中国规划网记者孙园园报道
正值新旧交替之际,中央打出的调控“组合拳”让本来还红火一片的房地产市场顿时变得像现在的天气一样寒气逼人、前景未卜。不过,此时,狮山的楼市,却在新“城市战略”下酝酿着二次崛起。 中心靓地遭众地产商追捧 去年的最后一天,一场普通的城市经营性用地推介会在狮山镇政府低调举行,不料却引来了中海、招商、雅居乐、碧桂园等数十家品牌地产企业的热烈关注。 据了解,此次推介的城市经营性用地位于狮山镇中心城区的博爱路和科技路交叉口西面,总用地面积为139857.26平方米,约合210亩。地块由A、B、C三宗土地组成,主导使用性质为商住用地,其他使用要求为停车场、绿地和教育设施。 狮山镇政府相关负责人介绍,该地块的地理位置十分优越,地处狮山中心城区的核心区域,毗邻镇政府新址、石门中学狮山校区、狮山中心小学、狮山幼儿园、狮山郊野公园以及湖景湾、锦绣华庭等大型成熟社区,周边还将配套有图书馆、青少年科技活动中心、演艺中心、市民会堂(影剧院)、开放性舞台、狮山市民文化体育休闲中心和湿地公园等。 “该地块具备了地产开发所需的区位、配套和环境等众多优势,确实是一宗不可多得的优质地块。”有着“镇街王”之称的佛山钜隆房地产公司总经理李永昊,非常直白地表达自己的看法。 而正因如此,在当天的推介会上,许多品牌地产企业的代表都情绪高涨,对该地块普遍给予了高度评价,并纷纷当场抛出橄榄枝,流露拿地意愿。 新城市战略下的楼市梦想 “在当前中央调控力度加大、楼市前景不明的情况下,众多房地产商仍能有如此高涨的拿地热情,除地块的自身优势外,更重要的是,在‘新’城市战略下,狮山楼市美好的发展前景和巨大的升值潜力。”佛山地产资深研究人士李承玺这样认为。 2007年年初,对狮山发展具有重要指导意义的《佛山市南海区狮山组团分区规划》正式通过专家评审,这是狮山自2005年1月份并镇以来首个战略规划。按照规划,作为南海次中心城区的狮山,除了建设新型产业聚集地,还将凸显自然生态特色,建设成为一个适合居住的生态城市。 “从经济规模上看,狮山已超越了传统意义上的‘镇’的概念。这也要求我们在规划时要超出‘镇’的视野,从更高的层面上去思考如何去建设我们的城市。”狮山镇委书记孔海文表示。 围绕着这个目标,2007年10月,狮山启动了22个城市建设项目,包括建设、公共设施、商业酒店、房地产项目等,标志着狮山建设产业新城全面开始。与此同时,狮山还在优化产业结构、文教发展、环境治理、交通建设、公共服务配套等方面投入巨资,下足力气。 而就在去年年初,狮山举行了“投入10亿拉动百亿社会投资”建造城市狮山的公共工程建设项目推介会,启动了中心城区市民体育馆、市民会堂、传媒中心大楼、官窑文体中心、红星路、博爱路等370多个项目。据介绍,目前狮山已引导和带动30多亿元社会资源投入,全面加速了公共设施建设。 “虽然无法精确计算出城市建设对房地产的贡献值,但其对楼市的拉动作用却是显而易见的。”李承玺认为,狮山在近几年所取得的城市建设成果,已经为其房地产业的再次崛起奠定了坚实基础。 狮山楼市的二次爆发 2009年,这是一个对狮山有着重要意义的年份。 在这一年的3月19日,广州和佛山两个城市共同签署了广佛同城化框架协议,标志着广佛同城化正式上升为国家战略,同时也全面吹响了珠三角一体化的启航号角。而此时的狮山,已不仅仅是南海的城市副中心、佛山“2+5”城市组团的重要组成部分,还是广佛都市圈西部一个现代化的高科技产业基地、一个教育科研的中心、一座宜居的生态新城,她肩负着承东启西、将广佛辐射力传递到粤西地区的重要责任。 “如果说2005年的狮山并镇给楼市带来了第一次崛起的话,那珠三角一体化、广佛同城化,将点燃狮山房地产业的二次爆发。”多年来一直在狮山进行操盘实战的职业经理人罗华岳,对这里的楼市发展如数家珍。据他介绍,受狮山并镇和城市建设的利好刺激,在2005年至2008年期间,狮山迎来了首个大发展,区内先后出现了俊景花园、南海湖景湾、时代依云小镇、中恒海晖城、锦绣华庭等一批颇有规模的品质楼盘,并基本形成了以狮山城区、松岗城区和南国桃园区域为主的几大楼市板块。而其间,房价也随着产品质素的提升而水涨船高,从2005年不足2000元/平方米飙升至2008年4000元/平方米的水平,部分高品质楼盘甚至达到了5000元/平方米以上。 而进入2009年以来,珠三角一体化和广佛同城化的确定,不仅给狮山带来全新的城市定位,也给其房地产发展带来了全新的机遇。 根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》,珠三角正在实施的多条轨道交通体系都汇聚狮山,其中包括了广珠铁路、广佛肇城际轨道、广茂铁路、贵广铁路、广佛环线、佛山地铁3号线等重要轨道线路,以及同时承担着广州火车“西站”功能,广东至广西、贵州高速铁路始发站和终点站的佛山铁路新客运站。