在已经慢不下来的中国，财富浩浩荡荡，地产商大多抱着“三五年变现太久、只争朝夕”的心态，恨不得今天拿地明天就变现。但是，如果要做产业主题地产，就必须尊重具体产业发展周期。
    概念的产生
    这些年，房地产行业大量涌现出许多新的概念，且称之为“主题地产”。例如：工业地产、旅游地产、物流地产、包括某些商业概念的地产等。这些概念的产生，其实，大多源于“拿地”的需要。因为，在当前中国的经济运作系统中，只要有“地”，就没有不“发财”的道理！
    为什么要通过这些概念拿地呢？原因是，开发商要想获取更多、更大的土地越来越难，就开始通过介入一级土地整理的方式控制土地。对于政府，一级开发要大额投资、要处理各种社会矛盾、法律纠纷等等，很麻烦！也有了将一级土地整理市场化运作的需求——让市场化的公司来干，整理好以后，再交政府的土地管理部门，甩手当掌柜，一起分金称银，岂不快哉？于是，两者一拍即合。
    但是，一级开发的对象往往都是“生地”，怎样让它更有价值？经过这些年发展，我们的政府水平提高了、思路放活了，有了“运营城市”、“经营城市”这样的理念和思路，不但进行城市空间规划、还要有产业规划、生态规划、文化发展等等，得这么干，城市价值才能提升、经济水平才能提高、土地财政才有保证。再说白一些，卖地毕竟是一锤子买卖，至少得卖个好价钱吧！
    对于开发商来说，为了拿地，必须迎合政府发展经济的需求，就有了各种“XX地产”的提法出现。开发商同时面对这样的现实，以住宅为主的房地产开发，最重要的价值其实是对城市资源的占用，开发商不用修路、不用建医院、不用开公交车，城市里都有，老百姓买房也都冲着这些配套和资源。在占不到原有城市资源的情况下，就必须要引进新的城市资源或产业进来，才能提升价值，开发的物业也才能卖个好价格。于是，两者再次一拍即合！
    概念到实践
    一旦要为土地的开发注入产业内容，事情就变得复杂起来，隔行如隔山，以目前已日趋成熟商业地产开发为例，其实就是房地产与零售为主的服务业的结合，开发商熟悉如何从获取土地到建筑完成的全部过程，但对零售业领域陌生，经过几年发展，目前都普遍认识到，商业地产的开发不同于住宅开发，必须符合零售业的行业本质和规律。
    尽管有各种各样主题地产概念提出，但总体上就是，房地产与其它产业融合发展，最终实现更高的经济价值。既然要涉及一个产业，首先就要理解产业的分工，找准自己的位置。作为房地产商，并不是要直接去参与一个产业的经营和运作，而是利用土地资源和投资能力，提供的产品是符合产业要求的场所以及基于场所的相关服务，最终获得回报。所以，几个基本问题构成了类似主题地产开发的基本思考模式。
    首先是需求研究，包括最终使用者需求和行业发展需求。以旅游地产为例，吃、住、行、游、娱、购是旅游产业的基本内容，但随着旅游观念的改变，休闲、度假、养生、运动成为旅游行业新的发展内容，通过研究和细分，清晰需求，明确项目发展方向是满足哪一类具体的需求，项目的价值就会比较清晰。
    第二，产业链条研究。一个产业的形成和发展，一定会有纵向的上下游链条和横向的相关产业群，通过对产业链的研究明确三个基本问题；明确项目发展的关键是产业链中的哪一个环节，也就是要明确项目的核心引擎；明确项目主力产业方向，产业链中的哪些环节是项目的主要发展对象，同时，明确项目发展必须配套的辅助产业。
    第三，尊重具体产业发展周期。对产业的培育、发展、成熟有完善的考虑和准备。在已经慢不下来的中国，财富浩浩荡荡，地产商大多抱着“三五年变现太久、只争朝夕”的心态，恨不得今天拿地明天就变现。但是，如果要做产业主题地产，就必须有一个较长时间的打算，观澜湖高尔夫的成功已经充分证明——真正完成一个产业的培育和发展，回报是几何级数的增长。
    第四，盈利模式组合。多种盈利方式形成一本清晰帐。
    实践的前景
    地产开发与产业结合必将是决胜未来的利器。从当前房地产发展的客观现实来看，许多开发商已经开始行动，首创地产绑定奥特莱斯、中粮集团参股国际酒店品牌、万通携手TCL进军工业地产、中坤实践旅游地产开发等等，地产开发正在向更高级、更复杂的产业整合方向发展。
    抛开地上的建筑不说，土地是开发商的核心资源，作为经济活动中最基本的生产资料，基于土地的发展方式有千万种可能，所以，任何一种主题和概念的提出，都不是空中楼阁。“控制土地谋发展”不是中国特色，有社会学家曾经说过，“当前的中国就像19世纪的美国，混乱但潜力巨大”，美国西部土地开发是一部真正的美国史，明治维新的土地改革激活了日本的现代化进程，英国的圈地运动客观上为资本主义发展创造了机会。现在，中国房地产业已经成了世界经济中的“怪兽”，独大而且恶名昭著。但是，如果房地产发展能真正走好产业融合的这条路，通过土地运作支撑起各类产业的发展，会不会也会成为中国特色的发展方式之一呢？ 中国规划网北京3月12日电