知名城市建筑批评家
　　刚刚出台的《深圳市土地管理制度改革总体方案》是国家土地部门推动的，被称为深圳第三次土改。面对深圳土地资源短缺、货币和市场资源较充足、主体人口为移民对土地附着性较弱等条件，朝着市场化、产权明晰化这一正确方向，推出高度城市化地区盘活存量土地、优化土地市场配置手段的改革，有积极意义。但笔者认为，这尚不足以称为深圳第三次土改，甚至2004年那次“转地”也不足以夸大为第二次土改。本轮改革比2004年那次动作要大些。
　　2004年的“转地”实际上是城市规划主导的，即根据规划法“推定”(不是“划定”)深圳全境范围是城市规划区，而城市规划区必定是国有土地，以此号令深圳原住民把集体土地转为国有土地，并进而请国土资源部对“转地”予以承认。国土资源部答复是认可，但下不为例。如今这个下不为例的东西，继续深化，要做新的示范。
　　如此推动的土地制度变迁，“技术流”味儿十足。即土地部门在不触及土地根本制度的情况下，让规划法做突破的先导，让深圳这样的高度城市化城市做降低风险的范例，土地部门自身进退自如。
　　比较敏锐的人，嗅出“小产权合法化”的可能，土改的主持人立即否认：深圳不存在小产权，因为小产权是存在于集体土地上的，深圳全是国有土地。缘由就是那场下不为例的“转地”。这样，当然避开了给全国范围“小产权”开绿灯的政治风险。
　　多层次的产权登记，是个有技术含量的说法，人们捕捉到“意味着对政府主导城市化之外的另一种强大存在的承认”。这是对的，即对深圳大量存在的历史遗留违法建筑的处理，从法理和技术层面同时触及，并找出解决办法，让这部分资产有活路，承认、登记、分类分层次处理，这是理性而务实的。有更激进的提法是房子和土地的产权一起登记，这个难度太大，将已经建成的房子和土地完善国有化手续分开，目前难度小得多，尽管留有尾巴，例如在资产盘活过程中，评估、转让都是问题，但只要有登记，以深圳民间金融的活力，要突破评估、转让的困难，不在话下。
　　这次改革对原住民背景的利益相关方，总体上是利好，因为跟违法建筑相关的资产登记、发证并盘活，意义重大，对社区股份公司的灵活、完善的运作很有利，可以促进社区股份公司运作与社区服务公共职能进一步分开，这是深圳城市化、“城中村”问题得以解套的关键步骤之一。当然，解决原住民的利益问题，深圳还有一个误区，即把原住民利益和移民群体割裂来看，无端造出“原住民”与移民群体一对矛盾。其实，没有纯粹的“原住民土地利益”，移民们的利益已经深入地与原住民利益交融，整体上的民众利益是要从僵化的土地法中掏出点东西来，有此共识很重要。
　　至于在土地供应制度上的变化，不涉及土地根本制度的问题，应该推进较为容易，比如政府把国有土地作价入股提供给产业用地、在旧城更新上引入作价入股的多种产权主体等等，属于市场化配置的技术层面的改进，深圳已经具有的雄厚的土地信息化背景，大有裨益。
　　关于深圳这次土地上的“技术流”改革的示范意义，在其他城市，甚至乡镇，不必被“下不为例”、“深圳独有”所遮蔽，在村镇规划、乡镇规划范围转化为国有土地，让登记为镇民的村民拥有国有土地，并加强土地、房屋信息化建设。就是现有土地法约束下，争取村民在土地上的权益的有效途径。

   （编辑：刘堃茹）