中国规划网西安4月2日电 下水道被称为一个城市的咽喉，而21岁长沙的女孩却在一个暴雨夜被没有井盖的“下水道”活活吞噬。

    一个下水道，涉及市政、电力、燃气等多个部门；一个下水道，也是包罗万象，用来排水却不止，里面有煤气管道、电缆还有自来水等，诸多功能汇聚于此。复杂由此可见，管理难是事实，可是惨剧发生之后，无人为此负责，甚至互相推诿，只会让城市的功能变得越来越脆弱。

   “城市，让生活更美好”，这是2010年上海城市博览会的主题。城市是人类文明的结晶。城市兼收并蓄、包罗万象、不断更新的特性，促进了人类社会秩序的完善。尤其进入现代，诸多的人口涌入城市，根据联合国的预测，到2010年，全世界的城市人口将占总人口的55%。我们在享受着城市带来的多有便捷的同时，城市的无限制、无节制发展正在给人类带来巨大的灾难：高密度的城市生活模式不免引发空间冲突、文化摩擦、资源短缺和环境污染。越来越多的有识之士意识到城市规划的重要性，并前瞻性的指出，城市的发展如果不加控制，城市的无序扩展会加剧这些问题，最终侵蚀城市的活力、影响城市生活的质量。

    西安城市规划 城区功能化运营

    西安地处中国地理几何中心，是西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽，在中国向西开发战略中有着举足轻重的战略意义。

    产城融合 打造一流产业城

    城市经济发展的核心是产业经济。唯有产业提升，才能促使城市骨架拉大和城市形态转变，才能为城市的良性发展带来强大动力。而西安的航天新城正在践行者这样的一条伟大实践。

    西安航天新城总规划面积86.65平方公里，成立于2006年11月30日，是陕西省、西安市政府联合中国航天科技集团公司建设的高新技术产业和国家战略性新兴产业聚集区。依托陕西航天工业雄厚的综合实力和坚实的发展基础，在充分发挥航天科技对国家战略性新兴产业引领作用的前提下，积极推动发展军民融合产业，重点发展以卫星及卫星应用、航天特种技术应用以及航天电子信息为主导的民用航天产业，多元并举，践行者全新模式的产业发展路径、绿色、宜商宜居的“现代航天新城”、区域的产业核心承载区、城市的新兴增长极。

    不是调控惹的祸 地产发展要转型产业地产方兴未艾

    受国家调控政策的影响，2011被称为住宅地产的“严冬”，因而，2012年以来，即便地方政府多次加大推地力度，甚至给出优惠条件，但开发商鲜有出手。据统计，仅2011年前10个月，全国22个重点城市中，50%城市的土地出让金额缩水，其中，46%的城市同比降幅在20%以上，西安的同比降幅甚至超过50%。

    表面上看，是国家政策调控所致，实则是房地产转型的必然走向。2011年——住宅地产的严冬，给地产开发商提供了一条新的发展思路：通过调整土地供应结构，大力发展产业地产，加大非住宅类用地供应，这并非不是应对目前萧条土地市场的好办法。

    通过产业地产找寻城市发展脉络架构区域功能分区

    什么是产业地产？

    中国的产业地产可追溯到深圳市“蛇口工业园”。这是中国的第一个真正意义上的产业园区，从此拉开了中国产业地产的序幕。到目前为止，长达30余年的产业地产发展历程，使得“蛇口产业园”发展到“珠三角区域”，这些都是产业集群效应彰显的结果。随着珠三角区域的飞速发展以及壮大，在全球经济的巨大引擎带动下，即便“珠三角区域”的已脱颖而出，但产业地产的概念尚未形成。

    在西安，这个全国范围内的二线城市，依然有着产业地产发展的影子。西安的高新区、经开区，就是从园区建设再到开发区建设这一阶段的。

    产业地产从何而来？如何运作？发展运营模式？相对而言的发展优势？

    产业地产，与其他地产发展模式相比，改变了以往先建设后销售的地产开发模式，取而代之的是招商——建设——出售（租）——运营。产业地产的这种运营模式，使得它作为一种空间载体，对企业的聚集、壮大以及整个区域的发展起到至关重要的作用。

