理智，是上海置业者的特点；沉闷，是地产界对天津楼市的印象。然而，国庆期间，上海人排队5天5夜去购买一个楼盘——上海奥林匹克花园；天津每天有上万人次去造访一个楼盘——天津奥林匹克花园。是谁在掀起上海楼市浪潮的同时，又卷起天津地产的风云，上奥与天奥品牌移植的成功会给深圳地产带来怎样的启示？
    平实，是陈穗建给人的第一印象，谦和，是陈穗建给人的第二感觉，而坚韧与睿智，正是他的品格。与时下娱风化的“大腕”相比，作为中体产业副总裁的陈穗建更像一个传统的文人、学者。2000年，带着简单的行囊和一位助手，陈穗建开始了他的“东征北伐”生涯。
    作为奥园事业拓荒与扩展的中流砥柱，陈穗建在打造新奥园之路的过程中，一直在苦思冥想新时期房地产的运营核心，对房地产文化，他不仅长于思考，更善于表现。日前，在接受本报记者采访时，中体产业副总裁陈穗建用“居住文化”四个字概括出了奥园的成功轨迹。跨越：奥园煽情津沪楼市源起于广州华南板块的房地产大盘模式、复合地产模式、主题开发模式等行业精彩创意层出不穷，极大影响着中国房地产运营的历史。沿着这些精彩创意的轨迹，一个符号不断闪亮在人们的视野中，它不仅创建了新一代房地产的开发理论体系，还渐次突破了传统地产的固有特质，并且大踏步地向外展业，那就是奥林匹克花园。
    实况镜头之一：上海。2002年10月1日，上海的“阿拉”们在历经5天5夜的排队后迎来了上海奥林匹克花园的开盘，1300套住宅一售而空，楼市惊呼精明的上海人怎么啦！
    实况镜头之二：天津。2002年10月3日，天津奥林匹克花园正式开盘，近千名市民争相排队认购，首批1000套单位一扫而空。不仅如此，从10月1日天津奥园对外开放以来，每天1万多人次造访了天津奥园的现场。市场惊诧了：一直是大城市中楼市“冻土”的天津解冻了！
    一手擎起上海奥园与天津奥园两大“超级项目”的陈穗建并没有因此而喜形于色，他还在思考着项目开发过程中的每一个部分以及项目未来的可持续开发。
    陈穗建谈到，此次上海奥园和天津奥园的运作成功是奥园跨地域发展战略的一大步，特别是上海奥园的操作，完全靠创造市场、创造文化来进行的。上海奥园地处上海外环线九亭地区，单从地段这一楼盘第一要素而言没有优势；在进行传统的市场调查时，上海奥园从客户阶层、价格策略等指标的分析上得出的结论是不具备开发空间，而且由于上海本身房地产市场的成熟，上海奥园要领衔中高档住宅市场，仅仅凭借规模是不够的，因此“上海奥园必须依靠自身潜力，走居住文化之路”。
    “市场是营造出来的，而不是调查出来的”，陈穗建对此充满自信，在上海奥园的构建过程中，居住文化已经贯彻到每一个细节，这种创造市场的方法就是上海奥园的终极撒手锏。颠覆：奥龙实现品牌转移特质性是房地产产品完全有别于其它消费类产品的重要特点，历史地看待房地产行业，不难总结：地域性、周期性、规模性是房地产最主要的三大核心特质。正是由于这种特征明确的特质性的存在，把许多房地产品牌都限制成只是一个地方品牌，因此，在历次房地产运动大潮中，突破传统特质性发展瓶颈的冲动就演变成一次次的行业创新。
    奥林匹克花园宣布组织奥龙计划向全国进军的时候，一些业内的“大腕”对此不以为然，因为房地产固有的特质性定律已经决定了房地产品牌具有不可转移的特性。当奥龙计划的第一批启动楼盘―――上海奥园和天津奥园成功实现了奥园品牌的转移时，市场开始意识到，房地产的固有定律已经被颠覆。“这肯定是中国房地产品牌的突破，因为房地产发展到一定阶段时，市场必定会产生新的需要，上海奥园和天津奥园也是因势、顺时而生”，陈穗建兴奋地说。他认为在一定的条件下，房地产地域性、周期性、规模性三大核心特质是具有可变性的，而实现这个“可变”的诱因要素就是居住文化与品牌力量。
    陈穗建首先谈到品牌，“在房地产经营中要创立坚定的物业品牌，同时完善企业本身的CIS，利用CIS树立行业形象，确立行业地位，这样才会有物业品牌的诞生”。的确，奥园本身的示范效应已经为未来品牌的转移打下了坚实的基础。
    当提及居住文化时陈穗建说：“居住文化是项目的主题和灵魂”，并列举出上海奥园在贯彻居住文化的种种玩味意境的精妙思路。上海奥园首先是在搭建体育与住宅的复合平台上完成了两次思索上的对接，一是对生活的态度、一是对生命的理解；“因为我们塑造建筑，然后建筑塑造我们”，在此基础之上，上海奥园充分研究了上海目标客户群体的文化共性，制定了一套完备的上海奥园的规划细则，这些规划细则包括兴建1万平方米运动城、由人体预防医学指导的体能检测中心、营养配餐中心等，都是有名有实落到实处的内容，充分体现出“健康生活每一天”的开发主题。
    陈穗建语气坚定，奥龙计划所实现的奥林匹克花园连锁经营的可能不是简单的楼盘移植，上海奥龙和天津奥园的成功说明，只要抓住本土居住文化的核心，从开发、产品、销售、服务、价格等多个环节进行品牌的异地培育，“品牌就可以转移”。创新：引领全新康居时代上海奥园和天津奥园是奥龙计划战略拓展的第一步，也是陈穗建实现中国白领新一代康居梦想的舞台，对于这种规模、体量堪称“超级”的住宅项目，由于受到开发周期长等因素影响，“泡沫存在”论调占有一定的市场。对此，陈穗建并不以为然。
    陈穗建自有独立思考的市场观点，他认为，房地产泡沫只是楼市问题的一个方面，这里面固然有经济方面的原因，更主要的还是以逐利为唯一目的开发商造成的，只有做到了真正为客户提供实效、实用性的住宅，房地产业才会挤掉泡沫，进入良性循环，“要搞无泡沫地产”。
    透过陈穗建的实效主义可以发现，上海奥园和天津奥园就是在房地产竞争年代里典型的差异化产品，陈穗建说：“在信息时代，产品可以很快被克隆，但是居住文化是难以复制的，房地产与其它产业结合会赋予居住文化更深的内涵，所产生的附加价值更大。”
    总结了开发成功的经验之后，陈穗建设想着实现房地产的跨产业合作开发，这不再是创建一个或几个奥园，而是几十上百个奥园的大手笔，他创意的是一个住宅产业王国。在陈穗建的蓝图中，这个王国以新技术应用作为房地产开发的灵魂，从理念输出到住宅产业链条的全部，然后在开发过程中实现社会化的专业生产，从社会化的营销策划代理，直至社会化的物业管理、售后服务和信息反馈，再回馈到新技术应用，开始它周而复始的第二个高层次的循环。
    “如此一来，住宅产业的规模化和集约化生产将实现社会资源的最大节约和整个房地产业的高速发展，从而创造出一个全新的康居时代”，陈穗建完全沉浸在这幅美丽的产业蓝图中。中国规划网上海3月12日电