两大类的创新，首先他作为购物公园他里面的环境真的像花园一般的环境，里边大量的水景，园林大家逛街感觉在公元光洁一样，另外创造性的不用中央空调而是用分户式的空调减低购物中心的能耗，他有五个中庭，其中每个中庭都采光的。

　　另外在常州也是无锡的旁边，也是我帮做顾问的一个项目。当时很早的时候在广州做规划的时候，这个是国内目前比较少有的一些中心商业街区改造非常成功的例子。像这种模式当中不会统一的关门或者是开门，因为很多封闭式的商场9点钟开门，9点钟关门。像这个商场开门时候自己可以决定，和封闭型的广场不一样。

　　刚刚王教授讲了，商业地产开发的误区，我想这里面简单提一下，主题商业开发的误区。既然主题商业地产最重要的核心是主题，所以第一个误区我们发现一般我们开发商在做主题的时候，缺乏科学前期市场分析，同时想当然做主题的定位，并没有结合项目的实际情况，很多时候在一些部应该做的主题定位的地方做主题定位。

　　另外，并没有去锁定这个主题产业的经济生命周期，盲目跟风，缺乏创新，这个主题实际上是没落的，并没有生命力的主题的时候，你选择了它，无疑是自食其果。

　  第三个我们可以看到，很多时候定位主题以后我们很多的开发商它并不是真正的静下心来围绕主题做深入的研究和做核心的运营，并没有打造核心的竞争力，而是仅仅浮在表面上的炒作，非常的苍白，这种一种苍白的开发模式这样的主题一定不可能真的实现他的成功。

　　第四个没有锁定目标消费群他的消费模式，既然定位这个主题，定位某一特殊类型的消费者之后，这一类型的消费者它的消费习性是什么，它的需求是什么，如果让他来到商场做消费。这个方面没有做研究，更谈不上对这类消费者去组织他的业态商品的组合。我们最重要讲的商业地产开发最重视两个方面的组合，一个是商品元素的组合，第二个是商店元素组合，这个是业主的规划，一个是业态的功能定位。

　　第五点没有用目标消费群的消费语言去和他们进行沟通。这个消费群体他应该是什么样的“语言”，他应该用什么语言沟通。

　　我想既然是讲到开发的模式，就谈到他的模式，如何去创新？我想首先可以从科技方面进行科技创新，举个例子。在台湾有一个效TigerCity老虎城，它除了一个正常的触控功能之外，它还有一些新的操作，而且在这里面他专门做了科技主题馆，和日本主题的科技博览馆他们实施联线，这里面就有很多科技式的海洋世界。整个科技化的氛围明确。

　　第二个我们讲融资的创新。刚才两位专家讲到融资，我们商业地产更需要融资方面的创新。像房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。

　　投资基金组织，吸收长期基金来投资于房地产。

　　将保险基金融资市场，引导国外资金进入房地产融资市场，发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。推行融资租赁方式，建立抵押资产管理公司。这也是一种比较好的出路，这都是必须在商业地产的开发当中融入到多元化了金融工具和手段。不是仅仅跑卖铺，这个是非常的单一。

　　第三个从建筑空间和购物空间设计理念做一个创新。比如说台湾的京华城。香港青衣城，他整个的购物环境整个是用海洋文化的主题进行购物环境这样一种装饰。让大家感觉在这里面好象购物当中在海底世界一样，在海洋的大海上面畅游一样的感觉。 中国规划网北京4月7日电