    西安城市建设践行区域产业格局

    未来的地产开发将走向何处？产业地产运营专家王建红指出：产业地产，将是未来楼市发展的增长点。不难看出，前20年的地产开发以住宅项目为主，兼顾商业。而未来，产业链——招商、建设、出售（租）和运营将成为地产发展的终极目标。如此一来，也会带来大量的就业岗位。这对于减少整个城市各个区域内人口流动，缓解交通压力，将起到至关重要的作用。这也意味着片区内的常住人口会在改区域内完成日常所需的各种活动，也是城市功能不断完善的体现。

    以农业地产为例。随着城镇化建设热潮的风起云涌，农业地产也应运而生。中国的城镇化应遵循中国本国的国情。认识到与西方发达国家之间的差距，在发展过程中，坚持农业、粮食生产的根本性地位，走“小城镇化”道路，王建红说。一味的让农村人口涌入城市，只会加快城市的污染步伐。西方国家目前已出现“逆城市化”现象，这也是城市化发展到一定程度的必然结果。

    在西安，高新区是科技产业，浐灞、曲江是旅游和金融产业，城北经开区是市政中心，城南是文化科研区。而区域内的常住人口受产业定位的影响，呈现不同的消费理念，而对房子本身有着不同的需求。这个时候，对他们而言，房地产是最前期的工作，建厂房，随着企业的进驻，员工的居住成为了问题，如此，必然产生了刚需置业者。以高新为例，高新区的常住人口以从事高新产业技术的年轻人为主，这些人群消费观念前卫，是“刚需中的战斗机”，房子对他们而言不仅仅是满足居住的需求，还追求另类、时尚而且前卫，追求的更多是一种生活方式。如此，高新区的糖果SOHO因其绚丽的色彩、抢眼的时尚靓点更能满足这类人群的置业需求。

    产业地产 以产业运营城市

    一个城市的规划，产业布局、功能片区的划分不容忽视的。而产业支撑区域发展，给区域注入活力。只有把产业引入区域，通过产业带动人气、资金的聚集，这是区域发展的先决条件。产业地产作为资源整合的地产发展模式，是地产和产业的有机结合，承载着产业发展的地产形式，对于提升土地和物业产业价值、城市产业能力、聚集人口与资本、调整城市经济结构、促进产业升级等方面发挥了重要作用。航天实业董事长何燎原在产业地产运营方面很有见地的说：“产业地产可以有效的实现产业价值、居住价值和城市价值三者的统一和良性循环，促进地产投资向产业运营方面的转化，促进房地产资本转化为实体资本和产业资本，推动房地产开发商提高区域运营能力和产业运营能力，抵御政策的周期性风险。”

    地产项目发展要接地气 强硬嫁接导致“四不像”

    产业，作为区域发展的一个新的经济增长点，对于区域的开发而言，必须建立在住宅地产的基础之上，而做住宅最终是要服务产业的。

    目前，全国范围内，一二三线城市发展现状差距是非常大的。一线城市的产业地产发展已形成混合科技地产、产业综合体的概念，而二三线城市还是处于出售（租）厂房的初级模式。

    西安还未迎来产业地产发展的春天，即便住宅、商业地产的诸多知名开发商已然入驻。因而，西安的产业地产发展水平尚待提高。产业地产的发展，决不仅限于建筑的植根于城市，更重要的是要涵盖开发理念、专业运营水平以及后期增值服务能力。因为，产业地产的前期投资会很大，加之投资周期长，这更是考验地产开发商的资本运作、融资、前瞻性等各方面能力。

    对于开发商而言，无论产业还是住宅，讲求的是投资与回报的平衡。这也是开发商投资之所在。产业地产投资周期长、资本耗费率高，如何做好产入与产出的平衡？做住宅项目，高端有房源、中端有市场和低端有供应，这也是开发商权衡的问题。区域房价涨、降与整个区域的产业定位有关。以航天板块的房价为例，航天板块的房价依旧处于价格洼地，5000-6500元/平，而与其毗邻的曲江房价则在9000左右/平。随着该区域配套设施的完善，人气的聚攒，这块的房价将有一定的上升空间。

   （冯莹睿）