钜隆房产总经理李永昊就指出,随着轨道交通建设的开展,狮山的区域价值将会不断得到提升,这将会吸引越来越多的开发商和消费者在此“落户”。 不过,狮山楼市的“幸福”还远不止这些。去年9月17日,佛山市市委确定了2009年第四季度在狮山、容桂开展“强镇扩权”试点,这意味着两个镇将在财政、城市规划等方面得到更大的自主权,并有望朝着“镇行区权”的方向发展。对此,业内人士就表示,伴随着“强镇扩权”改革的深入,狮山势必会加快城建升级,并由此带来房地产的快速发展。 正因为如此,伴随2009年楼市的迅速回暖,狮山的房地产业开始再露峥嵘。继当年6月出让罗汉岗地块之后,8月18日,位于松岗禅炭路的东风水库地块再次吸引来中海、保利、钜隆、中恒等知名地产企业的热烈关注,经过激烈争夺最终由保利地产以5.6亿元的价格成功竞得。而据了解,目前,中海、碧桂园、招商、钜隆等诸多品牌地产商均有意落户狮山。 细观狮山楼市崛起条件 ◎基础条件 工业重镇和高科技产业基地 作为南海第一大镇,狮山拥有广阔的发展空间和强劲的产业基础。有关资料显示,2008年狮山全镇实现规模以上工业总产值达到1200多亿元,成为佛山首个千亿强镇。全年实现地区生产总值369亿元,增长16.2%,城镇居民人均可支配收入25953元,增长6%。 作为新型工业重镇和高科技产业基地,狮山具有无可比拟的产业优势,目前狮山已形成了汽车及零部件、光电显示器、家电、光电照明、塑料包装、有色金属加工等六大支柱产业,吸引了包括松下、东芝、本田等多家世界500强企业在内的国内外知名企业落户。同时,狮山还是文教重镇,形成一套完善的教育体系,并走出了“名校———名镇”的独特发展模式,打出了狮山的教育名片。 此外,近几年来,狮山在环境治理、交通建设、公共服务配套等城市建设方面取得了突出成绩,并大力发展城市综合服务业、房地产、旅游等第三产业。 楼市观点 良好的产业基础以及快速推进的城市化进程,极大地提升着狮山的区域价值,同时也成为了狮山房地产发展的重要基础。 ◎外部机遇 多条轨道交通汇聚狮山 2009年确立的珠三角一体化和广佛同城化,给了狮山发展一个全新命题,在珠三角城市群中,狮山的定位是广佛都市圈西部一个现代化的高科技产业基地、一个教育科研的中心、一座宜居的生态新城。 而根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》要求,珠三角正在实施的多条轨道交通体系都汇聚狮山,其中包括了广珠铁路、广佛肇城际轨道、广茂铁路、贵广铁路、广佛环线、佛山地铁3号线等重要轨道线路,以及同时承担着广州火车“西站”功能,广东至广西、贵州高速铁路始发站和终点站的佛山铁路新客运站。 楼市观点 无论是珠三角一体化,还是广佛同城化,其所带来的最直接表现就在于交通路网的完善以及通达的便利性。狮山镇委书记孔海文指出,“交通的便利带来的将会是生活方式的改变,进而改变城市形态”。而对于房地产而言,这将是人气的积聚、区域价值的提升,并最终带来当地楼市的发展。 ◎内部机遇 “强镇扩权”实施 “强镇扩权”,是政府行政体制改革的内容之一,其核心是赋予一些经济总量大、发展速度快的镇街县级行政的事权和人权,从而为实现县一级政府的经济发展和社会管理职能奠定基础。作为佛山两大改革试点之一,狮山在扩权后将会在财政、城市规划等方面得到更大的自主权,这会对其决策速度、发展方向、本地的适应程度、招商引资的力度等方面产生质的变化。从而,镇区可以更加集中精力、集中资源进行城市规划、城市升级,以适应镇区的快速发展。 楼市观点 对于房地产而言,“强镇扩权”无疑会对城市发展和房地产市场产生极大的推动作用。 扩权后的狮山势必会通过定位与政策调整加速城市化进程,实现城建升级。而房地产的发展程度与城市化进程又成正比关系。因此,随着狮山城市化进程的加快,城市价值将得到极大提升,并由此吸引更多的房地产商和消费者进驻。 ◎楼市因素 镇街价格洼地效应明显 经过多年的发展,佛山的房地产业基本形成梯度式发展格局,即以城区为中心,镇街多点开花。而这表现在房价水平上,就是中心城区房价较高,镇街房价相对较低。目前,作为佛山组团式城市发展的中心,禅桂中心城区的房价已经普遍高达9000元/平方米以上,而镇街区域的房价水平在4000-5000元/平方米,仍处于价格“洼地”。 楼市观点 受当前中心城区房价高企和货源不足影响,许多购房者已开始转战镇街楼市,这其中,毗邻禅桂中心城区的狮山楼市前景看好。佛山地产资深研究人士骆仪克认为,由于广佛同城化的利好刺激,南海东部接近广州区域的楼市受到许多广州客户的青睐,目前房价上涨较快,不少楼盘的平均价格已普遍达到7000元/平方米以上,甚至更高,其对佛山本地消费者的吸引力正在减小。不过,这对于城市价值不断提升的狮山楼市而言却是一大利好,目前区内房价水平约5000元/平方米,与禅桂中心城区相比仍具有明显的价格洼地效应。 (责任编辑:玮锋) |