广东省信托房产开发公司总经理田炳信认为，郊区大盘的问题实际上是城市规划问题。广州最早的城市规划因为受利益驱动是不合理的，再加上当时土地资源非常有限，所以那时候“开发”的概念和现在是完全不一样的，那时一块一百亩的地可能分给五个开发商去开发，叫做“利益均沾”。渐渐地随着城市发展人们发现这里面弊病很多，城市就像一件“百衲衣”，像是用补丁“补”出来的，一个一两百亩的小区里面有欧式的、日式的、哥特式等多种风格，参差不齐。而一个建筑搞起来，至少要存在几十年到上百年，是一件百年的艺术品，结果很多东西搞得乌七八糟、不伦不类。我们中国的城市发展基本上是在一种无序的状态下，或者说规划是在变来变去时而有序时而无序的状态下发展。房地产开发的成绩大，但产生的破坏性也大。城市的无序、无格、无色、无体还在蔓延，城市被高高矮矮的砖头、水泥桩、碎玻璃和钢筋混凝土填满了。任何一个城市都不是一夜之间就可以建设起来的，世界上著名的单体建筑历经数十年、数百年建设时期的不在少数，何况一个整体的城市。现在看我们的城市，从局部工地到整体工地、从南方到北方，城市的设计和格局都比较雷同。而现在的旧城改造、拆城改造、二次改造所花费的二次成本、三次成本，就不是一般的浪费。广州的房地产市场经过二十年的发展，现在已经意识到这个问题。

　　大盘过大就不是什么好事情

　　广州的房地产市场发展经历了三个阶段。第一个是神话阶段，时间段大致在80年代中期到90年代中期，就是说图纸一画，打桩机一响，这个楼就卖出去了，这个阶段产生了一大批新生代的暴发户，就是盖房子的、卖房子的和设计房子的，这个时期的房子基本上来说都是升值的。第二个阶段是故事阶段，就是说从神话到故事已经平淡了很多，这个阶段房地产的概念是保值，买了房子起码不赔，比存钱到银行和买股票强。目前的第三个阶段是小品阶段，就是所谓“买房买成了房东，炒股炒成了股东”，而这个时期的房子基本上处于贬值阶段。伴随着这个阶段就出现了我们所谓的“大盘现象”，一开发就是一千亩、两千亩、三千亩。大盘一般都在城郊结合部，在离市区20至40公里这个范围内，地的成本特别低，这样的话即使房子很便宜，对开发商来说也是有利可图的。有时候政府为了表现政绩，就把土地无限量的放出去，结果就是开发规模的不断扩大。我个人认为大盘现象不是一种好现象。就像一滴酒兑上十滴水，把房子作为升值品的那一部分给冲淡了。像在股票市场上如果不断有新股上市，就把那些老股也拉了下来，股市和房市的道理是一样的。

　　广州大盘有它的特殊性

　　作为北京、上海、广州这样的大城市来说它的人口的吸纳能力特别强，GDP在中国占的份量也比较重，在这种情况下人对住房的需要相对来说就高一些，特别是发展到衣食住行中“住”和“行”的阶段，住宅消费的市场很大，加上广州本来就是中国房地产市场发展的源头之一，本市的、珠江三角洲的、外省市的都来购房，所以市场还很不错。

　　担心做大盘失败其实是多余的，土地在开发商手里，发财的是他们，发愁的也是他们，而土地随着时间的推移只会越来越值钱，房子却不一定升值。地产和房产是两个不同的概念，有些开发商是靠地产赚钱，不是靠房产赚钱，把房地产混为一谈是不对的。我们现在喊的“跌价”，是指房子的价在跌，土地还是在慢慢升值的。地价有时受政府规划等因素的制约其升值体现的不是很明显。

　　评价一个大盘是否成功主要还是看销售情况，卖出去了小盘也是大盘，卖不出去大盘也是小盘。广州的大盘目前来说都还是不错的。其它城市走大盘的路子也是对的，但要看政府怎么调控，究竟是放十个盘还是放一百个盘主要看一个城市的容纳力和财力，不要无限制的放，动不动就一拥而上，最后把好事全变成坏事了。土地资源是非常宝贵的，如果在一大块地上只盖几栋房，或者分几个小区由不同的开发商来盖，就无法充分利用土地资源和社会资源。政府如果调控不好，最后只能像击鼓传花，把国家的土地流入到所谓的开发商手中去，造成资源的极大浪费。

　　开发商是政府的一块砖

　　我认为目前在发展郊区大盘方面政府职能严重滞后，而且很多是短期行为，没有一个成型的规划。一些领导为了出政绩搞什么形象工程、政绩工程，其实都是短期工程。规划中的急功近利、短期行为给城市带来了隐性后果，应当引起我们的注意。可以讲，由于受历史环境的局限，我们的城市规划由于受政治、战争的需要，发生漂移，这是任何一个专家都无能为力的。但是今天中国的城市规划从无序到有序，从不引人注意到引起广大群众的注意，这是一种进步。城市中的一条柏油路，三年内是自行车碾过，五年内是摩托车碾过，十年后可能是汽车碾过，是四车道还是十六车道?预留的空间除了金钱的因素外，规划师的眼界和想象力也是非常重要的。

　　就城市运营来说，应该由市长和开发商共同来做。政府把一些过去由开发商做的事情变成他们的统一规划，开发商是政府的一块砖，政府的工作是做框架。过去是开发商做框架，政府做砖来往里填，结果造成很多方面不连接不配套，给城市留下了很多后遗症。如果说政府来统一规划，一是成本低，二是开发商利润高；三是完工后城市会很完整、很漂亮、很和谐。现在国内很多城市的问题不是房子不够，也不是人口太多，而是没有一个统一的规划和布局。中国规划网北京9月23日电 记者张诚文